Истечение срока договора управления МКД, заключенного по результатам открытого конкурса, не означает, что вопрос о дальнейшем управлении домом автоматически решен. Напротив, именно в этот период чаще всего возникает спор о том, кто вправе инициировать ОСС. На практике называют сразу несколько возможных инициаторов: собственников помещений, ОМСУ и прежнюю УО. Рассмотрим, в каких случаях каждый из них действительно может организовать проведение собрания.
Безусловное право инициировать ОСС принадлежит собственникам помещений. Именно они определяют дальнейший способ управления МКД, выбирают управляющую организацию, принимают решение о создании ТСЖ либо изменении способа управления. Поэтому после прекращения действия конкурсного договора именно инициатива собственников является наиболее очевидным и бесспорным способом запуска процедуры выбора дальнейшей модели управления домом и решения иных вопросов.
Однако если собственники не воспользовались своим правом, это не означает, что вопрос о дальнейшем управлении домом остается нерешенным. В этом случае закон возлагает определенные обязанности на ОМСУ. Если к моменту окончания срока договора жители не провели ОСС самостоятельно, муниципалитет обязан организовать его проведение. При этом ОМСУ не принимает решение за собственников и не определяет управляющую организацию по своему усмотрению. Его задача в том, чтобы предоставить собственникам возможность реализовать свое право на выбор способа управления. Только если такое право не будет реализовано либо принятое решение окажется неисполнимым, появляется основание для проведения нового открытого конкурса.
Наибольшее количество споров связано с правовым положением прежней УО. Формально срок договора уже истек, однако означает ли это, что организация полностью выбыла из отношений по управлению МКД? Не всегда. Жилищное законодательство разделяет момент прекращения договора и момент прекращения обязанности по управлению домом.
Согласно ч. 10 ст. 162 и п. 3 ст. 200 ЖК РФ прежняя УО обязана продолжать управление домом до момента возникновения соответствующей обязанности у новой УО, ТСЖ, жилищного кооператива либо до перехода на непосредственное управление собственниками. Иными словами, законодатель специально предусмотрел механизм, исключающий ситуацию, при которой дом останется без лица, отвечающего за его содержание и эксплуатацию.
Такой подход получил подтверждение в постановлении КС РФ от 18.04.2024 № 19-П. Суд указал, что обязанность продолжать управление МКД после прекращения договора соответствует Конституции РФ и направлена на обеспечение непрерывности управления. Одновременно КС РФ отметил, что при бездействии собственников и ОМСУ прежняя УО вправе требовать исполнения возложенных на муниципалитет обязанностей, в том числе путем обращения в суд.
Несмотря на то что КС РФ прямо не рассматривал вопрос о праве прежней УО выступать инициатором ОСС, его правовая позиция существенно изменила подход к оценке статуса такой организации. Если закон возлагает на УО обязанность продолжать управление домом, логично возникает вопрос о сохранении и тех прав, которые законодатель предоставляет организации, осуществляющей управление МКД.
Именно поэтому сегодня получила развитие правовая позиция, согласно которой прежняя УО, продолжающая управление домом в силу ч. 10 ст. 162 и п. 3 ст. 200 ЖК РФ, сохраняет возможность инициировать проведение ОСС. Такой подход позволяет не только обеспечить реализацию права собственников на выбор дальнейшего способа управления МКД, но и исключить ситуацию, при которой прежняя УО, продолжая нести обязанности по управлению домом, фактически лишена возможности инициировать решение организационных вопросов, в том числе необходимых для передачи управления новому лицу.
Таким образом, после окончания срока действия договора, заключенного по результатам открытого конкурса, круг возможных инициаторов ОСС не ограничивается одним лицом. Наиболее бесспорным инициатором остаются собственники помещений. В предусмотренных ЖК РФ случаях организацию собрания осуществляет ОМСУ. Кроме того, с учетом постановления КС РФ № 19-П имеются правовые основания считать, что прежняя УО, продолжающая управление МКД, также не утрачивает возможность выступать инициатором общего собрания до момента передачи управления новому лицу.
Безусловное право инициировать ОСС принадлежит собственникам помещений. Именно они определяют дальнейший способ управления МКД, выбирают управляющую организацию, принимают решение о создании ТСЖ либо изменении способа управления. Поэтому после прекращения действия конкурсного договора именно инициатива собственников является наиболее очевидным и бесспорным способом запуска процедуры выбора дальнейшей модели управления домом и решения иных вопросов.
Однако если собственники не воспользовались своим правом, это не означает, что вопрос о дальнейшем управлении домом остается нерешенным. В этом случае закон возлагает определенные обязанности на ОМСУ. Если к моменту окончания срока договора жители не провели ОСС самостоятельно, муниципалитет обязан организовать его проведение. При этом ОМСУ не принимает решение за собственников и не определяет управляющую организацию по своему усмотрению. Его задача в том, чтобы предоставить собственникам возможность реализовать свое право на выбор способа управления. Только если такое право не будет реализовано либо принятое решение окажется неисполнимым, появляется основание для проведения нового открытого конкурса.
Наибольшее количество споров связано с правовым положением прежней УО. Формально срок договора уже истек, однако означает ли это, что организация полностью выбыла из отношений по управлению МКД? Не всегда. Жилищное законодательство разделяет момент прекращения договора и момент прекращения обязанности по управлению домом.
Согласно ч. 10 ст. 162 и п. 3 ст. 200 ЖК РФ прежняя УО обязана продолжать управление домом до момента возникновения соответствующей обязанности у новой УО, ТСЖ, жилищного кооператива либо до перехода на непосредственное управление собственниками. Иными словами, законодатель специально предусмотрел механизм, исключающий ситуацию, при которой дом останется без лица, отвечающего за его содержание и эксплуатацию.
Такой подход получил подтверждение в постановлении КС РФ от 18.04.2024 № 19-П. Суд указал, что обязанность продолжать управление МКД после прекращения договора соответствует Конституции РФ и направлена на обеспечение непрерывности управления. Одновременно КС РФ отметил, что при бездействии собственников и ОМСУ прежняя УО вправе требовать исполнения возложенных на муниципалитет обязанностей, в том числе путем обращения в суд.
Несмотря на то что КС РФ прямо не рассматривал вопрос о праве прежней УО выступать инициатором ОСС, его правовая позиция существенно изменила подход к оценке статуса такой организации. Если закон возлагает на УО обязанность продолжать управление домом, логично возникает вопрос о сохранении и тех прав, которые законодатель предоставляет организации, осуществляющей управление МКД.
Именно поэтому сегодня получила развитие правовая позиция, согласно которой прежняя УО, продолжающая управление домом в силу ч. 10 ст. 162 и п. 3 ст. 200 ЖК РФ, сохраняет возможность инициировать проведение ОСС. Такой подход позволяет не только обеспечить реализацию права собственников на выбор дальнейшего способа управления МКД, но и исключить ситуацию, при которой прежняя УО, продолжая нести обязанности по управлению домом, фактически лишена возможности инициировать решение организационных вопросов, в том числе необходимых для передачи управления новому лицу.
Таким образом, после окончания срока действия договора, заключенного по результатам открытого конкурса, круг возможных инициаторов ОСС не ограничивается одним лицом. Наиболее бесспорным инициатором остаются собственники помещений. В предусмотренных ЖК РФ случаях организацию собрания осуществляет ОМСУ. Кроме того, с учетом постановления КС РФ № 19-П имеются правовые основания считать, что прежняя УО, продолжающая управление МКД, также не утрачивает возможность выступать инициатором общего собрания до момента передачи управления новому лицу.
Оставить комментарий