Совет МКД: что это такое и чем он занимается

В любом МКД вопросы об управлении зданием и общим имуществом решает общее собрание собственников. Но еще в доме должен работать совет, и жители не всегда понимают, какие функции он выполняет и чем отличается от ОСС. В статье разбираемся:

• Что такое совет МКД и какие функции у него есть 
• Как часто надо переизбирать совет МКД
• Какими задачами занимается председатель совета
• Как избрать совет МКД и его председателя

Что такое совет МКД и зачем нужен

Совет МКД — это группа людей, которая от лица собственников участвует в управлении домом, а также взаимодействует с УО, подрядчиками и госорганами. Обычно в совет вступают наиболее инициативные жители.

Несмотря на то что люди идут в совет добровольно, создание этой структуры — это обязательное требование закона. Согласно ч. 1 ст. 161.1 Жилищного кодекса, совет надо избрать в МКД, где: 

• есть более 4-х квартир;
• жители не создали ТСЖ/ЖСК/ЖК. 

Собственники должны назначить членов совета на общем собрании. Но если спустя год они так и не приняли это решение, то орган местного самоуправления обязан созвать ОСС. Чтобы выполнить эту обязанность, у муниципалитета есть 3 месяца.

Совет вправе заниматься вопросами одного МКД. В состав этого органа могут войти только собственники квартир и нежилых помещений — причем как физические, так и юридические лица. Это значит, что у нанимателей жилья нет возможности стать членами совета.

В совете МКД может состоять любое количество человек — его утверждает ОСС. Если собственники этого не сделали, то число участников устанавливается в зависимости от количества подъездов, этажей и квартир, которые есть в МКД. 

Совет дома не является коммерческой организацией или юрлицом, поэтому его не надо регистрировать в ОМСУ или других инстанциях. Это следует из ч. 1 ст. 161.1 ЖК РФ.

Главным органом, который принимает все решения об управлении домом и содержании общего имущества, все равно остается ОСС. Совет не заменяет его, но помогает жителям организовать работу.

Какие функции есть у совета МКД

Полномочия совета МКД прописаны в ч. 5 ст. 161.1 ЖК РФ. Так, этот орган выполняет следующие задачи:

• следит, чтобы решения ОСС выполнялись, и принимает необходимые меры;
• выдвигает предложения по разным вопросам — например в отношении пользования и содержания общего имущества;
• изучает условия проектов договоров, которые собственники планируют рассмотреть на ОСС, и дает заключение по ним;
• контролирует работу УО и качество работ и услуг;
• готовит годовой отчет о проделанной работе для ОСС;
• принимает решения о текущем ремонте, если собственники дали совету МКД такие полномочия.

Функции совета МКД можно зафиксировать в специальном положении. В нем также есть возможность указать порядок работы органа, его состав и взаимодействие с УО. Этот документ утверждает ОСС.

Как часто надо переизбирать совет МКД

Согласно ч. 10 ст. 161.1 ЖК РФ, совет МКД нужно переизбирать минимум раз в 2 года. Это общее правило, но из его есть исключения:

• На ОСС собственники могут утвердить другой срок, в течение которого будут действовать полномочия совета.
• Если собственники так и не переизбрали совет, его полномочия автоматически продлеваются на тот же срок.
• Если члены совета плохо работают, его состав можно сменить досрочно. Такое решение нужно принять на ОСС.

Какими задачами занимается председатель совета

Председатель — человек, который руководит работой совета МКД, поэтому его избирают только из этого состава. О результатах работы председатель отчитывается перед ОСС и зависит от его решений. 

Все функции председателя указаны в ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ. Например, он может:

• Обсуждать с УО условия договора управления;
• Заключить договор управления на условиях, которые указаны в решении ОСС;
• Контролировать качество работ по обслуживанию общего имущества и подписывать акты приемки;
• Выступать от лица собственников в суде, если дело связано с управлением МКД и оказанием коммунальных услуг. 

Чтобы председатель мог действовать от лица собственников, они должны выдать ему доверенность или указать его полномочия в протоколе ОСС. Собственники могут передать председателю и другие функции, которые не относятся к компетенции ОСС — например, чтобы он мог определять и согласовывать виды работ и их стоимость.

Управляющей организации выгодно, чтобы в МКД был совет и председатель, потому что тогда она может решать многие вопросы с одним человеком, а не со всеми собственниками сразу.

Например, если собственники хотят заключить договор управления, но их не устраивают условия соглашения, то они могут передать все замечания председателю и он обсудит их с УО. После переговоров председатель сообщит собственникам о результатах, чтобы они могли принять решение. 

Как избрать совет МКД и его председателя

Совет дома и его председатель избираются на общем собрании. Причем инициатором ОСС могут быть не только собственники, но и управляющая организация. В этом случае алгоритм действий определяется общими положениями ст. 45 ЖК РФ ↓ 

Шаг 1: подготовка к ОСС. Инициатору нужно составить вопросы повестки дня. Собственникам предстоит:

• утвердить количество членов совета МКД; 
• выбрать членов совета МКД; 
• выбрать председателя совета МКД; 
• утвердить Положение о совете МКД — при необходимости; 
• определить полномочия совета МКД и председателя, если собственники хотят передать им дополнительные функции.

В законе нет положений о том, что жители обязаны оплачивать работу членов совета и его председателя. Но ОСС может назначить им вознаграждение, если примет такое решение на основании ч. 8.1 ст. 161.1 ЖК РФ. Тогда в повестку надо также добавить вопросы о том, как определяется размер вознаграждения и в каком порядке его будут выплачивать.

Шаг 2: уведомление. Собственникам нужно сообщить о проведении ОСС минимум за 10 дней до запланированной даты. Как правильно уведомить жителей МКД о мероприятии — читайте в статье.

Шаг 3: проведение ОСС. Чтобы приступить к голосованию, нужно собрать необходимый кворум: в собрании должны участвовать собственники, которые обладают более чем 50% голосов от общего числа.

Шаг 4: подведение итогов. Количество голосов по разным вопросам отличается, поэтому нужно собрать:

• более 50% от всех голосов участников ОСС — за решение о выборе совета МКД и его председателя.
• не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников — чтобы наделить председателя некоторыми полномочиями.
• более 50% голосов от общего числа голосов собственников — за решение о наделении совета МКД полномочиями, которые позволяет ему принимать решения о текущем ремонте.

Шаг 5: публикация итогов ОСС. Инициатор должен сообщить собственникам о принятом решении в течение 10 дней после проведения собрания. Уведомление нужно разместить в общедоступном месте, которое определило ОСС.

В течение 10 дней также оригиналы решений и протокола нужно направить в УО, а также опубликовать их копии в ГИС ЖКХ. 

Если вы хотите провести ОСС, чтобы избрать совет МКД и его председателя, оставьте заявку на нашем сайте. Мы проведем общее собрание «под ключ»: сформулируем повестку дня, подготовим уведомление для собственников и бюллетени, подсчитаем голоса и составим итоговый протокол.