Собственность ТСЖ: отличие от общего имущества и особенности распоряжения

Товарищество собственников жилья может стать владельцем недвижимости и других объектов в МКД. Но важно понимать разницу между общим имуществом и собственностью организации, потому что у ТСЖ разные права в отношении этих объектов.

Разбираемся, может ли общее имущество принадлежать ТСЖ и вправе ли товарищество распоряжаться своей собственностью без решения общего собрания. 

Виды имущества в МКД

Товарищество собственников жилья — юрлицо, поэтому по закону организация может иметь имущество в своей собственности. Исходя из этого в доме, где собственники создали ТСЖ, можно выделить три вида собственности: 

• Частная собственность жителей МКД;
• Общее имущество;
• Имущество, которым владеет ТСЖ.

Вариант 1 — общее имущество

В каждом МКД есть помещения, объекты и инженерное оборудование, которым может пользоваться любой житель: лестничные клетки, подвалы, чердаки, системы водоотведения и отопления. Все это относится к общему имуществу, и согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ им владеют все собственники помещений в доме.

Главное отличие общего имущества от любого другого вида собственности в МКД заключается в следующем: 

Общее имущество обслуживает не одну квартиру, а разные помещения в доме — например, через общедомовую систему водоснабжения ресурс поступает в каждую квартиру. Все решения, которые касаются такого имущества, может принимать только общее собрание собственников.

Из ст. 37 ЖК РФ следует неразрывная связь прав собственности на общее имущество и на помещение в МКД. Значит, когда человек покупает квартиру, он автоматически получает долю в праве на общее имущество и не может передать одно право отдельно от другого. 

Следовательно, можно сделать следующие выводы:

• Товарищество не может стать собственником общего имущества. 
• Правление ТСЖ вправе распоряжаться общим имуществом, только если есть решение ОСС. 
• На ОСС собственники могут разрешить товариществу пользоваться общим имуществом. Например, сдать помещение под офис по договору аренды или безвозмездного пользования.

Вариант 2 — собственность ТСЖ

Согласно ч. 1 ст. 151 ЖК РФ, ТСЖ вправе владеть недвижимостью и движимым имуществом, которое необходимо организации для работы — например нежилым помещением и мебелью в нем. При чем такие объекты могут располагаться не только внутри дома, но и за его пределами. 

Имущество товарищества входит в состав основных средств. Объекты могут перейти в собственность ТСЖ в двух случаях:

• Товарищество купило имущество на членские взносы. В таком случае ТСЖ должно быть указано в договоре как покупатель — это позволит подтвердить факт того, что объект принадлежит товариществу.
• Собственники передали личное имущество в собственность ТСЖ. 

Согласно ст. 137 ЖК РФ, товарищество может распоряжаться своим имуществом на свое усмотрение: продать, передать в пользование на время, обменять и заключить другие сделки. Главное, чтобы действия ТСЖ не нарушали права и законные интересы собственников, а также отвечали целям и задачам товарищества. В таком случае получать разрешение ОСС не нужно.

Например, если земельный участок принадлежит ТСЖ, не входит в состав общего имущества и не используется для обслуживания помещений в доме, то он является самостоятельным объектом недвижимости. В таком случае товариществу не нужно разрешение ОСС, чтобы распоряжаться своим земельным участком.

Основные итоги

Значительную часть МКД составляет частная собственность жителей — квартиры и нежилые помещения. Но если в доме создано ТСЖ, то в нем можно выделить еще два вида имущества: 

• Общее имущество — объекты, которыми владеют собственники помещений, поэтому товарищество может ими распоряжаться только по решению ОСС. При этом общее собрание вправе передать их ТСЖ в пользование. 
• Собственность ТСЖ — объекты, которыми владеет товарищество. Оно может распоряжаться ими без разрешения ОСС.