Собственники помещений могут сами выбрать, как копить деньги на капремонт: на спецсчете только для своего МКД или на счете регоператора, где он собирает средства многих домов. Но такое решение надо вовремя принять и реализовать, иначе органы власти сами сделают выбор.
В статье разбираемся:
- В какой срок надо решить, как копить деньги на капремонт
- Как выбрать способ формирования фонда капремонта
- Что будет, если собственники помещений не решат, как они будут собирать деньги на капремонт
- Что делать, если ОМСУ не принимает способ формирования фонда капремонта, который выбрали собственники
В какой срок надо выбрать способ формирования фонда капремонта
В ч. 5 и 5.1 ст. 170 ЖК РФ есть минимальный и максимальный срок, когда собственники должны решить, как копить деньги на капремонт, и реализовать выбранный способ. Эта обязанность ограничена следующими периодами ↓| Когда МКД внесли в региональную программу капремонта | В какой срок надо принять и реализовать решение |
| МКД изначально включен в региональную программу | В течение 3–6 месяцев после того, как органы власти официально опубликовали региональную программу |
| МКД введен в эксплуатацию после того, как региональную программу утвердили — органы власти вносили в нее изменения | Минимум за 3 месяца до того, как у собственников возникнет обязанность по выплате взносов на капремонт |
Для каждого региона отдельно устанавливают более конкретные сроки — такое решение должен принять орган госвласти субъекта РФ. Например, в п. 2 ст. 7 Закона Республики Карелия от 20.12.2013 N 1758-ЗРК указано: выбрать способ формирования фонда капремонта надо в течение 5 месяцев после того, как официально опубликовали региональную программу, в которую дом входит.
Как выбрать способ формирования фонда капремонта
Собственники помещений могут выбрать способ, которым они будут формировать фонд капремонта, только на общем собрании. Для этого надо получить более 50% от всего числа голосов собственников в МКД.Одного решения ОСС недостаточно, чтобы способ накопления фонда капремонта начал действовать — его еще надо реализовать. Порядок отличается в зависимости от того, как собственники будут копить деньги.
| Способ формирования фонда капремонта | Порядок реализации решения |
| Спецсчет, его владелец — УО/ТСЖ/ЖСК | Владелец открывает спецсчет и направляет в орган ГЖИ документы из ч. 1 ст. 172 ЖК РФ: подлинник протокола ОСС о принятии решения и справку из банка об открытии спецсчета. |
| Спецсчет, его владелец — регоператор | Инициатор ОСС направляет регоператору копию протокола. Регоператор уведомит орган ГЖИ о выбранном способе. |
| Счет регоператора | Инициатор ОСС направляет регоператору копию протокола. Регоператор уведомит орган ГЖИ о выбранном способе. |
Что будет, если собственники помещений не выберут способ формирования фонда капремонта
Дом нельзя оставить без взносов на капремонт: любому МКД рано или поздно понадобятся восстановительные работы. Поэтому если собственники не решили, как они будут копить деньги на капремонт, то обязанность вносить такие платежи не исчезает.Орган ГЖИ контролирует, чтобы собственники помещений в разных домах выбирали, где копить фонд капремонта. От владельцев спецсчетов инспекция получает протоколы ОСС и справки из банка, а также вносит информацию в реестр уведомлений о выбранном способе и в реестр спецсчетов. Если жильцы будут копить деньги «в общем котле», то орган ГЖИ получает уведомление о таких домах от регоператора.
Если собственники не сообщили, как будут копить деньги на капремонт, или не реализовали этот способ, инспекция уведомляет об этом орган местного самоуправления (ОМСУ) и регоператора. Этого требует ч. 4 ст. 172 ЖК РФ.
ОМСУ сам выберет, как собственники будут собирать деньги на капремонт. Согласно ч. 7 ст. 170 ЖК РФ, орган всегда включает дом «в общий котел», и жильцы вносят средства на счет регоператора. На основании своего решения ОМСУ издает постановление и утверждает список МКД, которые копят фонд капремонта таким образом.
Даже если ОМСУ сделал выбор за собственников, у них все равно сохраняется право изменить способ формирования фонда капремонта в любой момент. Для этого надо провести общее собрание и принять на нем решение. Это следует из ч. 1 ст. 173 ЖК РФ.Если ОМСУ перевел дом на систему «общего котла», а собственники не оплачивают взносы, регоператор может взыскать деньги через суд. Например, подобная ситуация произошла в определении Первого кассационного суда общей юрисдикции от 10.06.2024 N 88-17537/2024.
Собственники помещений не решили, как копить деньги на капремонт. Поэтому администрация города сама сделала выбор: дом будет собирать средства на счете регоператора. Он заключил договор с платежным агентом, чтобы тот начислял плату за капремонт, формировал, печатал и доставлял квитанции.
Один из собственников помещений не вносил взносы на капремонт, и у него скопился долг в размере почти 4 тысяч рублей. Платежный агент обратился в суд, чтобы взыскать деньги.
Собственник считал, что у него нет обязанности по оплате взносов. По его мнению, администрация нарушила порядок формирования фонда капремонта. Но все инстанции не согласились с этими доводами и взыскали с должника деньги. Вот какие выводы суды сделали:
- Каждый собственник помещений в МКД должен вносить средства на капремонт в силу закона. Эта обязанность не зависит от решения общего собрания и возникает после того, как ОМСУ включает дом в региональную программу капремонта.
- Если собственники сами не выбрали способ накопления фонда капремонта, то согласно ч. 7 ст. 170 ЖК РФ они перечисляют взносы на счет регоператора. Такое решение принимает ОМСУ.
Что делать, если ОМСУ не принимает способ формирования фонда капремонта, который выбрали собственники
Иногда ОМСУ не учитывают уведомления собственников и все равно сами выбирают способ формирования фонда капремонта. В таких случаях решения органа можно обжаловать в суде.Например, в деле А55-18454/2023 собственники провели общее собрание и решили копить деньги на капремонт на спецсчете ТСЖ. Председатель правления открыл его в банке, а также уведомил администрацию города и орган ГЖИ.
Администрация посчитала, что ТСЖ открыло спецсчет с нарушением срока, который установлен законом. В итоге дом перевели в «общий котел», и товарищество обратилось в суд.
Когда суд рассматривал дело, действовал Закон Самарской области от 21.06.2013 № 60-ГД. Согласно ч. 6 ст. 8, собственники должны выбрать способ накопления фонда капремонта и реализовать его в течение 3 месяцев после публикации региональной программы, в которую дом включен.
Если в доме будет спецсчет, то его владелец должен передать пакет документов в орган ГЖИ: копию протокола ОСС, список собственников и справку из банка об открытии счета. В силу ч. 1 ст. 10 Закона № 60-ГД уведомление необходимо направить в течение 5 рабочих дней с момента, как владелец завел спецсчет.
Суды признали, что собственники не просрочили выбор способа формирования фонда капремонта. Председатель правления ТСЖ уведомил о принятом решении администрацию, открыл спецсчет в банке и передал документы в орган ГЖИ. Значит, товарищество выполнило все требования, которые предусмотрены ч. 5 ст. 170 ЖК РФ. Первая и апелляционная инстанции признали постановление администрации недействительным.
С 2017 года мы помогаем УО/ТСЖ/ЖСК решать любые споры с органами местного самоуправления. Оставьте заявку, и наши специалисты подготовят стратегию защиты ваших интересов.
Оставить комментарий