Запрет на сделки с недвижимостью без участия собственника: от каких рисков защищает и как установить

Подделка документов занимает второе место среди преступлений в сфере недвижимости. В 2025 году приговоров по таким схемам вынесено на 12% больше, чем в 2024. Мошенники могут провести сделку по фальшивым доверенностям, и собственник узнает об этом задним числом. Вернуть свою недвижимость будет сложно: судебные разбирательства могут занять много лет.

Защитить недвижимость помогает правовой инструмент — запрет на сделки без участия собственника. Разбираемся:

• Как действует ограничение и какие сделки попадают под него
• Как ввести запрет, чтобы в отсутствие собственника никто не смог проводить сделки с его имуществом
• Как отозвать запрет и когда его могут снять без решения собственника

Как действует запрет на действия с недвижимостью

Любая сделка с недвижимостью заканчивается регистрацией права собственности в ЕГРН. Стороны подают заявление, и Росреестр вносит в базу информацию, что права на объект перешли к другому лицу. Такой подход создает риски, что мошенники продадут или подарят недвижимость по фальшивым доверенностям.

Чтобы обезопасить свою недвижимость, собственник может запретить проводить сделки без его участия. Тогда в ЕГРН появится специальная отметка, при которой Росреестр не сможет зарегистрировать переход прав на объект. Сделку заключить не получится, даже если ее удостоверяет нотариус или у представителя есть доверенность. Собственник должен лично подать заявление в ведомство.

Если собственник выдавал настоящие доверенности на заключение сделок со своим помещением или домом, документы станут недействительными после установления запрета. Представители не смогут воспользоваться доверенностями, пока собственник не отзовет ограничение.

Отметка в ЕГРН привязывается к кадастровому номеру помещения или дома. Поэтому для каждого объекта надо вводить запрет отдельно.

Возможность ограничить сделки с недвижимостью действует с 2013 года, и собственники активно пользуются таким инструментом защиты. Например, за пять месяцев 2026 года люди подали более 2,5 миллионов заявлений. Это вдвое больше, чем за тот же период в прошлом году.

Какие сделки попадают под запрет, а какие — нет

Ограничение нельзя ввести выборочно: оно распространяется сразу на все виды сделок. Если собственник объекта не присутствует лично, тогда с ним нельзя совершить такие действия:

• продать, подарить и обменять;
• заключить договор найма, аренды и пожизненной ренты;
• использовать в качестве залога по кредиту.

Иногда запрет могут не учитывать при действиях с недвижимостью. Это возможно, если:

• органы власти изымают объект для нужд государства;
• на помещение или дом наложен арест в рамках уголовного дела;
• жилье является ветхим или аварийным, и его включили в программу реновации.

В трех случаях запрет могут снять без разрешения собственника. Такие основания перечислены в ст. 36 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ.

Собственник участвовал в заключении и регистрации сделки. Тогда Росреестр автоматически снимет запрет — подавать заявление об отзыве ограничения не нужно. Ведомство регистрирует переход прав на объект в обычном порядке.

Если человек подписал и зарегистрировал договор о переходе прав собственности на объект онлайн, тогда считается, что он лично участвовал в сделке. Ограничение тоже перестает действовать.

Недвижимость переходит к новому собственнику в порядке наследования. В таком случае запрет автоматически снимается, чтобы человек мог вступить в наследство после смерти бывшего владельца.

Суд вынес решение о снятии запрета. Например, это происходит в следующих случаях:

• банк обратил взыскание на помещение или дом, чтобы погасить долг собственника по ипотеке;
• идет процедура по разделу имущества, к примеру при расторжении брака. 

Как запретить сделки с недвижимостью, в которых не участвует собственник

Есть два основных способа.

Способ №1: подать заявление через «Госуслуги»

Чтобы направить заявление онлайн, надо подтвердить учетную запись на «Госуслугах». Еще нужна усиленная квалифицированная электронная подпись (УКЭП). Ее можно создать через приложение «Госключ».

Подать заявление онлайн можно по следующему алгоритму:

1. Найдите через ИИ-помощника услугу «Запрет на действия с недвижимостью без личного участия» и выберите «Установить запрет». 
2. Проверьте паспортные данные, номер телефона, адрес электронной почты и постоянной регистрации — система автоматически подтянет их из «Госуслуг». Если есть ошибка, информацию надо скорректировать.
3. Выберите недвижимость, на которую хотите поставить ограничение. В списке будут объекты, привязанные к «Госуслугам» собственника. Проверьте, правильно ли отображается кадастровый номер и адрес помещения или дома.
4. Ознакомьтесь с заявлением — система формирует его автоматически.
5. Подпишите заявление в течение суток с помощью УКЭП и отправьте его.

Росреестр внесет изменения в ЕГРН в течение 5 рабочих дней. Собственника уведомят через «Госуслуги».

Способ №2: обратиться в МФЦ

Если человек не хочет получать УКЭП или у него нет «Госуслуг», заявление можно подать через МФЦ. Такая возможность есть у собственника недвижимости и его представителя, которому он дал нотариальную доверенность.

Чтобы ввести запрет, потребуется паспорт, ИНН и правоустанавливающие документы на недвижимость. Сотрудник МФЦ оформит заявление, после чего собственнику или его представителю останется поставить подпись.

Росреестр установит запрет в течение 5 рабочих дней. Информация появится в ЕГРН, а в «Госуслуги» придет уведомление.

***
Наличие запрета можно проверить на «Госуслугах». Для этого надо зайти в раздел «Недвижимость» и посмотреть информацию об объекте. Еще можно заказать выписку из ЕГРН и проверить, установлено ли ограничение: эти сведения отображаются в блоке «Ограничение права и обременение объекта недвижимости».

Как снять запрет на сделки с недвижимостью

Если собственник хочет отозвать запрет, он может подать заявление теми же способами, что и при его установлении.

«Госуслуги». Найдите через ИИ-помощника услугу «Запрет на действия с недвижимостью без личного участия» и нажмите «Снять запрет». Проверьте, правильно ли отображаются ваши данные, и выберите объект. Система автоматически подготовит заявление — подпишите его с помощью УКЭП и отправьте.

МФЦ. Предоставьте сотруднику паспорт, ИНН и правоустанавливающие документы на недвижимость. Специалист подготовит заявление и попросит его подписать.

Срок снятия запрета — 5 рабочих дней. Собственнику придет уведомление на «Госуслугах».

Ограничение сделок с недвижимостью — это уверенность, что мошенники не получат права на квартиру или дом по фальшивым доверенностям. Но такой запрет важно устанавливать обдуманно, чтобы не создать себе сложности в будущем. Например, если собственник решит продать жилье, но не сможет присутствовать лично из-за отъезда и выдаст доверенность представителю.