Покупая квартиру в доме, которые еще не сдан, важно понимать, что собственником такой квартиры помимо организации, обеспечивающей строительство, могут выступать сторонние ЮЛ, частные инвесторы, паевые фонды. Приобретение жилой недвижимости в этом случае оформляется через договор переуступки прав требований.
Все дело в том, что до того, как МКД сдан в эксплуатацию - квартиры нет, даже если фактически выбранная вами недвижимость уже построена. Продавец и покупатель приходят к соглашению о переходе права требовать исполнения условий договора долевого строительства на несуществующий объект. Права и обязанности, которыми был наделен продавец, как дольщик, переходят к покупателю. За это продавец получает деньги.
Что такое “переуступка квартиры”?
Уступка права требования - это сделка (цессия), при которой продавец (цедент) передает покупателю (цессионарию) право требования исполнения условий договора. При заключении договора цессии, покупатель совершает покупку прав на объект недвижимости, а не сам объект недвижимости.
При проведении процедуры переуступки важно помнить, что договор цессии - важный, но не основной документ; сделка сопровождается переходом к вам ДДУ (договора долевого участия), договор цессии в данном случае свидетельствует о факте смены дольщика.
Кто может выступать цедентом по договору переуступки?
Инвесторы
Юридические лица
Застройщики, с целью экономии времени или ресурсов, нередко заключают договоры подряда/субподряда, согласно которым часть строительных или монтажных работ берет на себя организация-подрядчик/субподрядчик. Такая организация чаще всего имеет статус юридического лица. После выполнения работ заказчик расплачивается с исполнителем квадратными метрами.
Физические (частные) лица.
Обстоятельства жизни первоначального покупателя могут поменяться: внезапный переезд, потребность в деньгах, пересмотр необходимых параметров недвижимости и пр. В таком случае первоначальный собственник решает передать свои права по ДДУ.
При оформлении договора цессии от статуса цедента зависит допустимая форма и сроки оплаты. Если цедент - юридическое лицо, оплата осуществляется исключительно в безналичной форме и только после регистрации договора.
Особенности и возможные риски:
Основной риск цессионария при заключении договора переуступки - риск потерять свои деньги и при этом остаться без жилья.
Случаи, при которых приобретатель права требования может понести убытки:
- Застройщик может стать банкротом;
- Объект может превратиться в“долгострой” или “недострой”;
- ДДУ может быть признан недействительным;
- Уступка несуществующих прав и иные “серые” схемы продажи;
Принимая решение о покупке, важно тщательно проверить застройщика:
- ознакомиться с отзывами, уже реализованными проектами, репутацией;
- Запросить у застройщика справку об оплате цедентом платежей по договору долевого участия. Убедиться в действительности платежей.
- Внимательно изучить оригинал ДДУ: обратить внимание на порядок взаиморасчетов, сроки перехода недвижимости дольщику, убедится, что договор зарегистрирован в едином государственном реестре недвижимости
- Проверить организацию по открытым базам: данные из открытых источников помогут вам проверить наличие у продавца статуса банкрота, количество и предмет споров в суде (общая юрисдикция, арбитраж), наличие задолженностей в исполнительном производстве, а также данные в едином ресурсе застройщиков:
- воспользуйтесь сервисом проверки новостроек:
https://наш.дом.рф , промониторьте информацию о застройщике в средствах массовой информации, а также в социальных сетях.
Вывод: перед каждой сделкой необходимо досконально проверить контрагентов. Как говориться: “доверяй, но проверяй”!
Желаем вам приятных и безопасных покупок!
Оставить комментарий