Реорганизация УО в форме присоединения: продолжают ли действовать договоры управления и что происходит с лицензиями

Иногда управляющим организациям приходится присоединяться к другим юрлицам, чтобы спасти бизнес или, наоборот, расширить его и укрепить позиции на рынке. Такие решения отражаются также на собственниках помещений, которых часто не устраивает, что их согласие на смену УО не спросили. 

Разбираемся:

• К кому переходят права и обязанности по договору управления при присоединении УО
• Надо ли проводить общее собрание и перезаключать договор управления, если одна организация присоединилась к другой
• Что происходит с лицензиями УО при реорганизации в форме присоединения

К кому переходят права и обязанности УО при присоединении

Согласно ч. 2 ст. 58 ГК РФ, присоединение — это форма реорганизации, при которой одно юрлицо передает свои права и обязанности другому и прекращает работу. Участники не регистрируют новую организацию: предшественник ликвидируется, а правопреемник заменяет его во всех правоотношениях, но уже под своим наименованием. Это касается также ответственности по долгам и управления МКД.

При присоединении действует универсальное правопреемство. Это значит, что права и обязанности автоматически переходят к правопреемнику в полном объеме — вне зависимости от наличия передаточного акта и его содержания. Такое правило следует из п. 26 Постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 N 25.

Официальная дата передачи прав и обязанностей — внесение в ЕГРЮЛ записи о том, что деятельность последней присоединенной организации прекращена. В этот день права и обязанности УО по договору управления переходят к юрлицу-правопреемнику. Например, такой вывод сделали суды в деле А56-35923/2023.

Надо ли проводить общее собрание и перезаключать договор управления

Если управляющая организация присоединилась к другой УО, то ее договор управления МКД продолжает действовать. Права и обязанности по этому соглашению переходят к новому юрлицу, даже если собственники помещений не принимали отдельное решение о заключении договора с новой организацией. 

В доме не надо проводить общее собрание, чтобы выбрать правопреемника в качестве УО. Достаточно заключить дополнительное соглашение к договору управления.

Пример из практики: Апелляционное определение Верховного Суда Республики Коми от 07.10.2013 по делу N 33-5217/2013 г.

Собственники помещений выбрали управляющую организацию, но спустя время она объединилась с другим юрлицом и уведомила жильцов о реорганизации. Когда дом перешел к правопреемнику, он начал работать по договору управления, который собственники заключили с предыдущей УО. Один из них посчитал, что после реорганизации соглашение не может действовать дальше, и обратился в суд.

Две инстанции признали, что договор управления не прекращает действовать после присоединения одной организации к другой. Вот какие выводы суды сделали:

• Реорганизация юрлица не приводит к тому, что его обязательства по договору прекращаются. Они переходят к правопреемнику, а в соглашении просто меняется одна из сторон. В жилищном законодательстве нет исключений для договора управления.
• Договор управления расторгается либо по соглашению сторон, либо по инициативе собственников. Во втором случае должно быть одно из трех оснований: прошел минимум один год с заключения соглашения, УО не выполняет условия договора или собственники изменили способ управления МКД.

В данном деле срок действия договора управления с предыдущей УО еще не истек, а стороны не договаривались о его расторжении. При присоединении права и обязанности по этому договору перешли к новой организации в силу закона.

Получается, реорганизация УО не считается основанием для расторжения договора управления. Но переход прав и обязанностей по этому соглашению к другому юрлицу не мешает собственникам реализовать свое право на выбор управляющей организации. Такой вывод следует из Определения Конституционного Суда от 28.02.2017 № 449-О.

У собственников помещений есть право отказаться от услуг новой управляющей организации, если они примут решение на ОСС. При каких условиях это возможно — рассказали в статье «Как поменять управляющую организацию в МКД».

Что будет с лицензиями УО при реорганизации в форме присоединения

При присоединении одной организации к другой с их лицензиями происходит следующее:

• Организация, которая передает права и обязанности, утрачивает лицензию. Информацию об МКД исключат из ее реестра лицензий субъекта РФ.
• Лицензия организации, которая принимает права и обязанности, продолжает действовать без изменений. Получать ее заново не надо.

Не нашли ответ на свой вопрос? Оставьте заявку на консультацию, и мы разберемся с вашей проблемой.