Суть вопроса: В МКД установлен чиллер (система кондиционирования, является общедомовым имуществом). Он вышел из строя. В ЖК РФ и постановлениях г. Москвы не предусмотрен капитальный ремонт такого оборудования (вентиляции). Собственники отказалась на ОСС его ремонтировать (сдавать на целевые расходы).
Является ли нарушением для УК, если его не будут ремонтировать, т.к. необходима замена оборудования (более 50%) и на это не предусмотрены текущие расходы (договором управления).
Позиция МКДЭКСПЕРТ:
В силу пункта 10 Правил N 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Минимальный перечень работ и услуг, которые выполняет и оказывает организация, получившая лицензию на управление многоквартирным домом, изложен в постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.
В целях надлежащего содержания системы вентиляции управляющая организация проводит её техническое обслуживание и сезонное управление, определяет работоспособность оборудования и контроль его состояния, а также проводит проверку исправности, техническое обслуживание и ремонт оборудования системы холодоснабжения. При выявлении повреждений и нарушений проводит восстановительные работы.
Также обязанность по регулировке системы вентиляции предусмотрена Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".
К работам, необходимым для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, относятся работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем вентиляции многоквартирных домов.
В ситуации, когда собственники помещений отказываются дополнительно финансировать работы по капитальному ремонту системы вентиляции, возможны два варианта развития событий.
Если, несмотря на выход чиллера из строя, система вентиляции продолжает функционировать надлежащим образом, в помещениях дома поддерживается нормативно установленная температура воздуха и отсутствует угроза для жизни, здоровья и имущества граждан, то управляющая организация вправе не проводить его ремонт в отсутствие желания собственников общего имущества.
Если же поломка чиллера препятствует надлежащей работе системы вентиляции, работы по его ремонту носят неотложный характер. Действующее законодательство не ставит обязанность по содержанию жилого фонда в состоянии, пригодном для проживания, в зависимость от принятия или непринятия собственниками имущества в многоквартирном доме соответствующего решения о проведении тех или иных ремонтных работ. Поэтому непринятие собственниками решения не является препятствием для исполнения управляющей организацией обязанности по обеспечению исправного состояния вентиляционной системы, поскольку неотложные работы, направленные на исполнение обязательных требований по обеспечению нормативно установленного уровня содержания общего имущества многоквартирного дома, должны быть исполнены управляющей компанией независимо от решения общего собрания.
Является ли нарушением для УК, если его не будут ремонтировать, т.к. необходима замена оборудования (более 50%) и на это не предусмотрены текущие расходы (договором управления).
Позиция МКДЭКСПЕРТ:
В силу пункта 10 Правил N 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.
Минимальный перечень работ и услуг, которые выполняет и оказывает организация, получившая лицензию на управление многоквартирным домом, изложен в постановлении Правительства РФ от 03.04.2013 № 290.
В целях надлежащего содержания системы вентиляции управляющая организация проводит её техническое обслуживание и сезонное управление, определяет работоспособность оборудования и контроль его состояния, а также проводит проверку исправности, техническое обслуживание и ремонт оборудования системы холодоснабжения. При выявлении повреждений и нарушений проводит восстановительные работы.
Также обязанность по регулировке системы вентиляции предусмотрена Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда".
К работам, необходимым для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, относятся работы, выполняемые в целях надлежащего содержания систем вентиляции многоквартирных домов.
В ситуации, когда собственники помещений отказываются дополнительно финансировать работы по капитальному ремонту системы вентиляции, возможны два варианта развития событий.
Если, несмотря на выход чиллера из строя, система вентиляции продолжает функционировать надлежащим образом, в помещениях дома поддерживается нормативно установленная температура воздуха и отсутствует угроза для жизни, здоровья и имущества граждан, то управляющая организация вправе не проводить его ремонт в отсутствие желания собственников общего имущества.
Если же поломка чиллера препятствует надлежащей работе системы вентиляции, работы по его ремонту носят неотложный характер. Действующее законодательство не ставит обязанность по содержанию жилого фонда в состоянии, пригодном для проживания, в зависимость от принятия или непринятия собственниками имущества в многоквартирном доме соответствующего решения о проведении тех или иных ремонтных работ. Поэтому непринятие собственниками решения не является препятствием для исполнения управляющей организацией обязанности по обеспечению исправного состояния вентиляционной системы, поскольку неотложные работы, направленные на исполнение обязательных требований по обеспечению нормативно установленного уровня содержания общего имущества многоквартирного дома, должны быть исполнены управляющей компанией независимо от решения общего собрания.
Оставить комментарий