Чаще всего найти человека на должность председателя правления сложно: жители не хотят тратить личное время на решение вопросов МКД и брать ответственность за финансы ТСЖ. В итоге либо руководитель месяцами не может уйти со своей позиции, либо правление совсем остается без него. Кажется, что можно заменить председателя на стороннего управляющего, который за деньги возьмет на себя его задачи, но с правовой точки зрения все не так просто.
Разбираемся:
- Кто такой управляющий ТСЖ и какие функции он выполняет
- На каком основании управляющий работает в ТСЖ
- Может ли управляющий ТСЖ заменить председателя правления
- Что делать, если срок полномочий председателя истек, а нового кандидата нет
Кто такой управляющий ТСЖ и какие функции он выполняет
Управляющий ТСЖ — наемный сотрудник, который обычно не является членом правления и даже собственником помещения в доме. Это необязательная должность в товариществе, но управляющему можно поручить часть работы, если руководство уже не справляется.В Жилищном кодексе нет понятия «управляющий ТСЖ» — оно появилось на практике. Согласно ст. 137 и 148 ЖК РФ, товарищество и его правление могут заключать договоры для содержания общего имущества, а также трудоустраивать сотрудников для этих целей. Отношения с управляющим ТСЖ попадают под такие положения.
Управляющий ТСЖ занимается административно-правовыми функциями. Их точный список в Жилищном кодексе не определен, поэтому товарищество может утвердить полномочия сотрудника индивидуально для своего дома и зафиксировать в уставе.
Например, вот какие полномочия обычно ТСЖ передают управляющим:
- разработать предложение о размере взносов;
- составить список подрядчиков для обслуживания МКД;
- участвовать в коммуникации с жителями МКД и органами власти: составлять ответы на заявления и жалобы, направлять обращения.
На каком основании управляющий работает в ТСЖ
Управляющий не становится частью органов управления ТСЖ. Это наемный сотрудник, и его полномочия надо утвердить разными видами документов.Договор. Он может быть гражданско-правовым или трудовым. В документе нужно прописать обязанности сотрудника и его ответственность за нарушения.
Управляющего привлекают «со стороны», поэтому он скорее всего не будет работать на добровольных началах и ему надо выплачивать вознаграждение. Сумму необходимо утвердить на общем собрании.
Доверенность. Только она дает управляющему право работать от имени ТСЖ. Жилищный кодекс, решение общего собрания и устав не наделяют сотрудника полномочиями.
В доверенности надо перечислить, какие функции ТСЖ предоставило управляющему. Документ нужно оформить от имени товарищества и заверить подписью председателя правления.
Устав ТСЖ. В нем должно быть условие, что правление может привлекать управляющего для определенных задач. Его полномочия надо также утвердить и прописать в уставе.
Внутренние документы ТСЖ. Если с сотрудником заключают трудовой договор, то его должность надо внести в штатное расписание и другие локальные документы.
Может ли управляющий ТСЖ заменить председателя правления
Согласно ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ, член правления ТСЖ не может поручать собственные обязанности другому лицу. Это значит, что председатель не вправе делегировать свои полномочия управляющему — даже на период отпуска.Управляющий должен «разгрузить» председателя, взяв на себя часть административных задач, а не полностью его заменить. Иначе сотрудник получил бы право принимать решения, которые повлияют на всех собственников помещений: например заключал бы сделки и подписывал платежные документы.
Подобную позицию подтверждает судебная практика. Например, рассмотрим постановление Верховного Суда РФ от 13 марта 2020 года № 89-АД20-1.
В уставе ТСЖ был пункт о том, что председатель может заключить договор с управляющим и передать ему все свои функции или их часть по доверенности. Орган ГЖИ провел внеплановую документарную проверку и решил, что товарищество допустило нарушение: содержание устава нарушает требования ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ.
Инспекция выдала предписание, чтобы товарищество исключило пункт из устава. Но ТСЖ оставило требование без внимания, и его привлекли к административной ответственности по ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ. Все инстанции, включая Верховный Суд, подтвердили, что закон запрещает передавать полномочия председателя другим лицам, в том числе управляющему. Такой пункт нельзя внести в устав.
В другом деле А47-4960/2014 товарищество заключило трудовой договор с управляющим и передало ему все полномочия председателя, кроме одного: сотрудник не мог участвовать в заседаниях правления. ТСЖ выдало доверенность, в которой указано право подписывать платежные документы и совершать сделки. Но орган ГЖИ и суды указали, что это функции председателя и их делегирование другому лицу противоречит законодательству.
Что делать, если никто не хочет занимать должность председателя
Выбирать нового председателя надо заранее — например за месяц до того, как полномочия предыдущего сотрудника закончатся. Но часто происходит так, что желающих занять эту должность нет: жители МКД редко готовы тратить время и силы на трудозатратные обязанности председателя.Несмотря на срок полномочий, бывший председатель будет занимать эту должность, пока общее собрание не выберет нового кандидата. До этого момента налоговая не внесет изменения в ЕГРЮЛ, и в базе будет числиться предыдущий сотрудник. Это обеспечивает непрерывность управления домом, и председателю придется выполнять свои обязанности.
Исключение — председатель правления вышел из состава членов ТСЖ. Тогда он уже не может занимать этот пост, даже если общее собрание еще не выбрало нового кандидата. В таких случаях назначить управляющего вместо председателя тоже нельзя, но в уставе можно заранее предусмотреть пути решения. Подробнее об этом читайте в статье «Как председателю правления ТСЖ прекратить свои полномочия».
Если желающих совсем нет, стоит рассмотреть вопрос о назначении вознаграждения председателя. Возможно, финансовая мотивация сделает позицию более привлекательной для собственников помещений.
Оставить комментарий