Является ли договор управления МКД публичным

Иногда собственники действуют по такой логике: если договор управления публичный, то управляющая организация должна его заключить при любых условиях. Разбираемся, так ли это на самом деле.

Публичный договор: понятие, признаки и последствия, которые он подразумевает для организаций

Понятие публичного договора следует из гражданского законодательства. Согласно ст. 426 ГК РФ, это соглашение, которое ИП и юрлица заключают с потребителями. Такой договор устанавливает обязанность организации по продаже товара, оказанию услуг или выполнению работ.

Организация должна предлагать всем потребителям одинаковые условия публичного договора. Это правило касается также стоимости товаров, услуг или работ. Обычно ИП и юрлица разрабатывают типовую форму соглашения и размещают ее на своем сайте, где каждый желающий может ознакомиться с документом.

Главная особенность публичного договора — организация не может отказаться от его заключения. Если у ИП и юрлиц есть возможность, они должны предоставить товары, оказать услуги или выполнить работы каждому желающему.

В сфере ЖКХ самый популярный пример публичного договора — это договор ресурсоснабжения. Например, если несколько потребителей направили в РСО заявки, чтобы заключить соглашения об оказании услуг водоснабжения, организация должна подписать его с каждым абонентом.

Читайте также: «Может ли РСО отказаться заключить прямые договоры» 

Признаки публичности у договора управления МКД

У договора управления МКД некоторые признаки совпадают с публичным договором:

• Управляющая организация — лицо, которое ведет предпринимательскую деятельность. А по определению это одна из сторон публичного договора.
• По договору управления УО должна выполнять работы и оказывать услуги за определенную плату. Потребителями в данном случае выступают собственники помещений. Это соответствует предмету публичного договора.

Все же у договора управления есть свои особенности, которые не делают его публичным ↓ 

Собственники заключают договор управления по решению ОСС. Один житель дома не может обратиться в управляющую организацию, чтобы подать заявку на обслуживание МКД. Собственники должны принять решение на общем собрании: для этого надо набрать более 50% голосов от всего числа голосов собственников помещений в доме.

Сам договор управления жильцы подписывают от лица всех собственников помещений. Обычно они выбирают представителя, которому дают право заключить такое соглашение. Например, это может быть председатель совета МКД.

Читайте также: «Совет МКД: что это такое и чем он занимается» 

Условия договора управления формируются отдельно для каждого МКД. Это значит, что положения в разных соглашениях будут отличаться, что противоречит принципам публичного договора.

Состояние и потребности каждого МКД отличаются — например, в одном доме в состав общего имущества может входить детская площадка, а в другом нет. Поэтому список работ, которые надо проводить управляющей организации, будет разным. Базовый минимальный перечень обязательных мероприятий собственники могут дополнить другими работами, а также повысить периодичность их проведения.

Собственники одного дома не могут обратиться в УО, чтобы заключить договор на тех же условиях, что и жители другого МКД. В любом случае положения соглашений будут отличаться в зависимости от особенностей конкретного здания. 

Тарифы отличаются для разных МКД. Если для каждого дома установлен свой список работ и услуг, то их стоимость не совпадает. Это тоже противоречит принципам публичного договора. 

Стоимость работ утверждается на ОСС. Но в любом случае собственники должны учитывать предложение управляющей организации, чтобы тариф был для нее экономически выгодным. Если УО не согласна с размером платы или другими условиями, то она вправе обжаловать решение собрания через суд. 

Например, управляющая организация оспаривала решение ОСС, потому что собственники не согласовали с ней утвержденный размер платы. Тариф был экономически не обоснован и не отражал реальные затраты, которые нужны для обслуживания общего имущества. Вот насколько различались суммы:

• УО предложила установить следующий размер платы: текущий ремонт — 7,91 руб. за кв.м., содержание имущества — 14,92 руб. за кв.м., управление МКД — 4,05 руб. за кв.м.
• Собственники утвердили такие суммы: текущий ремонт — 1,53 руб. за кв.м., содержание и управление МКД — 15,44 руб. за кв.м., капремонт — 0,41 руб. за кв.м.

Суд решил, что утвержденный тариф экономически не обоснован. УО не сможет выполнять договор управления, полноценно содержать общее имущество и оказывать услуги с таким размером платы. Поэтому суд признал решение ОСС недействительным (решение Петрозаводского городского суда по делу № 2-6635/2019).

Кроме того, даже в одном МКД размер платы может отличаться для собственников жилых и нежилых помещений. Например, если ОСС установило дифференцированные тарифы, чтобы за обслуживание лифта платили только владельцы квартир.

Читайте также: «Можно ли установить разную плату за СОИ для собственников в МКД: что такое дифференцированный тариф» 

Можно сделать вывод, что у договора управления есть признаки публичности, но отнести его к этой категории не получится. На практике суды обычно говорят о его «особой правовой природе», что делает договор управления отдельным видом соглашений. В отношении его действует специальный режим правового регулирования (см, например, решение Арбитражного суда Оренбургской области от 8 апреля 2019 года по делу A47-16318/2018).

Резюме: является ли договор управления МКД публичным

У публичного договора есть три основных признака:

• Одна сторона соглашения — лицо, которое ведет предпринимательскую деятельность. Значит, оно продает товары, оказывает услуги или выполняет работы.
• Организация не вправе отказаться от заключения публичного договора, если у нее есть возможность продать потребителю товар, оказать услугу или выполнить работы.
• Стоимость и другие условия договора должны быть идентичными для всех потребителей, которые хотят заключить соглашение.

У договора управления есть признаки публичного договора, но во многом эти соглашения отличаются. В частности, для каждого дома действует свой тариф на содержание общего имущества. Значит, УО может отказаться от заключения договора, если ее не устраивают условия.

У вас есть вопрос об управлении МКД или обслуживании общего имущества? Оставьте заявку на консультацию на сайте, и мы предложим решение проблемы.