Вправе ли ОСС принимать решение об утверждении предельно допустимой стоимости работ по проектированию капремонта фасада без утверждения предельной стоимости всех работ?

Суть вопроса: ГЖИ усмотрело нарушение: ""в протоколе ОСС в повестке дня и принятых решениях отсутствует рассмотрение и утверждение предельно допустимой стоимости услуг и (или) работ по капитальному ремонту. Вместо этого утверждена предельно-допустимая стоимость работ по разработке проектно-сметной документации на капитальный ремонт фасада"". Вправе ли ОСС принимать решение об утверждении предельно допустимой стоимости работ по проектированию капитального ремонта фасада БЕЗ утверждения предельной стоимости ВСЕХ работ по капитальному ремонту фасада?

Позиция МКДЭКСПЕРТ:

Проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме осуществляется на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением отдельных случаев (ч. 1 ст. 189 Жилищного кодекса  РФ).

В соответствии с ч. 5, 5.1 статьи 189 Жилищного кодекса РФ, при проведении общего собрания собственников по данному вопросу определяются и утверждаются, во-первых, перечень услуг и работ по капитальному ремонту, во-вторых, предельно допустимая стоимость таких работ и услуг.

На основании ст. 174 ЖК РФ средства фонда капитального ремонта могут использоваться для оплаты услуг и (или) работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности) и т.д.

При этом за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ, могут осуществляться финансирование только работ, предусмотренных частью 1 статьи 166 ЖК РФ, и работ, предусмотренных нормативным правовым актом субъекта РФ, погашение кредитов, займов, полученных и использованных в целях оплаты данных работ, и уплата процентов за пользование этими кредитами, займами.

Значение определения предельной стоимости услуг и работ в том, что это позволит понять, какое количество средств планируется израсходовать на проведение вышеуказанных работ и услуг за счет фонда из минимального взноса, и определить, хватит ли имеющихся денежных средств на выполнение этих работ/услуг в срок, указанный в региональной программе капитального ремонта.

С большой вероятностью, орган ГЖН усмотрел нарушение, поскольку при определении предельной стоимости проектной документации в отсутствие предельной стоимости услуг/работ не вполне ясно, хватит ли денежных средств, оставшихся после подготовки документации, на проведение необходимых работ и оказание необходимых услуг.

Таким образом, имеются определенные требования к решению общего собрания собственников, посвященному вопросу проведения капитального ремонта, среди них – наличие решения о предельной стоимости работ и услуг по капитальному ремонту, которая включает в себя, в первую очередь, работы и услуги, выполняемые за счет фонда из средств минимального взноса, а во вторую очередь, - все другие работы и услуги, которые допустимо выполнять и оказывать за счет средств капитального ремонта (включая подготовку проектной документации).

В силу того, что многие органы ГЖН привержены буквальному толкованию с учетом п. 17 Приказа Минстроя РФ от 28.01.2019 № 44/пр. (гласящего, что формулировки вопросов повестки дня должны исключать возможность их неоднозначного толкования), рекомендуем в одном решении указывать и предельную стоимость основных работ и услуг по капремонту, и предельную стоимость проектной документации.