Должники за ЖКУ есть практически в каждом многоквартирном доме. Взыскание денег занимает месяцы и даже годы, поэтому для организаций возможность продать долги коллекторам — способ быстрее получить средства и избавиться от проблемной дебиторской задолженности. Но в сфере ЖКХ действуют строгие правила и запреты для договоров цессии.
Рассказываем, когда УО/ТСЖ/ЖСК могут передать права на взыскание долгов за ЖКУ третьим лицам, а в каких случаях это запрещено законом.
Есть ли у УО/ТСЖ/ЖСК право уступить право требования по взысканию долгов за ЖКУ
Цессия — это уступка права требования. Оно возникает из обязательств, которые должник должен был исполнить, но просрочил. Например, не вернул деньги, и у кредитора появляется право взыскать их в досудебном или судебном порядке.Чтобы не заниматься взысканием долгов самостоятельно, кредиторы могут уступить это право третьим лицам — например кредитным организациям и коллекторам. Стороны заключают договор цессии, и требования по просроченным обязательствам переходят к новому кредитору, включая проценты, штрафы и пени. Но в случае с долгами за ЖКУ действуют специальные правила.
В 2019 году в ст. 155 Жилищного кодекса появился пункт 18, который запретил УО/ТСЖ/ЖСК уступать третьим лицам право по взысканию долгов граждан по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Если организация все же заключила такой договор цессии, то он считается ничтожным.
Запрет действует не только для УО/ТСЖ/ЖСК, но и для РСО, регоператоров, наймодателей муниципальных и государственных квартир и помещений по договору соцнайма. Они тоже не могут уступать третьим лицам право взыскания долгов за ЖКУ.Важно отметить, что запрет касается только долгов физлиц. Если собственником помещения является юрлицо, то положения ч. 18 ст. 155 ЖК РФ не распространяются на эти правоотношения. Долги таких потребителей можно передать третьим лицам по договору цессии.
Например, в деле А40-49347/2023 все инстанции подтвердили, что запрет на уступку права требования по взысканию платы за ЖКУ касается только долгов физлиц. Положения ч. 18 ст. 155 ЖК РФ нельзя применять к другим категориям потребителей. Это гарантия защиты прав граждан от действий коллекторов и других непрофессиональных участников рынка ЖКХ.
Какие есть исключения из общего правила
Согласно ч. 18 ст. 155 ЖК РФ, запрет не распространяется, если УО/ТСЖ/ЖСК передает право взыскать долги за ЖКУ лицу, к которому переходит управление домом. Например, если собственники помещений сменили управляющую организацию, то прежняя УО может уступить новой требование по возврату долгов.При передаче права требования надо соблюдать следующие правила:
- Организация может заключить договор цессии только с лицом, которое приступает к управлению МКД вместо нее. Значит, соглашение должно включать долги собственников помещений только в этом доме. Договор надо составить согласно положениям ст. 382–386 и 388–390 ГК РФ.
- Обычно получать согласие должников на заключение договора цессии не нужно, но в договоре управления могут быть прописаны другие условия. Например, запрет на уступку права требования по взысканию долгов за ЖКУ или обязательное уведомление о переходе. Такие правила следуют из ч. 2 ст. 382 ГК РФ.
- Должников надо письменно уведомить об уступке права требования в течение 10 рабочих дней с того дня, как стороны заключили договор цессии. Сообщение может направить как новая, так и прежняя организация. Это установлено ч. 3 ст. 382 ГК РФ.
Читайте также: «Может ли управляющая организация взыскивать долги за ЖКУ после окончания договора управления»Пример из практики: дело А12-15150/2023
Управляющая организация проходила процедуру банкротства, и конкурсный управляющий выставил ее дебиторскую задолженность на торгах. В итоге УО заключила договор цессии с другой управляющей организацией и передала ей право взыскать долги в размере более 58 миллионов рублей. Это общая сумма по 805 домам.
Прокуратура посчитала, что организаторы торгов незаконно определили победителя. Она обратилась в суд, чтобы признать договор цессии недействительным.
Все инстанции единогласно решили, что УО не вправе уступать требование по взысканию всех долгов. Задолженность физлиц за ЖКУ можно передать только преемнику, который берет на себя обязательства по обслуживанию МКД вместо организации-банкрота.
Победитель торгов обслуживает только один дом, которым раньше управляла обанкротившаяся УО. Долги жителей этого МКД составляют 110 тысяч рублей. Соответственно, прежняя организация может уступить права требования по взысканию задолженности только в отношении одного дома. Суды признали договор цессии недействительным.
Что делать с долгами за ЖКУ, если их нельзя уступить третьим лицам
На 1 января 2025 года количество должников за ЖКУ составило 3,2 млн человек. Это усложняет работу организаций, которые управляют МКД, потому что наличие долгов у потребителей не освобождает УО/ТСЖ/ЖСК от необходимости качественно обслуживать дома.Читайте также: «Может ли УО отказаться проводить текущий ремонт, если у жильцов есть задолженность»В июле 2025 года управляющие организации направили в Госдуму и Минстрой России письма с просьбой разрешить им передавать долги за ЖКУ третьим лицам. Это должно помочь снизить кассовые разрывы и повысить количество средств, которые УО/ТСЖ/ЖСК смогут тратить на содержание общего имущества.
Рассмотрение инициативы пока не продвинулось, потому что предлагаемые меры несут риски для собственников помещений. Например, некоторые коллекторы могут применять жесткие методы давления на должников.
Пока законодатели не внесут поправки в Жилищный кодекс, у организаций, которые управляют МКД, есть два пути:
- Проводить работу по взысканию долгов. Она включает как претензионный, так и судебный порядок.
- Уступать право по взысканию долгов новой организации, которая принимает МКД на управление. Этот вариант подходит для тех случаев, когда УО/ТСЖ/ЖСК завершает обслуживание дома и не хочет потом заниматься взысканием задолженности с его собственников.
Оставить комментарий