Когда покупателям сдают квартиры, часто оказывается, что в доме уже есть управляющая организация, хотя его только недавно ввели в эксплуатацию. Это не самоуправство застройщика, а необходимая мера, чтобы новостройка не осталась без обслуживания, пока собственники заселяются.
Разбираемся:
- Когда застройщик может выбрать управляющую организацию
- Кто определяет размер платы и другие условия договора управления
- Сколько временная УО может обслуживать дом и как ее сменить
Когда застройщик может выбрать управляющую организацию
После того как застройщик сдал МКД в эксплуатацию, он начинает передавать помещения покупателям. С этого момента дом уже нужно обслуживать, потому что люди потребляют коммунальные услуги, пользуются подъездами и придомовой территорией.Застройщик не может сдать все квартиры единовременно. На этот процесс уходит несколько месяцев, а если в помещениях есть дефекты, то процедура может еще затянуться. Поэтому часто в новостройках не хватает людей, чтобы провести общее собрание и выбрать способ управления.
Чтобы инженерные системы работали без сбоев и в местах общего пользования было чисто, застройщик должен заключить договор с временной УО. Оттягивать этот момент нельзя: согласно ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, оформить отношения с организацией надо не позднее 5 дней после того, как дом ввели в эксплуатацию.
Назначить временную УО — это обязанность застройщика. Он не должен учитывать мнение дольщиков и собственников помещений. Такая мера считается необходимостью, которая позволяет обеспечить непрерывное управление МКД, пока люди заселяются в квартиры.
Кто определяет размер платы и другие условия договора управления
Когда организацию выбирает застройщик, он становится стороной договора, а не собственники. Поэтому им не нужно подписывать соглашение с УО при приемке помещения.Застройщик и управляющая организация самостоятельно устанавливают условия договора. В том числе они решают, какой будет размер платы за содержание жилого помещения и как определяется цена договора. Список работ обычно формируют на основе Минимального перечня (утв. ПП РФ от 03.04.2013 N 290). Такую позицию поддержал Минстрой России в письме от 03.10.2025 N 27640-ОГ/00.
Несмотря на то что мнение собственников об УО и размере платы не учитывается, они должны платить за ЖКУ на условиях утвержденного договора. Согласно ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, эта обязанность возникает в момент, как дольщики приняли помещение по акту или зарегистрировали право собственности в ЕГРН. Учитывается то событие, которое наступило раньше.
Застройщик платит за ЖКУ по тем помещениям, которые он еще не передал дольщикам. При этом его право участвовать в общем собрании вместо собственников таких квартир оценивается неоднозначно. Подробнее читайте в статье «Первое ОСС в новостройке: может ли застройщик голосовать на общем собрании»
Сколько временная УО может обслуживать дом и как ее сменить
Организация, с которой застройщик заключил договор, обслуживает дом временно — пока собственники принимают свои квартиры. Такое соглашение длится максимум три месяца.Когда срок действия договора заканчивается, есть два варианта развития событий.
Вариант №1: орган местного самоуправления проводит открытый конкурс и назначает УО
Орган местного самоуправления должен начать процедуру открытого конкурса вскоре после того, как дом сдали в эксплуатацию. В течение 20 дней ОМСУ публикует извещение о торгах, а в следующие 40 дней проводит их и выбирает управляющую организацию.После того как конкурс завершится, в течение 10 дней ОМСУ уведомит тех, кто уже принял помещения от застройщика. Орган сообщит, кто будет управлять МКД и какие условия договора начнут действовать. Уведомление появится на досках объявлений в подъездах или во дворе, а также на официальном сайте торгов.
Собственники должны оформить отношения с победителем открытого конкурса. Даже если они не подпишут договор, спустя два месяца он все равно будет считаться заключенным. Общее собрание сможет поменять УО не ранее чем через год, согласно п. 8.1. ст. 162 ЖК РФ.
Вариант №2: собственники проводят общее собрание и сами выбирают способ управления
Собственники вправе не дожидаться окончания открытого конкурса и провести общее собрание. Тогда они могут сами выбрать управляющую организацию или создать ТСЖ, утвердить размер платы и решить другие важные вопросы. Но, как правило, в новостройках сложно созвать первое ОСС. За месяц после сдачи дома в эксплуатацию обычно мало людей успевают получить квартиры и оформить право собственности.Чтобы владельцы квартир в новостройках могли быстрее провести первое собрание, для них предусмотрели специальные условия. Дольщики могут голосовать на ОСС еще до того, как в ЕГРН появится информация о праве собственности. Для этого достаточно предъявить акт приема-передачи квартиры. Но такой порядок действует только один год после ввода МКД в эксплуатацию.
Читайте подробнее: «Первое общее собрание после введения МКД в эксплуатацию: сроки проведения, участники и вопросы повестки»Трехмесячный срок договора установлен, чтобы застройщики не злоупотребляли своим правом выбирать управляющую организацию. Это нормально, если она уже есть в доме при приемке квартиры. Но застройщик не может требовать, чтобы дольщик заключал с ней договор лично: соглашение уже действует между УО и строительной организацией.
Если собственникам важно самим выбрать УО и установить размер платы, то важно не упустить момент. Пока не закончится срок действия договора, нужно провести общее собрание по этим вопросам. Иначе ОМСУ примет решение за дольщиков, но тогда придется ждать уже не три месяца, а минимум год, чтобы сменить организацию.
Оставить комментарий