Когда в квартире холодно из-за того, что стена дома промерзает, собственники обычно обращаются в УО/ТСЖ/ЖСК. Но определить, за счет каких средств нужно финансировать работы бывает сложно, ведь бюджеты на текущий и капитальный ремонт формируются отдельно.
Разбираемся, в каких случаях утепление стен МКД можно оплатить за счет денег на текущий ремонт, а когда такие работы считаются капремонтом.
В чем разница между текущим и капитальным ремонтом
Текущий ремонт — работы, в рамках которых специалисты исправляют мелкие повреждения и неисправности дома. Например, если на фасаде МКД появились трещины. При этом характеристики ремонтируемого элемента не меняются.Работы по текущему ремонту считаются предупредительными. Поэтому УО/ТСЖ/ЖСК должны проводить их систематически, чтобы конструкции дома не изнашивались раньше времени.
Капремонт — работы, в рамках которых восстанавливают изначальные характеристики элемента МКД. Например, если фасад дома утратил теплозащиту, то ее состояние могут исправить в процессе капремонта.
В рамках каких работ надо утеплять фасад МКД
Чтобы определить, в рамках какого ремонта нужно утеплять фасад МКД, необходимо установить степень его повреждений и список работ.Текущий ремонт фасада МКД
Текущий ремонт стен дома регулируется несколькими документами.Минимальный перечень услуг и работ (утв. ПП РФ от 03.04.2013 N 290). Это список работ по обслуживанию общего имущества, которые должны выполнять все УО/ТСЖ/ЖСК.
Согласно п. 3 Минимального перечня, УО/ТСЖ/ЖСК должны выполнять такие работы по обслуживанию фасада дома:
- обследовать ограждающие конструкции МКД, чтобы вовремя выявлять, где нарушены теплозащитные свойства и гидроизоляция между цоколем и стенами дома;
- устанавливать следы коррозии, деформаций и трещин в разных элементах фасада МКД, включая места, где внутренние стены примыкают к наружным.
Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170). В этом документе есть отдельный раздел по содержанию стен МКД и перекрытий. Вот что обязаны обеспечивать УО/ТСЖ/ЖСК, чтобы поддерживать температурно-влажностный режим в доме:
- восстановление теплотехнических и водоизоляционных свойств перекрытий (п. 4.3.1);
- тепло- и гидроизоляцию примыканий наружных стен и других элементов (п. 4.3.1);
- тепло- и влагозащиту наружных стен (п. 4.2.1.1);
- утепление участков фасада, которые промерзают (п. 4.2.1.12).
В зависимости от причины промерзания фасада, УО/ТСЖ/ЖСК нужно провести необходимые работы, чтобы усилить теплозащиту дефектных участков. Например, просушить отсыревшие области стен, заменить утеплитель, восстановить герметизацию стыков или выполнить другие мероприятия из п. 4.10.5.2 Правил N 170.
Работы по утеплению фасада МКД в рамках текущего ремонта должна выполнять организация, которая управляет домом. Эти мероприятия оплачиваются из средств на содержание жилого помещения.
Капитальный ремонт фасада МКД
Основной список работ по капремонту установлен ч. 1 ст. 166 ЖК РФ. В этот перечень входит ремонт фасада, но точные виды мероприятий, которые к нему относятся, не перечислены. В любом случае капремонт подразумевает ремонт всего периметра стен, а не их отдельной части.Субъекты РФ могут на уровне региона расширить базовый перечень работ по капремонту. В том числе госорганы вправе добавить в список утепление фасада многоквартирного дома.
Чтобы у региональных властей было, на что опираться, Минстрой издал Методические рекомендации (утв. Приказом Минстроя РФ от 29.12.2022 № 1159/пр). В блоке про ремонт фасада МКД указано только утепление цоколя, но это рекомендации, а не обязательный список работ по капремонту. Госорганы вправе на свое усмотрение формировать итоговый перечень мероприятий, поэтому в каждом регионе нужно изучать местные нормативно-правовые акты.
Например, в Москве перечень работ по капремонту утвержден Постановлением Правительства Москвы № 833-ПП от 29.12.2014. В список работ по ремонту фасада входит только утепление цоколя. Значит, на территории этого города другие работы по утеплению стен дома нельзя оплачивать за счет минимальных взносов на капремонт.
Тем не менее собственники помещений могут сами включить утепление фасада МКД в список работ по капремонту на основании ч. 3 ст. 166 ЖК РФ. Для этого на общем собрании нужно увеличить сумму взноса на капремонт и утвердить необходимый перечень мероприятий.
Отметим, что если фасаду дома требуется капремонт, то это не освобождает УО/ТСЖ/ЖСК от обязанности проводить текущий ремонт общего имущества. Организации все равно должны выполнять эти работы, пока общее собрание собственников не примет решение о капремонте (см, например, дело А17-6634/2017).
Что это значит. Если фасад дома нужно утеплять в рамках капремонта, то УО/ТСЖ/ЖСК должны зафиксировать это в акте. Но организации в любом случае обязаны утеплить промерзающие участки стен или выполнить другие необходимые работы по текущему ремонту, потому что УО/ТСЖ/ЖСК каждый месяц получают от жителей деньги на эти мероприятия.
Работы по утеплению фасада МКД в рамках капремонта выполняет одна из двух организаций:
- Владелец спецсчета, если собственники копят деньги на капремонт таким способом. Это может быть регоператор или организация, которая управляет МКД.
- Регоператор, если жильцы собирают деньги на капремонт на его счете. Это так называемый принцип «общего котла».
Оставить комментарий