Шлагбаум во дворе МКД: порядок установки и условия содержания

Разбираемся, как оградить двор МКД шлагбаумом, чтобы на вашем участке не парковались чужие машины. 

Как установить шлагбаум во дворе МКД  

Земельный участок — это общее имущество, поэтому любые решения по его благоустройству и изменению нужно принимать на общем собрании собственников. Особенно когда жильцы хотят ограничить его использование: размещение шлагбаума относится именно к таким работам. 

Если земельный участок принадлежит органу местного самоуправления (ОМСУ), то предварительно нужно получить у него разрешение на установку шлагбаума. Последующие шаги будут одинаковыми для всех собственников помещений, в том числе этап согласования работ. 

Шаг 1: разработать схему размещения шлагбаума. Она должна отвечать требованиям пожарной безопасности. В каждом регионе они могут отличаться, но есть общие условия, которые содержатся в Правилах противопожарного режима (утв. ПП РФ от 16.09.2020 N 1479): 

• Шлагбаум ограничивает въезд только для машин, поэтому он не должен мешать жильцам попадать на придомовую территорию. Во дворе нужно продумать место, где любой человек сможет свободно пройти, в том числе инвалиды и люди с детскими колясками.
• На участке нужно обеспечить круглосуточный и беспрепятственный проезд для транспорта спецслужб: пожарных машин, автомобилей скорой помощи, аварийных бригад. Для этого нужно установить шлагбаум с системой автоматической разблокировки или нанять диспетчера, который будет круглосуточно дежурить и вручную открывать шлагбаум при необходимости. Диспетчер может находиться как на месте установки устройства, так и дистанционно, если есть видео- или аудиосвязь.
• Шлагбаум может ограничивать въезд только на территорию МКД, собственники которого решили закрыть территорию для чужих машин. Поэтому устройство не должно затруднять проезд по дорогам общего пользования. 

Шаг 2: провести ОСС. Если собственники устанавливают во дворе МКД шлагбаум, то они ограничивают пользование участком. Поэтому, чтобы принять решение, нужно собрать как минимум 2/3 голосов от всего количества голосов собственников в доме. Это следует из ч. 1 ст. 46 ЖК РФ. 

Кроме вопроса о размещении шлагбаума, в повестку дня нужно также включить следующие пункты: 

• назначить размер платы за обслуживание устройства. Для этого собственникам нужно утвердить новый тариф на содержание общего имущества в целом; 
• установить порядок внесения платы за установку и обслуживание шлагбаума; 
• утвердить схему размещения шлагбаума;
• выбрать вид и технические характеристики шлагбаума;
• установить порядок въезда на земельный участок
• выбрать человека, который сможет обратиться с заявлением о согласовании работ в госорганы.

Шаг 3: согласовать схему размещения шлагбаума. Чтобы получить разрешение, надо подать заявление в орган местного самоуправления, который занимается этими вопросами в конкретном регионе. К заявлению нужно приложить протокол ОСС и схему размещения. 

Отметим, что процесс согласования может отличаться в разных регионах. Предварительно важно изучить нормативную базу по вопросу, которая действует в вашем субъекте.

Когда есть решение ОСС, одобренный проект и разрешение ОМСУ, можно приступать к работам по размещению шлагбаума и последующему обслуживанию. 

Какие обязанности несет управляющая организация после установки шлагбаума 

Если собственники разместили во дворе МКД шлагбаум по всем правилам: разработали проект согласно требованиям безопасности, приняли решение на общем собрании и получили разрешение ОМСУ, то этот объект входит в состав общего имущества. А значит, управляющая организация должна приступить к его обслуживанию. 

Управляющая организация работает на основе двух документов:

• Минимального перечня услуг и работ (утв. ПП РФ от 03.04.2013 N 290) — в нем содержится базовый список мероприятий, который УО обязана проводить вне зависимости от решения общего собрания.
• Договора управления — в него собственники могут добавить дополнительные работы, которые, по их мнению, необходимы МКД. 

Работы по содержанию шлагбаума не входят в Минимальный перечень, закон не устанавливает конкретный список таких мероприятий. Поэтому собственники могут составить его самостоятельно, утвердить на ОСС и зафиксировать в договоре управления как одно из существенных условий согласно ч. 3 ст. 162 ЖК РФ.

Параллельно с решением о размещении шлагбаума собственники также утверждают новый размер платы за содержание общего имущества. Поэтому управляющей организации не придется обслуживать дополнительный объект на те же средства, что жильцы вносили раньше. 

Если суммы недостаточно, чтобы обслуживать шлагбаум и другие объекты, управляющая организация может обжаловать протокол ОСС в суде. Но пока он не признал документ недействительным, она обязана выполнять работы. 

Читайте также: «Что делать, если управляющая организация не выполняет условия договора управления». 

Основные итоги 

1. Чтобы установить шлагбаум во дворе МКД, нужно разработать схему размещения с учетом требований пожарной безопасности, провести ОСС и согласовать проект с госорганами. 
2. Если участок не входит в состав общего имущества, то предварительно надо получить разрешение на установку шлагбаума у ОМСУ как у собственника территории. 
3. После того как жильцы ограничили въезд во двор МКД шлагбаумом, управляющая организация обязана его обслуживать. Для этих работ ОСС должно установить плату на содержание общего имущества с учетом новых расходов. 
4. Конкретный список работ по обслуживанию шлагбаума нужно утвердить на ОСС и включить в договор управления. 

Если вы хотите установить шлагбаум, чтобы в вашем дворе не парковались чужие машины, мы поможем провести общее собрание. Оставьте заявку на сайте, и наши специалисты возьмут на себя всю документальную работу: подготовят повестку дня, уведомление и бюллетени, подсчитают голоса и составят итоговый протокол.