В свободных помещениях МКД управляющие организации могут обустроить офис, чтобы слесари, сантехники и инженеры быстро реагировали на заявки жильцов. Но такие офисы иногда провоцируют конфликты: собственники помещений хотят заработать на аренде, а УО — не тратить деньги на съем помещения.
Разбираемся, должна ли управляющая организация платить за использование помещения и коммунальные ресурсы.
Может ли управляющей организации обустроить офис в помещении в МКД
В многоквартирных домах к общему имуществу могут относиться не только, лестничные клетки, подвалы и котельные, но и технические помещения. Если они не предназначены для конкретных целей, как например колясочные, то собственники могут сами решить, как их использовать, или сдать в аренду на основании ст. 36 ЖК РФ.Управляющая организация тоже может занять помещение, которое является общим имуществом МКД. Обычно такие ситуации связаны с двумя целями:
- Выполнить требование п. 27 Правил осуществления деятельности по управлению МКД (утв. ПП РФ от 15.05.2013 N 416) и расположить офис УО в пешей доступности от домов. Эта дистанция должна быть до 3 км.
- Оперативно обслуживать МКД. Например, управляющая организация может использовать помещение как офис инженера, сантехника, уборщицы или дворника.
Читайте также: «Как управляющей организации проводить прием жителей МКД»В жилищном законодательстве нет норм, которые бы позволили управляющей организации свободно занимать помещение общего пользования. По сути она попадает под действие ч. 4 ст. 36 ЖК РФ: по решению общего собрания собственники могут предоставить объекты общего имущества в пользование другим лицам. Поэтому этот вопрос надо предусмотреть в договоре управления или решении ОСС.
Как управляющей организации правильно занять помещение в МКД и надо ли за него платить
Есть два варианта, как управляющая организация может обустроить свой офис в помещении общего пользования МКД.Пользоваться помещением на безвозмездной основе. Такое условие можно предусмотреть в договоре управления. Например, стороны вправе изначально включить в соглашение пункт о том, что у УО будет возможность разместить своих сотрудников в техническом помещении. В договоре еще важно указать, на каких условиях организация будет пользоваться объектом: безвозмездно или за ежемесячную плату.
Если помещение необходимо организации, чтобы быстро решать вопросы обслуживания МКД, то это не аренда в привычном понимании. УО не извлекает прямую прибыль из объекта, а пользуется им в целях управления конкретным домом. Поэтому организация может согласовать с собственниками передачу помещения на безвозмездной основе, но общее собрание вправе установить и другие условия.
Если в договоре управления нет условия об использовании помещения общего пользования, то организация должна получить решение ОСС. На собрании надо также согласовать с собственниками возможность разместить сотрудников в техническом помещении и условия.
Арендовать помещение. Если же в договоре управления нет пункта о передаче помещения общего пользования и ОСС не принимало такое решение, то организация должна пользоваться объектом на условиях аренды. Их устанавливает общее собрание.
Даже если организация заняла помещение безвозмездно по договору управления, позже собственники помещений могут принять решение сдавать объект в аренду. Тогда на общем собрании нужно утвердить размер платы, но важно учитывать, что УО вправе отказаться от помещения, если ее не устроят условия. Это может сказаться на скорости оказания услуг.Занимать помещение без согласования с ОСС не стоит: среди жителей может найтись человек, который обратится в суд и заявит, что организация незаконно ограничивает собственникам доступ в место общего пользования. Если у УО есть пункт договора или решение собрания, то в случае спора она сможет подтвердить, что занимает помещение правомерно.
Пример из практики: определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 2 февраля 2022 г. № 88-1900/2022
Управляющая организация обустроила в нежилом помещении МКД сантехучасток, где располагались ее сотрудники и инвентарь. У жителей дома постоянно происходили конфликты со слесарями УО: они громко себя вели, грубили собственникам, курили сигареты, и табачный дым попадал в квартиры.
Собственник квартиры посчитал, что сотрудники УО незаконно занимают это место и нарушают его право пользоваться общим имуществом. Чтобы организация освободила помещение, житель обратился в суд.
Все инстанции встали на сторону управляющей организации:
- Организация предоставила протоколы ОСС, которые подтверждают, что собственники разрешили ей использовать помещение: сначала безвозмездно, а затем на платной основе. На голосовании был кворум, к протоколам приложены регистрационные листы и бюллетени.
- Когда собственники приняли первое решение, они не заключали с УО договор о передаче нежилого помещения в безвозмездное пользование. Но это не говорит о недействительности сделки, так как решения и протоколы ОСС — это официальные документы, и их достаточно, чтобы подтвердить право организации занимать помещение.
- У управляющей организации есть договор возмездного пользования помещением, который она заключила с председателем совета МКД. УО каждый месяц выплачивала собственникам арендные платежи.
- Председатель совета МКД подтвердил, что большинство собственников проголосовали за передачу помещения в пользование управляющей организации. Это позволило слесарям находится поблизости и быстро реагировать на аварийные ситуации. Сотрудники не доставляют беспокойство, а их пребывание в помещении позволяет всем собственникам обратиться за необходимой помощью.
Должна ли управляющая организация оплачивать коммунальные ресурсы
Если организация занимает помещение общего пользования, то ее сотрудники потребляют коммунальные услуги: электричество, воду, отопление. Они входят в состав платы за коммунальные ресурсы, которые потребляются при использовании и содержании общего имущества.По общему правилу, плату за содержание мест общего пользования вносят собственники помещений. Но они могут установить для управляющей организации взносы, которые она будет вносить за потребленные коммунальные ресурсы. Это условие необходимо прописать в договоре управления или решении ОСС.
Что важно учесть собственникам помещений и управляющим организациям
- Прежде чем занимать помещение общего пользования, важно согласовать это с общим собранием. Зафиксировать условия использования объекта надо в договоре управления или отдельном решении ОСС.
- Чтобы убедить собственников предоставить помещение в безвозмездное пользование, можно объяснить, для каких целей это необходимо. Например, быстро реагировать на аварийные ситуации и проводить работы по обслуживанию МКД.
- Если собственники не хотят платить за коммунальные ресурсы, которые потребляют сотрудники УО, они могут установить для организации плату за услуги. Это условие тоже надо включить в договор управления или решение общего собрания.
Оставить комментарий