Законно ли застройщик оформил гостевые места в паркинге в свою собственность?

Суть вопроса

В МКД на 1203 квартиры и 18 коммерческих помещений проектом было предусмотрено 101 гостевое место в подземном паркинге. Застройщик в феврале 2024 г. оформил в собственность все 101 гостевое место, в т. Ч. 6 мест для инвалидов в подземном паркинге (не сразу после сдачи МКД в марте 2023, а уже после проведённого ОСС) . Сначала он пытался их утаить. После обращения членов инициативной группы сделал разметку не по проекту. По проекту они шли одним блоком. Как выяснилось, часть гостевых мест была им продана.

Вопрос: законно оформление гостевых мест застройщиком в собственность? Есть ли шанс отсудить гостевые места и передать их в общедомовое имущество? (Орфография и пунктуация автора сохранены. - Прим. ред.)

Позиция «МКДЭКСПЕРТ»

Пунктом 2 части 1 статьи 36 ЖК РФ определено, что к общему имуществу многоквартирного дома относятся помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места.

В соответствии с ч.1 ст.7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Общее имущество многоквартирного дома не может являться предметом договора долевого участия. Приобретая в собственность помещение в МКД, лицо, приобретшее данное помещение, одновременно приобретает право общей долевой собственности на общее имущество, находящееся в данном доме.

При этом в соответствии с пп. 8 п. 1 ст. 21 Федерального закона №с 214-ФЗ информация о проекте строительства должна содержать информацию о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме).

Из этого следует, что если гостевые машино-места были включены в состав общего имущества проектной документацией, то они в силу закона являются общим имуществом собственников МКД.

В силу ст.301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (ст.302 ГК РФ).

В рассматриваемой ситуации возврат части общего имущества может быть осуществлён только в судебном порядке. Оценить судебную перспективу такого спора возможно только после изучения технической документации МКД, а также обстоятельств приобретения застройщиком спорных машино-мест.