Общее имущество принадлежит всем собственникам помещений. Поэтому особо активные жители МКД иногда считают, что могут свободно пользоваться любыми объектами, и стремятся попасть в подвалы и на чердаки. А когда упираются в замки на дверях и на отказы УО/ТСЖ/ЖСК предоставить ключи, пытаются получить доступ через суд. Но в большинстве случаев организации законно запирают места общего пользования, даже если собственники хотят проверить состояние оборудования или показания ОДПУ.
Рассказываем, куда собственники помещений не могут получить доступ, а к каким местам УО/ТСЖ/ЖСК обязаны предоставить ключи.
К каким местам общего пользования у собственников помещений есть доступ
Согласно ст. 36 ЖК РФ, собственники помещений вправе пользоваться общим имуществом, и никто не может ограничить им доступ — как всем сразу, так и конкретному человеку. Но на практике не все так однозначно: возможность попасть в некоторые места зависит от их назначения.Большинство мест общего пользования находятся в свободном доступе — например, лестничные клетки и холлы лифтов. Но некоторые места закрываются на ключ или кодовый замок, например колясочные, чтобы обезопасить личное имущество жильцов. В таких случаях УО/ТСЖ/ЖСК должны предоставить всем собственникам возможность попасть в помещения.
Если в подъездах МКД есть тамбуры, их нельзя закрывать на ключ, когда это нарушает правила пожарной безопасности. Например, не позволяет без препятствий покинуть помещение в случае пожара или ограничивает доступ к средствам противопожарной защиты. Но обычно замки устанавливают сами собственники квартир, которые располагаются в этих тамбурах, а не УО/ТСЖ/ЖСК.
В какие места общего пользователя доступ для собственников помещений ограничен
В некоторых помещениях общего пользования находится инженерное оборудование, от работы которого зависит весь МКД. Поэтому доступ в такие места должен быть ограничен, чтобы никто не повредил коммуникации и общее имущество, а также не пострадал сам.Виды помещений, которые надо закрывать на ключ, указаны в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда (утв. Постановление Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170). К ним относятся:
- технические подполья (п. 3.4.5);
- подвалы (п. 3.4.5);
- чердаки (п. 4.6.3.1).
Читайте также: «Кто должен отвечать за хранение ключей от подвала и чердака МКД»Если собственники попробуют добиться беспрепятственный доступ в подвалы и чердаки через суд, скорее всего это будет нерезультативно. Обычно инстанции встают на сторону УО/ТСЖ/ЖСК, когда речь идет про общее имущество, где проходят только инженерные коммуникации.
Например, определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 25.01.2024 N 88-2484/2024. Собственник квартиры потребовал, чтобы ТСЖ предоставило ему доступ в подвалы и позволило зафиксировать их состояние на видео. Он считал, что как совладелец мест общего пользования и инженерного оборудования вправе осмотреть их.
Председатель правления ТСЖ отказался предоставлять доступ в подвалы. Осмотр, проверка и мониторинг технического состояния общего имущества — это обязанности сотрудников товарищества. Члены правления сами осмотрели помещения, составили акт и направили собственнику. Его не устроил такой подход, и он решил получить доступ через суд.
Все инстанции встали на сторону ТСЖ. Товарищество не нарушило права собственника и вот почему:
- Собственники вправе получить доступ в подвал, где находятся помещения общественного назначения — например кладовки. Но если в подвалах проходят общедомовые коммуникации, то доступ должен быть ограничен.
- Товарищество отвечает за надлежащее содержание общего имущества. Если у собственника появится необходимость попасть в подвал, он может подать обращение в аварийно-диспетческую службу. Их представители вправе воспользоваться ключами, которые есть у ТСЖ. Этого достаточно, чтобы удовлетворить потребности истца в использовании подвала с общедомовыми коммуникациями.
Какие могут быть исключения из общего правила
Собственнику могут предоставить ключ от места общего пользования из-за конструктивных особенностей МКД. Например, частное нежилое помещение располагается в подвале, и владелец может получить в него доступ только через общее имущество.Подобная ситуация сложилась в определении Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 12.12.2024 N 88-23743/2024. У собственника было нежилое помещение, и попасть в него возможно только через подвал МКД. Владелец неоднократно пытался получить туда доступ, но общее собрание запретило управляющей организации выдавать ключи.
Однажды сотрудники организации и председатель совета МКД даже силой выгнали собственника из помещения. Затем они заменили замки на входе в подвал и поставили замок на входе в частное помещение. Тогда собственник решил получить доступ к своему имуществу через суд.
Первая инстанция отказалась удовлетворять требования собственника: управляющая организация отвечает за содержание общего имущества, в том числе подвала и коммуникаций внутри него. Поэтому УО не обязана предоставлять собственнику постоянный, беспрепятственный доступ к объектам.
Апелляция же отменила первое решение и обязала управляющую организацию выдать собственнику ключи от подвала. Вот какие выводы сделал суд:
- Предоставление неограниченного доступа в подвал, действительно, создает риск для безопасности людей и имущества. Но законодательство не запрещает собственнику использовать свое имущество. Владелец нежилого помещения имеет право получить к нему доступа, даже если оно расположено в подвале МКД. Главное, чтобы это не нарушало права и законные интересы других собственников в доме, а также требования пожарной безопасности и другие.
- Проводить ОСС, чтобы выдать собственнику нежилого помещения ключи от подвала, не нужно. Решение собрания требуется в двух случаях: общее имущество планируют предоставить в пользование посторонним лицам или собственнику, который хочет получить экономическую выгоду. В данном случае истцу нужен доступ в подвал, чтобы попадать в свое помещение.
Не нашли ответ на свой вопрос? Оставьте заявку на консультацию, и мы поможем разобраться с вашей проблемой.
Оставить комментарий