Содержание и ремонт лифтов в МКД: требования к работам и обязанности УО/ТСЖ/ЖСК

С осени 2024 года начали действовать новые правила обслуживания лифтов. Эти положения изменили некоторые требования к проведению таких работ В МКД. Собрали в статье основные нормы и ответили на частые вопросы:

• Какие обязанности по обслуживанию лифтов есть у УО/ТСЖ/ЖСК
• Могут ли УО/ТСЖ/ЖСК сами обслуживать лифтовое оборудование
• Какие работы относятся к капремонту лифтов

Какие обязанности по обслуживанию лифтов есть у УО/ТСЖ/ЖСК

За установку, демонтаж, содержание и ремонт лифтов отвечает их владелец. В случае с МКД это оборудование принадлежит собственникам помещений как общее имущество. Но согласно новым Правилам N 1744, владельцем лифта, который занимается его обслуживанием, считается:

• УО/ТСЖ/ЖСК — если домом управляет одна из этих организаций;
• Специализированная организация, с которой собственники заключили договор обслуживания лифта — если дом находится на непосредственном управлении.

Содержание лифтов входит в Минимальный перечень услуг и работ (утв. ПП РФ от 03.04.2013 N 290). Вот какие мероприятия нужно обязательно проводить ↓

Обслуживать и ремонтировать лифты. Необходимые работы должны быть указаны в инструкции по эксплуатации оборудования. Если в ней нет состава и периодичности мероприятий, то на общем собрании собственники должны сами определить список работ и их кратность.

Кроме самих работ, УО/ТСЖ/ЖСК должны еще осматривать оборудование. Такие проверки нужно проводить регулярно, чтобы вовремя предотвращать неисправности и аварии. Периодичность осмотров может быть указана в эксплуатационной инструкции, но если в ней нет такой информации, то уполномоченный сотрудник должен проводить проверки в начале своей рабочей смены.

Если по результатам осмотра организация выявит неисправности или о них сообщат жители дома, УО/ТСЖ/ЖСК должны устранить проблему.

Оборудовать систему диспетчерского контроля. Она состоит из технических средств, которые выполняют две задачи:

• Дистанционный контроль за работой оборудования.
• Двусторонняя связь для переговоров между пассажирами лифта и диспетчером.

Есть два варианта организовать контроль за работой лифтов: оборудовать диспетчерский пункт или нанять сотрудника, который будет находиться на объекте и следить за оборудованием.

Организовать аварийно-техническое обслуживание. Его нужно осуществлять 24 часа в сутки. Организация должна выполнять такие задачи:

• принимать и регистрировать заявки о проблемах с лифтом и авариях;
• перенаправлять заявки квалифицированным сотрудникам, которые примут необходимые меры; 
• контролировать, как сотрудники выполняют заявки;
• ремонтировать лифты;
• устранять неисправности, если средства двусторонней связи и диспетчерского контроля прекратили работать.

Если оборудование сломалось и неисправности не связаны с капремонтом, то организация должна устранить проблему в течение суток после остановки лифта. Это следует из пп. «з» п. 17 Правил N 1744.

Как подать заявку в аварийно-диспетчерскую службу — читайте в статье «Аварийно-диспетчерская служба МКД: чем занимается и в какие сроки должна выполнять заявки».

Организация, которая занимается аварийным обслуживанием лифтов, устанавливает порядок этих работ в своих распорядительных актах. В частности, в документах нужно указать:

• порядок работы аварийной службы, в том числе ночью, в будни, выходные и праздничные дни, а также при аварии, отключении электроэнергии и других экстремальных условиях;
• необходимое количество сотрудников;
• требования о предоставлении сотрудникам аварийной службы запчастей, материалов и оборудования;
• положения об эвакуации людей из лифта, если произойдет аварийная остановка.

Организовывать техническое освидетельствование и обследование лифтов. Первое нужно проводить минимум раз в год в течение срока службы оборудования. Второе — после его окончания. На основе этих мероприятий формируется список необходимых ремонтных работ.

Всю информацию об осмотрах лифтов, их обслуживании и ремонте нужно фиксировать в специальных журналах, а сведения об освидетельствовании и обследовании — в паспорте лифта.

Могут ли УО/ТСЖ/ЖСК сами обслуживать лифтовое оборудование

У организаций, которые управляют МКД, если два варианта обслуживать лифты.

Заключить договор с подрядчиком. Тогда работы по эксплуатации, содержанию и ремонту лифтов будет выполнять специализированная организация. 

Проводить работы самостоятельно. Это возможно, только если организация выполнит требования из п. 17 Правил N 1744. В частности, нужно:

• Нанять в штат квалифицированных сотрудников. Как минимум надо назначить ответственных за организацию эксплуатации лифта, за его обслуживание и ремонт, электромеханика, лифтера и диспетчера.
• Составить производственные (должностные) инструкции.
• Издать ряд распорядительных актов — например, документ, который предоставляет сотрудникам допуск к выполнению работ и определяет их полномочия.

Какие работы относятся к капремонту лифтов

Некоторые работы не получится провести в рамках обычного ремонта лифта, потому что, например, замена отдельных деталей требует больших затрат. Поэтому часть мероприятий нужно проводить в процессе капремонта и финансировать по соответствующей статье расходов.

Работы, которые можно отнести к капремонту лифта, перечислены в п. 7.7.2 ГОСТ Р 55964-2022. Например, список включает ремонт и замену лебедки главного привода, кабины, дверей шахты и противовеса.

У вас есть вопрос об управлении МКД или содержании общего имущества? Оставьте заявку, и мы найдем решение вашей проблемы.