Законно ли застройщик не передает котельную в состав общего имущества?

Суть вопроса

Мы собственники многоэтажной новостройки. Застройщик не отдаёт котельную в общедомовую собственность и оставил её в своей собственности. Правомерно ли это и что делать? (Орфография и пунктуация автора сохранены. - Прим. ред.)

Позиция «МКДЭКСПЕРТ»

Частью 1 статьи 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты.

Состав общего имущества в многоквартирном доме определен Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491. Согласно подпункту "а" пункта 2 Правил № 491 в состав общего имущества включаются помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Помимо нежилых помещений, относящихся к общему имуществу в МКД, могут быть и иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования и не являются общим имуществом собственников помещений дома.

Отнесение помещений к общему имуществу или признание их самостоятельными объектами недвижимости зависит от их предназначения, то есть от возможности использования помещения в самостоятельных целях или только как вспомогательного.

Таким образом, вопрос о том, может ли помещение котельной оставаться в собственности застройщика, зависит от статуса данного помещения как самостоятельного либо технического.

Если котельная возводилась за счёт вложений дольщиков, была спроектирована и используется для обслуживания МКД, служит для функционирования теплоисточника дома и является частью инженерных систем дома, то она является общим имуществом собственников помещений МКД. В таком случае собственниками помещений необходимо обратиться в суд с иском об истребовании котельной из незаконного чужого владения и признании права общей долевой собственности на указанное имущество за собственниками помещений МКД.

Если же котельная принята в эксплуатацию в качестве самостоятельного объекта права, имеет самостоятельное назначение и используется для обслуживания не только МКД, но и других объектов, то такая котельная не включается в состав общедомового имущества и может находиться в собственности застройщика.