Законно ли собственники квартир делят их на отдельные студии?

Суть вопроса

В нашем доме участилась продажа квартир, которые после делят на отдельные студии и продают их в долях. Увеличивают мокрые зоны на 1-х и 2-х этажах. Проектом дома такие студии не предусмотрены.
Разве возможно продавать доли квартиры людям, которые не являются родственниками? (Орфография и пунктуация автора сохранены. - Прим. ред.)

Позиция «МКДЭКСПЕРТ»

В соответствии с ч.1 ст.133 Гражданского кодекса РФ вещь, раздел которой в натуре невозможен без разрушения, повреждения вещи или изменения ее назначения и которая выступает в обороте как единый объект вещных прав, является неделимой вещью и в том случае, если она имеет составные части.

По общему правилу квартира является неделимой вещью, но в ряде случаев такой раздел возможен. Так, разделить квартиру на два или более самостоятельных объекта можно, если каждая из образуемых квартир будет включать в себя изолированную часть жилых и подсобных помещений (в том числе кухню, коридор, санузел), а также будет оборудована отдельным входом.

Кроме того, образованные квартиры должны отвечать санитарным требованиям, установленным разделом II Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утверждённого Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47. Например, квартиры должны быть обеспечены инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление, вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение); минимальная площадь комнат и вспомогательных помещений (кроме прихожей и коридора) должна обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования; должны быть соблюдены требования к необходимой инсоляции жилых помещений, комнаты и кухни должны иметь непосредственное естественное освещение и т.д.

Поскольку при разделе квартиры изменяются её границы и площадь, а также образовывается новое помещение, такие работы считаются перепланировкой (ч.2 ст.25 ЖК РФ). Раздел двухуровневой квартиры на две одноуровневые считается реконструкцией жилого помещения (см. п.5 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме).

Перепланировка квартиры в МКД может быть проведена только в случае согласования её органом местного самоуправления в установленном законом порядке. Каждая из образованных квартир подлежит государственному кадастровому учёту и становится самостоятельным объектом гражданских прав.
При наличии оснований полагать, что перепланировка квартиры в доме проведена незаконно, собственник помещения МКД может обратиться в орган местного самоуправления. Если информация найдёт своё подтверждение, в отношении лица, осуществившего перепланировку, могут быть предприняты меры в виде:

• административной ответственности по ст.7.21 КоАП РФ;
• обязания привести помещение в первоначальное состояние (по решению органа местного самоуправления или суда);
• решения суда о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи такого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

При этом необходимо иметь в виду, что в соответствии с п.16 Обзора судебной практики по спорам, связанным с реконструкцией, переустройством и перепланировкой помещений в многоквартирном доме, утверждённым Президиумом Верховного Суда РФ 13.12.2023, отсутствие согласования с органом местного самоуправления работ по переустройству и (или) перепланировке помещения не является безусловным основанием для приведения помещения в прежнее состояние, если таким сохранением не нарушаются права и законные интересы граждан, не создается угроза их жизни или здоровью.