Жители МКД расторгли договор управления меньше чем через год после заключения — законно или нет: обзор судебной практики

Прежде чем выбрать управляющую организацию, важно изучить их предложения на рынке: стоимость услуг, качество работ, репутацию и условия договора. Но иногда уже после его заключения собственники находят более выгодные варианты, и начинается переизбрание в первый год работы. Чаще всего это оборачивается судебными разбирательствами, поэтому в 2023 году органы власти ввели механизм, который пресекает подобные ситуации.

На примере дела из Новосибирской области рассказываем, почему нельзя сменить управляющую организацию раньше чем через год после заключения договора.

Обстоятельства дела

Собственники помещений выбрали управляющую организацию, а меньше чем через год решили ее сменить. Общее собрание приняло решение расторгнуть текущий договор и заключить новый.

Новая управляющая организация обратилась в орган ГЖИ, чтобы внести дом в реестр лицензий субъекта РФ. Но инспекция приостановила рассмотрение заявления, так как от прежней УО не поступало заявление о расторжении договора с собственниками этого дома. Кроме того, орган ГЖИ получил два протокола ОСС:

• От прежней управляющей организации — орган ГЖИ установил, что решение за выбор этой УО принято в отсутствие кворума. Инспекция признала протокол ничтожным.
• От новой управляющей организации — инспекция подтвердила, что кворум при выборе этой УО был.

Один протокол являлся ничтожным, поэтому орган ГЖИ посчитал, что именно второй отражает волеизъявление собственников. По результатам проверки инспекция издала приказ и включила дом в перечень МКД, которыми управляет новая организация.

Прежняя управляющая организация посчитала приказ незаконным и обратилась в суд, что признать его недействительным.

Решение судов

Когда управляющая организация приступает к обслуживанию нового МКД, ей надо проделать большую подготовительную работу. В том числе необходимо осмотреть общее имущество, спланировать мероприятия по его содержанию, заключить договоры с РСО. Если в первые же месяцы собственники помещений захотят перейти к другой УО — например из-за более выгодных условий, то получится, что организация проделала этот объем работы впустую.

Чтобы жители МКД внимательнее выбирали управляющую организацию, в августе 2023 года в Жилищный кодекс внесли новое правило. Согласно ч. 8.2 ст. 162, собственники не могут в одностороннем порядке расторгнуть договор управления раньше чем через год с даты его заключения. Такая норма позволяет организации спланировать работы и услуги по обслуживанию МКД и максимально сконцентрироваться на управлении домом, а не на борьбе с конкурентами.

До 2023 года решения ОСС о переизбрании управляющих организаций часто приходилось оспаривать в суде. Ограничительный срок направлен на то, чтобы сократить количество этих разбирательств и исключить ситуации, когда УО переманивают собственников у конкурентов.

Ограничительный период для смены управляющей организации действует не безусловно, а с исключениями. Есть два случая, когда собственники могут расторгнуть договор раньше одного года с даты его заключения:

• общее собрание приняло решение изменить способ управления — например создать ТСЖ;
• управляющая организация не выполняет условия договора — это нужно подтвердить актами, фотографиями и другими материалами.

Если в течение года общее собрание захотело расторгнуть договор в одностороннем порядке без оснований, это решение изначально является ничтожным. Орган ГЖИ должен проверить протокол на отсутствие этих признаков. Если они есть, то инспекция не может включить дом в реестр лицензий на основании п. «е» п. 5 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ (утв. Приказом Минстроя от 25.12.2015 N 938/пр).

В деле собственники решили расторгнуть договор до того, как истек год с даты его заключения. При этом у них не было жалоб на качество работы управляющей организации, а орган ГЖИ все равно одобрил смену УО. Суды отметили, что инспекция не учла положения ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а значит, она не могла вынести приказ на основании протокола ОСС. 

Три инстанции признали приказ ГЖИ недействительным. Верховный Суд поддержал это решение и отказал инспекции в передаче кассационной жалобы для дальнейшего рассмотрения.

Дело: А45-29960/2024