ВС РФ: арендатору земли можно сообщить о расторжении договора не только специальным уведомлением

АО «Дельта-Агро» (далее – общество) обратилось в Арбитражный суд с требованием к индивидуальному предпринимателю о признании права собственности на урожай подсолнечника 2022 года.

Обстоятельства дела

01.03.2009 года долевые собственники земельного участка и ОАО «Чапаевское» заключили и зарегистрировали договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения сроком на 10 лет. Документом предусмотрено, что одна из сторон может расторгнуть договор путем направления соответствующего предложения о расторжении. При отказе или неполучении ответа заинтересованная сторона вправе обратиться в суд.

12.03.2014 года ОАО «Чапаевское» уступило права и обязанности арендатора по договору АО «Дельта-Агро». По прошествии 10 лет ни одна из сторон не выразила своего намерения расторгнуть договор, в связи с чем договор продлен на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

На общем собрании собственников, на котором также присутствовали представители арендатора, арендодатели приняли решение о расторжении договора аренды в одностороннем порядке. 29.12.2021 года собственники направили в адрес общества уведомление о необходимости подписания дополнительного соглашения и акта приема-передачи, с приложенными к нему документами, за подписью уполномоченного представителя.

13.01.2022 года на основании проекта межевания земельного участка в связи с расторжением договора от 01.03.2009 года, группа собственников земельного участка заключила с индивидуальным предпринимателем договор аренды части территории сроком на 11 месяцев.

Предприниматель на арендованной части земельного участка произвел посев подсолнечника.

АО «Дельта-Агро» утверждает, что к ней не поступил односторонний отказ арендодателей от договора аренды, поэтому договор не расторгнут и, следовательно, общество как законный пользователь участка имеет право на выращенный на нем урожай.

Решение судов первой, апелляционной и кассационной инстанции

Суды сочли иск обоснованным. Они исходили из того, что письмо, направленное 29.12.2021 года, нельзя рассматривать в качестве уведомления о прекращении договора. Документы не были подписаны обществом, соглашение между сторонами не было достигнуто, арендодатели могли обратиться в суд или направить в адрес общества соответствующее уведомление.

Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ

Верховный суд РФ отменил решения судов и направил дело на повторное рассмотрение в суд первой инстанции.

При вынесении такого решения суд руководствовался следующим:

Если по истечении срока действия договора арендатор продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом любая сторона может отказаться от его исполнения, предупредив об этом другого участника в срок, определенный законом (п. 2 ст. 610, п.2 ст. 621 ГК РФ). 
При соблюдении требований п. 2 ст. 610 ГК РФ решение расторгнуть договор обусловлено исключительно волей стороны (п. 3 Постановления от 14.03.2014 N 16, п. 4 Информационного письма от 01.01.2002 N 66).

Из материалов дела следует, что арендодатели выразили свою волю к расторжению договора однозначно. Также, соблюдая требования Закона N 101-ФЗ, арендодатели опубликовали в газетах, на информационных щитах и официальном сайте сельского поселения извещение о проведении собрания участников общей долевой собственности, согласно которому вопрос о расторжении договора аренды заявлен к рассмотрению. 

Арендаторы направили на собрание представителей, уполномоченных выступать от имени общества, где они предлагали участникам долевой собственности проголосовать против расторжения договора, обещая за это гарантированную выплату в размере 50 000 рублей. Этот факт указывает на несостоятельность довода общества о том, что представители не были уполномочены на получение и передачу обществу юридически значимых сообщений.

Индивидуальный предприниматель неоднократно указывал на то, что после того, как состоялось собрание (27.11.2021 года) арендатор был уведомлен о выраженной арендодателем воле расторгнуть договор и отправление дополнительных уведомлений в его адрес не требовалось. Но суды не учли этого при рассмотрении дела.

Также суды ссылались на пп. 1 п. 3 ст. 46 Земельного кодекса РФ, согласно которому прекращение договора аренды не допускается в период посевных работ, но этот довод признан неправомерным, ведь решение об отказе от договора аренды принято 27.11.2021 года, то есть задолго до начала посевного сезона. Также материалами дела подтверждалось и не оспаривалось сторонами, что посев был осуществлен именно индивидуальным предпринимателем.

Согласно п. 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73, любая из сторон вправе внести запись о прекращении договора аренды в сведения из ЕГРН путем подачи соответствующего заявления в орган, производящий государственную регистрацию прав на недвижимость. Отсутствие такой записи не означает, что договор не прекратил свое действие.

Учитывая вышеизложенное, Верховный суд пришел к выводу о наличии оснований для отмены ранее принятых судебных решений. При новом рассмотрении дела суду первой инстанции надлежит учесть изложенное и исследовать доказательства. 

Номер дела – N А12-16447/2022