Суть вопроса: У нашего ТСН 25 нежилых помещений и у каждого крыльца, которые были построены при сдаче дома. Хотя дому 20 лет, мы уже сменили все входные группы в подъезды, и теперь все нежилые помещения просят их отремонтировать. Что посоветуете в данной ситуации, может, как- то можно переложить их ремонт на собственников нежилых помещений?
Позиция МКДЭКСПЕРТ:
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
На основании статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Как установлено частью 2 статьи 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Пунктом 2 Правил N 491 определен состав общего имущества, в который включаются, в том числе: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Вопрос о возможности возложить на собственников жилых помещений плату за содержание и текущий ремонт имущества, фактически используемого собственником нежилого помещения, неоднократно становился предметом судебного рассмотрения. Юридически значимым обстоятельством при этом является отнесение такого имущества к общему имуществу МКД.
При разрешении вопроса об отнесении нежилого помещения к составной части многоквартирного дома и общему имуществу надлежит устанавливать совокупность таких обстоятельств, как: наличие общих систем тепло-, водоснабжения, в том числе их физическую и технологическую связь, проектирование МКД и помещения в составе единого строительства, тождественность адреса, возможность использования помещения только собственником либо всеми жильцами (например, в качестве сквозного прохода) и так далее (см., например, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 N 309-ЭС21-5387 по делу N А50-179/2019).
При отсутствии у помещения указанных характеристик общедомового имущества оснований признавать всех собственников помещений МКД участниками долевой собственности на данное имущество не имеется.
На практике судами по данному предмету спора принимаются решения, содержащие различные правовые позиции в зависимости от конкретных обстоятельств дела (см., например, Решение № 2-3252/2018 2-3252/2018~М-2617/2018 М-2617/2018 от 4 сентября 2018 г. по делу № 2-3252/2018, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 по делу N 309-ЭС21-5387, А50-179/2019).
Позиция МКДЭКСПЕРТ:
В силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В соответствии со статьей 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
На основании статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.
Как установлено частью 2 статьи 154 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме; плату за коммунальные услуги.
Согласно пункту 1 статьи 36 Жилищного кодекса собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, а также земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.
Пунктом 2 Правил N 491 определен состав общего имущества, в который включаются, в том числе: помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.
Вопрос о возможности возложить на собственников жилых помещений плату за содержание и текущий ремонт имущества, фактически используемого собственником нежилого помещения, неоднократно становился предметом судебного рассмотрения. Юридически значимым обстоятельством при этом является отнесение такого имущества к общему имуществу МКД.
При разрешении вопроса об отнесении нежилого помещения к составной части многоквартирного дома и общему имуществу надлежит устанавливать совокупность таких обстоятельств, как: наличие общих систем тепло-, водоснабжения, в том числе их физическую и технологическую связь, проектирование МКД и помещения в составе единого строительства, тождественность адреса, возможность использования помещения только собственником либо всеми жильцами (например, в качестве сквозного прохода) и так далее (см., например, Определение Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 N 309-ЭС21-5387 по делу N А50-179/2019).
При отсутствии у помещения указанных характеристик общедомового имущества оснований признавать всех собственников помещений МКД участниками долевой собственности на данное имущество не имеется.
На практике судами по данному предмету спора принимаются решения, содержащие различные правовые позиции в зависимости от конкретных обстоятельств дела (см., например, Решение № 2-3252/2018 2-3252/2018~М-2617/2018 М-2617/2018 от 4 сентября 2018 г. по делу № 2-3252/2018, Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 22.07.2021 по делу N 309-ЭС21-5387, А50-179/2019).
Оставить комментарий