Входит ли общее имущество в объект долевого строительства и действует ли на него гарантийный срок

Спустя 2–3 года в новостройках часто появляются дефекты, которые не относятся к квартирам. Например, воздух несвоевременно удаляется из системы отопления, нет пломб на ОДПУ, информационных стендов или доводчиков на дверях в местах общего пользования. Такие недостатки возникают в общем имуществе, поэтому разбираемся, относится ли оно к объекту долевого строительства и можно ли потребовать от застройщика устранить эти дефекты. 

Входит ли общее имущество в объект долевого строительства 

У каждого собственника помещения в МКД есть доля в общем имуществе. Но споры о том, относится ли оно к объекту долевого строительства (ОДС), возникают из-за двух обстоятельств ↓ 

Во-первых, в 2013 году Верховный Суд высказался о том, что общее имущество нельзя включать в договор участия в долевом строительстве. Такая позиция следует из п. 38 «Обзора практики» (утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 года). 

Во-вторых, Федеральный закон от 03.07.2016 N 304-ФЗ исключил из понятия ОДС общее имущество. Теперь в этот термин входят только квартиры, нежилые помещения и машино-места — п. 2 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве МКД». 

Тем не менее изменения в законодательстве не означают, что государство освободило застройщика от гарантийных обязательств на общее имущество. Поэтому дольщики могут предъявить претензии в отношении его дефектов. 

Когда органы власти исключали общее имущество из понятия ОДС, они действовали в интересах собственников квартир. Иногда застройщики передавали части общего имущества — подвалы, лестничные клетки и другие помещения — третьим лицам. Новый подход к определению ОДС должен был обезопасить дольщиков от подобных ситуаций. 

Например, застройщик возводил жилищно-административный комплекс с подземной стоянкой и заключил договор с инвестором. Когда строительство закончилось, организация передала ему в собственность долю недвижимости — технические помещения подземного этажа, в частности водомерный узел, насосные, коридор и тамбур.

Собственники квартир посчитали, что застройщик передал общее имущество, а оно должно принадлежать им по закону. Тогда жильцы подали иск, и суд признал договор с инвестором ничтожным в части передачи в собственность нежилых помещений, которые закон относит к общему имуществу. Вот какие выводы сделал суд:

• Когда люди покупают квартиру в МКД, они автоматически получают долю в общем имуществе и могут распоряжаться им только совместно. А значит, один человек не может признать за собой право собственности на такие объекты. 
• По договору инвестор получил технические помещения, которые являются общим имуществом. Поэтому на его часть нельзя зарегистрировать право собственности за третьим лицом, и застройщик изначально не мог включить в договор условие о передаче инвестору таких нежилых помещений.

Пример судебной практики из п. 38 «Обзора практики» (утв. Президиумом ВС РФ 4 декабря 2013 года). 

Общее имущество функционально связано с помещениями в МКД и обслуживает их, поэтому его нельзя рассматривать как самостоятельный объект недвижимости (см, например, Постановление Арбитражного суда Московского округа от 06.10.2016 N Ф05-5844/12). Следовательно, на него должен действовать такой же гарантийный срок, как на квартиры в МКД. 

Какие гарантийные обязательства есть у застройщика 

Согласно ст. 7 Закона № 214-ФЗ, застройщик должен передать дольщикам объект, который одновременно соответствует: 

• Условиям договора, то есть всем положениям, о которых застройщик договорился с дольщиками.
• Положениям закона — градостроительным нормам, техдокументам, проектной документации и другим. Это значит, что состояние дома должно отвечать законным требованиям.

Если застройщик отошел от условий договора или нарушил нормы закона, собственник может потребовать от него:

• устранить недостатки в разумный срок за счет застройщика;
• пересчитать цену договора и снизить ее на сумму дефектов;
• возместить расходы, которые понесли собственники, когда самостоятельно устраняли недостатки. 

Какой вариант защиты своих прав выбрать — собственники помещений решают сами. 

Какой гарантийный срок действует на общее имущество в новостройке 

Согласно ст. 7 Закона № ФЗ-214, гарантийный срок составляет минимум 3 года. Это касается как ОДС, так и лифтов, системы отопления, вентиляции и другого оборудования.

Минимальные сроки — это общие гарантийные условия. Стороны могут их увеличить, но сократить такие периоды нельзя. Если застройщик и дольщики установили более длительные сроки гарантии, это нужно прописать в договоре. 

Гарантийный срок нужно отсчитывать с даты, когда застройщик сдал квартиру собственнику и составил акт приема-передачи объекта, а не с момента, как он получил разрешение на ввод МКД в эксплуатацию. 

Когда застройщик не отвечает за дефекты в общем имуществе МКД 

Согласно ч. 7 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, застройщик не должен устранять недостатки или выплачивать деньги в следующих случаях: 

• Дефекты появились из-за нормального износа МКД, его частей и инженерных систем.
• УО/ТСЖ/ЖСК или собственники помещений неправильно эксплуатировали дом, его элементы или системы. 
• В общем имуществе появились недостатки из-за того, что собственники, УО/ТСЖ/ЖСК или их подрядчик некачественно отремонтировали объекты. 

Чтобы суд освободил застройщика от ответственности за дефекты в общем имуществе, он должен сам доказать, что недостатки возникли не по его вине. 

Что делать, если в общем имуществе в новостройке есть дефекты 

Согласно ч. 6 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, дольщик может направить застройщику письменную претензию с требованием устранить дефекты в общем имуществе. Главное, чтобы собственники выявили эти недостатки, пока еще действует гарантийный период. Иначе застройщик сможет отказаться их исправлять, и это придется делать организации, которая управляет МКД. 

Предварительно нужно провести осмотр общего имущества и зафиксировать все недостатки в акте, чтобы в претензии указать на выявленные дефекты. Срок, в течение которого застройщик должен их устранить, он согласовывает с собственниками. 

Если застройщик не устранил недостатки по гарантии, дольщики могут подать иск. Тогда уже суд обяжет организацию выполнить необходимые работы или выплатить собственникам деньги. 

Подать претензию и иск в адрес застройщика может любой собственник помещения в МКД, потому что у него есть доля в общем имуществе. Также представить интересы дольщиков может организация, которая управляет домом. 

Если прокуратура или органы ГЖИ пытаются привлечь вашу организацию к ответственности за недостатки в общем имуществе, которые возникли в гарантийный период, оставьте заявку на нашем сайте. Мы поможем составить иск к застройщику и оспорить постановление об административном правонарушении.