Чтобы оплатить работы по капремонту, владелец спецсчета должен направить в банк запрос и протокол общего собрания, который подтверждает, что собственники одобрили такие списания. Кредитная организация тщательно проверяет документы и иногда отказывается проводить операцию, если находит нарушения. Например, так произошло в Москве: банк отклонил заявку ЖСК, потому что на ОСС не было кворума. Кооператив обратился в суд — рассказываем, как завершилось дело.
Обстоятельства дела
Собственники решили копить деньги на капремонт на спецсчете. Его владельцем стал ЖСК, который заключил с банком соответствующий договор. Жители провели общее собрание и утвердили список работ: ремонт фасада и инженерных систем, а также предельно допустимую стоимость работ и услуг.Когда пришло время капремонта фасада МКД, кооператив отправил в банк платежное поручение, чтобы зачислить подрядчику аванс в размере 30%. Вместе с документом владелец спецсчета предоставил сканы протокола ОСС и договора с организацией, которая будет проводить работы по капремонту.
Банк отказался переводить деньги со спецсчета, потому что вопрос об утверждении сметы принят без кворума. Процент участников, которые выступили «за», равен 62,99% от общего числа голосов собственников, хотя должен составлять от 2/3.
ЖСК подал иск, чтобы суд обязал банк выполнить платежное поручение и перечислить деньги со спецсчета.
Решения судов первой, апелляционной и кассационной инстанций
Суд пришел к следующим выводам ↓ОСС имеет кворум. Согласно ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, собрать более 2/3 голосов от всего количества голосов собственников нужно по вопросам из пунктов 1, 1.1-1, 1.2-3.1, 4.2, 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. В этот список не входит утверждение сметы, а значит, если решение принято большинством, то это не нарушает законные требования.
По закону, собственникам нужно было набрать более 2/3 голосов только по двум пунктам:
- проведение капремонта;
- финансирование работ за счет средств, которые есть в фонде капремонта.
ЖСК приложил все необходимые документы. Банк может списать средства со спецсчета по запросу владельца, только если он предоставил:
- протокол ОСС;
- договор с подрядчиком;
- акт приемки работ и услуг. В этом деле такой документ не требовался, потому что ЖСК хотел списать со спецсчета аванс, который составляет до 30% от цены мероприятий.
Решение Верховного Суда РФ
По мнению Верховного Суда, неважно, выносится ли решение о капремонте на голосование ОСС одним вопросом или за каждый из пунктов перечня, который обозначен в ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ. В любом случае нужно организовать отдельное очно-заочное голосование и оценивать его итоги с учетом требований закона:Решения о капремонте и по отдельным вопросам, в том числе об определении предельно допустимой стоимости работ и услуг, нельзя считать принятыми, если голоса «за» составляют менее 2/3 от общего количества.
Суды нижестоящих инстанций установили, что по всем составным частям решения о капремонте было проведено отдельное голосование. По его итогам за утверждение сметы участники ОСС подали 62,99% голосов — это более 50%, но менее 2/3 голосов от всего количества.
Банк должен следить за целевым расходованием денег с фонда капремонта, поэтому он может проверять документы, которые владелец предоставляет для проведения операций по спецсчету. Следовательно, банк правомерно отказался перевести средства из-за того, что решение ОСС принято без кворума.
Верховный Суд отменил предыдущие решения и не удовлетворил требования ЖСК.
Номер дела — А40-162965/2021
Оставить комментарий