Вправе ли застройщик заменить управляющую организацию на основании трехстороннего соглашения?

Суть вопроса

Может ли застройщик поменять во временном договоре управления одну УК на другую. Заключив трехстороннее соглашение о смене лиц, при этом условия ДУ останутся прежними? (Орфография и пунктуация автора сохранены. - Прим. ред.)

Позиция «МКДЭКСПЕРТ»

Застройщик вправе определить управляющую организацию для временного управления вновь введенным МКД и заключить с ней договор в порядке ч. 14 ст. 161 ЖК РФ. Однако после реализации этого специального полномочия застройщик не вправе самостоятельно заменять выбранную им УО другой управляющей организацией, в том числе посредством заключения трехстороннего соглашения о перемене лиц в договоре управления.

Право застройщика носит специальный и временный характер и предоставлено ему для обеспечения управления вновь введенным домом до начала управления УО, определенной в установленном жилищным законодательством порядке. Обязанность застройщика заключить договор управления в соответствии с ч. 14 ст. 161 ЖК РФ не означает предоставления ему полномочий собственников по выбору способа управления МКД и управляющей организации.

Поэтому после того, как застройщик уже реализовал предоставленное ему законом полномочие и заключил временный договор с конкретной УО, последующая замена этой организации должна иметь самостоятельное основание, предусмотренное жилищным законодательством.

Таким основанием может быть, в частности, решение ОСС о выборе другой управляющей организации либо результаты открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления.

Трехстороннее соглашение между застройщиком, действующей УО и другой управляющей организацией само по себе такого основания не создает. Гражданско-правовой механизм перемены лиц в обязательстве не может подменять специальный порядок определения управляющей организации, установленный жилищным законодательством.

Не имеет решающего значения и то, что при такой замене предполагается полностью сохранить условия первоначального договора управления. В данном случае меняется не отдельное условие договора, а сама управляющая организация — лицо, которому передается управление многоквартирным домом.

Таким образом, застройщик вправе реализовать предусмотренное ч. 14 ст. 161 ЖК РФ специальное полномочие и заключить временный договор с УО, однако эта норма не предоставляет ему права впоследствии самостоятельно заменять одну временную УО другой. Трехстороннего соглашения о замене стороны для этого недостаточно. Новая УО должна получить право на управление домом на самостоятельном основании, предусмотренном ЖК РФ, например, по решению ОСС либо по результатам проведенного органом местного самоуправления конкурса.