В какой срок управляющая организация должна передать средства на текущий и капитальный ремонт общего имущества при смене УО?

Суть вопроса

Какой срок передачи денежных средств из одной управляющей организации в другую при смене управляющих организаций? (Орфография и пунктуация автора сохранены. - Прим. ред.) 

Позиция «МКДЭКСПЕРТ»

Пункт 10 статьи 162 ЖК РФ предписывает управляющей организации в течение трех рабочих дней со дня прекращения договора управления многоквартирным домом передать вновь выбранной УО:

• техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы,
• ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме,
• электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им.

Денежные средства, собранные прежней управляющей организацией с собственников помещений МКД на текущий и капитальный ремонт, в указанной статье не поименованы. Действующее законодательство не содержит нормы, устанавливающей конкретный срок для передачи неизрасходованных денежных средств при смене управляющих организаций.

Вместе с тем, в статье 161 ЖК РФ определено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, в частности, управление управляющей организацией. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Денежные средства, получаемые от собственников помещений в многоквартирном жилом доме в качестве обязательных платежей на ремонт жилого помещения, носят целевой характер и не поступают в собственность управляющей организации; управляющая организация распоряжается данными средствами от своего имени, но в интересах собственников. При избрании собственниками жилого дома новой управляющей организации у прежней отсутствуют правовые основания для удержания денежных средств в виде накоплений на капитальный и текущий ремонт многоквартирного дома, неизрасходованных по назначению. При смене управляющей организации аккумулированные средства на текущий и капитальный ремонт подлежат передаче вновь избранной управляющей организации (Определение Верховного Суда РФ от 18.04.2016 N 301-ЭС16-2488).

В случае исключения сведений о МКД из реестра лицензий, дата прекращения договора управления определяется днем, предшествующим дню начала управления многоквартирным домом управляющей организацией, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме (см., например, Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 05.10.2023 N Ф04-4320/2023 по делу N А45-3922/2021).

Из этого можно сделать вывод, что неизрасходованные денежные средства, собранные с собственников помещений на проведение ремонта, должны быть переданы непосредственно после начала управления домом новой УО. Неисполнение данной обязанности влечет возникновение на стороне прежней управляющей компании неосновательного обогащения (статьи 1102, 1103 Гражданского кодекса), как средств, переданных для исполнения прекратившегося обязательства.