В состав платы за ЖКУ входят платежи за коммунальные ресурсы, которые потребляются при содержании общего имущества — например, за освещение в подъездах и воду для их уборки. Но в некоторых случаях собственникам не начисляются такие статьи расходов — разбираемся, каких домов это касается.
В каких домах нет мест общего пользования
Согласно ст. 36 ЖК РФ, общее имущество — это объекты, которые обслуживают более одного помещения в МКД. Они могут располагаться как внутри дома: к примеру лестницы, лифты и подвалы, так и за его пределами. Например, земельный участок и детская площадка.В большинстве домов есть общее имущество. К примеру, если у квартир нет отдельного входа с улицы, то двери выходят на лестничную клетку, которая считается местом общего пользования (МОП).
Тем не менее есть дома, где у каждого помещения отдельный вход, нет лестничных клеток и других мест общего пользования. Обычно такие здания малоэтажные и блокированы друг с другом, то есть стоят в одном ряду и соединяются общей боковой стеной. Это дома блокированной застройки, или таунхаусы.
Получается, мест общего пользования нет в доме, где:
- У каждого помещения индивидуальный вход в квартире с земельного участка, что исключает наличие общих коридоров и лестничных площадок.
- Нет подвалов и чердаков, которые относятся к общему имуществу — каждое такое помещение принадлежит конкретным собственникам квартир.
- Отсутствуют лифты, мусоропроводы и другое оборудование, которое могло бы относиться к общему имуществу.
Читайте также: «Особенности правового статуса таунхауса»
Надо ли оплачивать коммунальные ресурсы на содержание общего имущества в домах без МОП
Как правило, конструктивные особенности таунхаусов не предусматривают наличие мест общего пользования. Поэтому в домах не потребляется коммунальный ресурс на их содержание, и РСО не должна начислять плату за такие услуги. Например, если в доме нет МОП, то такие места не снабжаются водой, и собственники не должны оплачивать этот ресурс.Тем не менее на практике возникают усложняющие обстоятельства. Обычно они касаются оплаты электроэнергии.
Пример из практики: дело А47-19712/2022
Собственники проживали в домах блокированной застройки. РСО начисляла им плату за электроэнергию на общедомовые нужды по показаниям ОДПУ, потому что в таунхаусах была общая система электроснабжения.
Прокуратура посчитала, что РСО начисляет плату незаконно: здания не являются многоквартирными домами, в них нет мест общего пользования и оборудования, которое бы потребляло электроэнергию на общедомовые нужды. Поэтому собственники не обязаны оплачивать такой ресурс, и организации выдали представление, которое она попыталась оспорить через суд.
Суды пришли к выводу, что в доме все же есть общее имущество. К нему относится:
- ОДПУ электроэнергии, который учитывает потребление ресурса во внутридомовых электросетях. Прибор установлен на опоре.
- Внутридомовая система электроснабжения. В частности, она представлена в виде кабеля от опоры, который проходит по фасаду дома и подает электроэнергию до ИПУ в квартирах.
В итоге суды признали представление прокуратуры незаконным. Собственники таунхаусов обязаны оплачивать потребление электроэнергии на компенсацию потерь в кабельных линиях. Поэтому РСО может начислять жильцам плату за ресурсы, которые затрачены на общедомовые нужды.
Что еще важно учитывать
Наличие и отсутствие общего имущества в домах блокированной застройки может зависеть от того, какие объекты располагаются рядом с ними на одном земельном участке. Например, многоквартирный дом, как в апелляционном определении Ростовского областного суда от 18.04.2024 N 33-2786/2024.На земельном участке располагалось сразу несколько зданий: пятиэтажный МКД и три двухэтажных дома с отдельными входами. Последние имели признаки домов блокированной застройки.
Собственники таунхаусов считали, что их дома не имеют общего имущества с пятиэтажным МКД: у них отдельные выходы во двор и нет единых инженерных коммуникаций. Но управляющая организация все равно выставляла жильцам плату за содержание, управление и ремонт общего имущества, как собственникам помещений в пятиэтажном МКД.
Суд установил, что у таунхаусов отдельные кадастровые номера. Но есть два важных обстоятельства:
- Таунхаусы находятся на едином земельном участке, где располагается пятиэтажный МКД, поэтому у всех объектов один адрес. На территории есть сети инженерно-технического обеспечения и другие элементы инфраструктуры, которые предназначены для обслуживания нескольких строений.
- Холодное водоснабжение и водоотведение учитывается отдельно по каждому таунхаусу. Горячее водоснабжение и центральное отопление в этих домах отсутствуют, используется газ. Поэтому РСО не выставляет счета за отопление, ГВС и ХВС в целях содержания общего имущества. Но в двух таунхаусах есть ОДПУ электроэнергии.
Суд сделал вывод, что таунхаусы являются единым многоквартирным домом, в состав которого входит общее имущество. Управляющая организация обслуживает эти объекты.
Что делать, если РСО настаивает на оплате коммунальных ресурсов, хотя в доме нет мест общего пользования
Шаг 1: направить заявление в РСО. В обращении следует объяснить, что в доме нет общедомового имущества, поэтому жильцы не должны оплачивать коммунальные услуги на его содержание.В претензии можно запросить у РСО провести комиссионное обследование дома, чтобы установить отсутствие мест общего пользования. По его результатам необходимо составить акт, на основании которого ресурсоснабжающая организация должна будет сделать перерасчет начислений.
Шаг 2: подать жалобу в орган ГЖИ и прокуратуру. Если РСО отказалась провести комиссионное обследование дома, можно обратиться в инспекцию и прокуратуру и попросить проверить законность действий организации. К претензии следует приложить копию заявления в РСО, ее ответ и фотографии, который подтверждают отсутствие мест общего пользования.
Хотите оспорить незаконные начисления платы за коммунальные услуги? Оставьте заявку, мы ознакомимся с обстоятельствами дела, подготовим и реализуем стратегию защиты ваших прав: составим претензию в РСО, жалобу в надзорные органы или иск в суд.
Оставить комментарий