Со временем отмостка вокруг дома изнашивается: появляются трещины и просадки, что может привести к затоплению подвала или разрушению фундамента. Управляющие домом организации часто относят ремонт этого элемента к работам по капитальному ремонту, с чем не соглашаются собственники помещений. Сегодня рассмотрим, за счет каких средств надо проводить работы по восстановлению отмостки.
Отмостка – это асфальтированная полоса вдоль периметра наружных стен дома. Как следует из сложившейся судебной практики, она является неотъемлемой частью конструкции фундамента многоквартирного дома и входит в состав общего имущества (см, например, Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.10.2018 N Ф02-4424/2018 по делу N А19-26486/2017).
Чтобы определить, к какой статье расходов относятся работы по содержанию и восстановлению отмостки, давайте сначала обратимся к письму Минстроя РФ от 27.02.2018 № 7026-АС/08, в котором он определяет виды ремонтов:
Текущий ремонт – это устранение мелких неисправностей, выявляемых в ходе повседневной эксплуатации дома, при этом технические характеристики не меняются. Это работы по систематическому и своевременному предотвращению износа конструкций дома с помощью профилактических мероприятий.
Капитальный ремонт – это восстановление утраченных первоначальных технических характеристик элемента дома в целом, при этом его основные технико-экономические показатели остаются неизменными.
Из п. 1 Приложения №7 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170) следует, что работы по восстановлению отмостки включены в перечень работ по текущему ремонту. Этим же нормативным документом установлены требования к ее содержанию. Например, согласно п. 4.1.7, просадки, щели и трещины, образовавшиеся в отмостках, необходимо заделывать материалами, аналогичными покрытию.
Следовательно, организация по обслуживанию жилищного фонда должна регулярно осуществлять мероприятия, направленные на поддержание отмосток дома в исправном состоянии и устранение в них щелей и трещин, чтобы не допустить ухудшение технического состояния дома, затопление подвалов и цокольных этажей.
В последнее время многие считают положения Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда устаревшими. Несмотря на это, суды все равно ссылаются на них в своих решениях, когда относят работы по содержанию и ремонту отмосток к текущему ремонту (см, например, Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 7 апреля 2022 г. по делу N А17-11085/2021).
Такую позицию поддерживает и Верховный Суд РФ. В Определении от 21 августа 2019 г. № 302-ЭС19-13268 он постановил, что устранение нарушений в отмостке является составной частью содержания общего имущества и направлено на поддержание технического состояния дома в соответствии с обязательными требованиями действующего законодательства.
Таким образом, работы, связанные с устранением повреждений отмостки, относятся к работам по текущему ремонту. УО/ТСЖ/ЖСК должны производить их по мере обнаружения соответствующих повреждений.
Отметим, что, если выявлены значительные повреждения отмостки, то собственники могут на общем собрании принять решение о проведении ее капитального ремонта. Здесь надо учитывать процентный объем поврежденной площади: как следует из судебной практики, он составляет от 30%.
Оставить комментарий