С кого взыскивать долг за теплоэнергию — с нанимателя квартиры или администрации: обзор судебной практики

Муниципальные квартиры могут входить в социальный и специализированный жилищный фонд. Такие помещения сдаются по разным договорам, и это создает путаницу в правах и обязанностях собственника и нанимателя. В частности, исполнителям коммунальных услуг часто сложно определить, с кого взыскивать долги.

В Челябинской области подобный спор дошел до Верховного Суда. Он поставил точку в вопросе о том, кто отвечает за оплату коммунальных услуг, если квартира сдается как специализированное жилье.

Обстоятельства дела

Администрация городского округа передала квартиру нанимателю по договору найма. Помещение относилось к специализированному жилищному фонду как жилье для детей-сирот и тех, кто остался без попечения родителей.

Наниматель пять лет не оплачивал теплоэнергию, и за квартирой скопился долг в размере почти 80 тысяч рублей. Поэтому теплоснабжающая организация (РСО) начислила пени на сумму более 34 тысяч рублей и предъявила претензию с требованием погасить долг. Но направила ее не нанимателю, а собственнику квартиры — администрации.

По мнению администрации, платить за ЖКУ должен наниматель, поэтому и взыскивать деньги за теплоэнергию нужно с него. Наймодатель не стал выплачивать долг, и тогда РСО подала иск в суд.

Решение судов первой, апелляционной и кассационной инстанции

Обычно оплачивать жилищно-коммунальные услуги должен собственник квартиры. Но согласно ч. 3 ст. 153 ЖК РФ, для муниципальных помещений действует другой порядок:

• Пока квартира пустует, за содержание жилого помещения и коммунальные услуги платит собственник. Это орган местного самоуправления.
• С момента, как ОМСУ заселяет нанимателя в квартиру, к нему переходит обязанность оплачивать ЖКУ. Потребитель должен вносить платежи напрямую в управляющую организацию. 

После заселения квартиры у наймодателя может сохраниться обязанность вносить плату в одном случае: суммы, которые выплачивает наниматель, меньше, чем платеж по договору управления. Тогда собственник помещения должен сам вносить остаток — этот порядок надо согласовать с управляющей организацией, согласно ч. 4 ст. 155 ЖК РФ. Администрация не обговаривала этот вопрос с УО.

В деле администрация заключила с нанимателем договор найма специализированного жилого помещения. Но суд использовал нормы, которые установлены для соцнайма: на основании ч. 5 ст. 100 ЖК РФ к этим видам жилищного фонда применяются одинаковые правила.

Суд сделал вывод, что именно наниматель квартиры обязан оплачивать ЖКУ, а не собственник. Поэтому теплоснабжающая организация должна взыскивать долг с физлица — другое решение фактически освободило бы нанимателя от платы за помещение. Это не предусмотрено жилищным законодательством.

Первая инстанция не взыскала с администрации долг за теплоэнергию. Апелляция и кассация поддержали решение.

Решение Верховного Суда и пересмотр дела

Верховный Суд не согласился с позицией нижестоящих инстанций. Он считает, что в этом споре ключевой вопрос заключается в том, кому наниматель должен перечислять плату за коммунальные услуги: наймодателю или управляющей организации.

Нормы, которые регулируют отношения по договору соцнайма, действительно распространяются на специализированный жилой фонд. Но правовой статус нанимателя надо определять по другим положениям Жилищного кодекса: 

• ст. 65 — в этой норме описаны права и обязанности собственника, но ничего не сказано про нанимателя;
• ст. 69 — в статье речь идет про равные права и обязанности членов семьи нанимателя;
• ч. 3 и 4 ст. 67 — согласно этим нормам, наниматель должен вовремя оплачивать ЖКУ и выполнять другие обязанности, которые установлены ЖК РФ, федеральными законами и договором соцнайма.

Из Жилищного кодекса следует, что наниматель должен своевременно платить за коммунальные услуги. Но в перечисленных нормах не указано, кто является получателем платежей или лицом, которое вправе истребовать их.

Нижестоящие инстанции применили ч. 4 ст. 155 ЖК РФ, где сказано, что наниматель должен перечислять плату управляющей организации. Верховный Суд посчитал, что эта норма не распространяется на договор найма специализированного жилья.

По мнению Верховного Суда, чтобы установить, кто вправе принимать плату за коммунальные услуги, надо обратиться к типовой форме договора найма квартиры. В данном деле используется шаблон, который утвержден Постановлением Правительства РФ от 28.06.2013 г. № 548. 

В типовом договоре права и обязанности нанимателя и наймодателя распределяются следующим образом:

• Наниматель должен вовремя оплачивать ЖКУ. Эта обязанность возникает у него с момента, как он заключил договор. Если потребитель просрочил платеж, то ему начисляют пени по правилам ст. 155 ЖК РФ.
• Наймодатель обязан обеспечивать оказание коммунальных услуг и вправе требовать, чтобы наниматель вовремя вносил деньги. Если оплата просрочена более года и стороны не заключили соглашение о погашении долга, то наймодатель может потребовать расторжение договора через суд.

Вывод Верховного Суда сводится к следующему: по договору наймодатель может требовать оплату коммунальных услуг от нанимателя. Поэтому именно собственник квартиры должен оплачивать РСО поставленную теплоэнергию, и взыскивать долг надо с него.

Верховный Суд отменил решения нижестоящих инстанций и передал дело на новое рассмотрение. Первая инстанция поддержала доводы: теплоснабжающая организация предъявила требования о взыскании долга правильному истцу. Но администрация заявила о пропуске срока исковой давности, поэтому из размера долга исключили суммы, которые образовались более трех лет назад. В итоге с собственника квартиры взыскали более 47 тысяч рублей, а также пени — более 12 тысяч рублей.

Администрация подала жалобу, но Верховный Суд решил, что больше нет оснований для пересмотра дела.

Дело: А76-6413/2024