Суть вопроса
Подскажите кто должен ремонтировать фасад нежилого помещения (магазин) находящийся в МКД? (Орфография и пунктуация автора сохранены. - Прим. ред.)Позиция «МКДЭКСПЕРТ»
Вопрос о том, за чей счет осуществляется ремонт фасада магазина, расположенного в многоквартирном доме, во многом зависит от того, является ли соответствующее нежилое помещение частью многоквартирного дома либо самостоятельным объектом недвижимости.Для правильного определения обязанного лица необходимо анализировать проектную документацию, технический паспорт, сведения ЕГРН и состав общего имущества многоквартирного дома.
1. Встроенные и встроенно-пристроенные помещения
Если магазин является встроенным либо встроенно-пристроенным нежилым помещением в составе многоквартирного дома, элементы фасада такого помещения, как правило, являются частью общего фасада МКД и относятся к общему имуществу собственников помещений дома.Это следует из ст. 36 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ, а также п. 2 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.
При этом встроенно-пристроенные помещения могут иметь общие конструкции с МКД, использовать общие инженерные сети и являться частью единого объекта капитального строительства. Однако отдельные конструкции могут обслуживать исключительно встроенно-пристроенное помещение.
В связи с этим на практике нередко требуется разграничение элементов общего фасада многоквартирного дома и конструкций, относящихся исключительно к помещению магазина.
Например, несущая стена МКД может относиться к общему имуществу собственников помещений дома, тогда как индивидуальная витражная группа, отдельная облицовка, козырек либо специально оборудованная входная группа могут относиться к имуществу собственника магазина.
Кроме того, витрины, вывески, рекламные конструкции, индивидуальные элементы отделки и иные конструкции, обслуживающие исключительно помещение магазина и созданные собственником, как правило, относятся к имуществу собственника нежилого помещения. В таком случае обязанность по их содержанию и ремонту лежит на собственнике магазина в силу ст. 210 ГК РФ.
Соответственно, если фасад относится к общему имуществу, обязанность по его содержанию и ремонту несут все собственники помещений в МКД пропорционально своей доле в праве общей собственности. При этом собственник нежилого помещения не вправе самовольно изменять общее имущество МКД без необходимых согласований и решений собственников помещений дома (ст. 36, 44 ЖК РФ).
Организацию работ в таком случае обеспечивает лицо, осуществляющее управление домом — управляющая организация, ТСЖ либо ЖСК (ст. 39, 158, 161 ЖК РФ).
Так, в силу Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ № 170, управляющая организация обязана обеспечивать исправное состояние фасадов, своевременно устранять разрушения, отслоение штукатурки, повреждение облицовки и иные дефекты.
При этом, рассматривая вопрос о том за чей счет осуществляется ремонт фасада необходимо также разграничивать текущий и капитальный ремонт.
Текущий ремонт направлен на поддержание фасада в исправном состоянии и устранение локальных повреждений, возникающих в процессе эксплуатации (заделка трещин, локальное восстановление штукатурки, окраска отдельных участков, герметизация швов). Такие работы выполняются управляющей организацией в рамках содержания общего имущества и оплачиваются за счет платы за содержание жилого помещения.
Капитальный ремонт предполагает восстановление или замену значительной части конструкций фасада, комплексное восстановление эксплуатационных характеристик здания, утепление, замену облицовки, масштабное восстановление штукатурного слоя и иные работы капитального характера. В этом случае работы по капитальному ремонту фасада могут выполняться за счет средств фонда капитального ремонта, регионального оператора либо со специального счета МКД.
2. Полностью пристроенный самостоятельный объект
Иная ситуация возникает, если магазин фактически представляет собой самостоятельный объект капитального строительства. Как правило, о самостоятельном статусе магазина свидетельствуют следующие признаки:- наличие отдельного кадастрового номера;
- самостоятельный ввод объекта в эксплуатацию;
- наличие собственного фундамента, стен и кровли;
- отсутствие включения объекта в состав МКД;
- наличие отдельной технической документации;
- самостоятельный адрес либо отдельная адресная часть.
В силу ст. 210 ГК РФ именно собственник имущества несет бремя его содержания, если иное не предусмотрено законом или договором.
Следовательно, если магазин является самостоятельным пристроенным объектом недвижимости, обязанность по ремонту фасада полностью лежит на собственнике такого магазина.
Таким образом, обязанность по ремонту фасада зависит прежде всего от правового статуса нежилого помещения, состава общего имущества МКД и того, относятся ли соответствующие элементы фасада к конструкциям, обслуживающим многоквартирный дом, либо исключительно конкретное нежилое помещение.
Оставить комментарий