Регистрация в апартаментах: когда ее можно оформить и что изменилось в 2026 году

Рынок недвижимости изменился: люди покупают апартаменты уже не только для сдачи в аренду и заработка, но и для проживания. Однако правовой статус таких помещений до сих пор не урегулирован, поэтому в них нельзя оформить постоянную регистрацию, а часто — и временную. 

В начале 2026 года Конституционный Суд наконец смягчил условия регистрации для собственников апартаментов и их семей. Но новые правила действуют только при определенных обстоятельствах. Разбираемся:

• Чем апартаменты отличаются от квартиры и какой у них правовой статус
• Как Конституционный Суд изменил правила регистрации в апартаментах
• Как оформить временную регистрацию в апартаментах

Чем апартаменты отличаются от квартиры и какой у них правовой статус

Обычно в апартаментах есть все условия для комфортной жизни: кухня, санузел, бытовая техника, коммунальные услуги. Но с правовой точки зрения у апартаментов нет статуса жилого помещения: они считаются коммерческой недвижимостью, даже если внешне не отличаются от квартиры.

Часто апартаменты используются как гостиницы. Но сейчас собственники все чаще покупают такие помещения, чтобы постоянно жить в них или сдавать в аренду. В итоге люди сталкиваются с ограничениями, которые связаны со статусом нежилого помещения.

Например, в апартаментах, как правило, платежи за жилищно-коммунальные услуги выше, чем в МКД. Кроме того, у зданий с такими помещениями неразвитая инфраструктура: застройщик не должен строить рядом детские сады, школы и поликлиники или выбирать место рядом с подобными объектами. Это позволяет организации сэкономить при благоустройстве участка.

Еще в апартаментах нельзя оформить постоянную регистрацию, а для временной есть ограничения. До 2026 года ее позволяли оформить, только если это были помещения гостиничного типа, которые не приравнены к офису. Зарегистрироваться в других апартаментах не получалось, но Конституционный Суд (КС РФ) внес изменения.

Читайте также: «Как в нежилом здании и апартаментах формировать фонд капремонта»

Как Конституционный Суд изменил правила регистрации в апартаментах

Органы власти пытаются определить правовой статус апартаментов последние 10 лет. С 2016 года Минстрой предлагал приравнять их к квартирам в МКД, но инициативы так и не получили поддержки. 

В феврале 2026 года Конституционный Суд сдвинул дело с мертвой точки. Он вынес Постановление от 03.02.2026 г. № 4-П, в котором сделал исключение для собственников апартаментов и их семей.

Семья переехала в апартаменты, которые принадлежали родственникам. Супруги подали заявление в МВД, чтобы оформить временную регистрацию для себя и своих детей. В обращении статус помещения обозначен как апартаменты гостиничного типа. 

Вместе с заявлением супруги предоставили:

• согласие собственника апартаментов на временную регистрацию — документ был заверен у нотариуса;
• копию разрешения на ввод здания в эксплуатацию — в нем указано, что его назначение — размещение гостиницы;
• копию плана этажа, где находились апартаменты.

Министерство отказало семье в регистрации. Супруги попытались оспорить это решение через суд, но три инстанции поддержали позицию МВД: в законе нет норм, которые бы позволяли оформить временную регистрацию в нежилых помещениях. Тем более эти апартаменты не были частью гостиницы. Тогда семья обратилась в КС РФ.

Изначально правовые статусы жилых и нежилых помещений разделили, чтобы разграничить на две группы места, где люди могут временно проживать:

• гостиницы, санатории, туристские базы, больницы и другие подобные учреждения;
• жилые помещения — например съемные квартиры и жилье, которое предоставили родственники.

Конституционный Суд отметил, что современные апартаменты уже перестали быть исключительно гостиницами. Сейчас собственники часто проживают в таких помещениях длительно и используют их для личных, семейных и других нужд. Это можно рассматривать как временное проживание.

Пока люди не могут оформить временную регистрацию в апартаментах. По мнению КС РФ, это ограничивает их право на свободный выбор места пребывания, а значит, такой запрет нарушает нормы Конституции РФ. В законодательство надо внести изменения.

Пока нормы права не обновят, люди уже могут зарегистрироваться в апартаментах, если в них проживают. Эти помещения должны соответствовать двум признакам:

• Согласно проектной документации здания, параметры апартаментов и квартир в МКД совпадают.
• Помещение не относится к гостинице и другим средствам размещения.

КС РФ допустил только временную регистрацию в апартаментах. Оформить постоянную регистрацию в них по-прежнему нельзя. Кроме того, новые правила не обязывают органы власти дополнительно благоустраивать участки рядом со зданиями, создавать и поддерживать инфраструктуру. Плата за коммунальные ресурсы в апартаментах тоже не меняется.

Чтобы исполнить решение КС РФ, МВД уже разработало законопроект №165666 и проект постановления №165667 — пока они находятся на стадии рассмотрения. Министерство собирается внести изменения в Закон от 25.06.1993 N 5242-1.

МВД планирует уточнить термин «место пребывания». Пока это жилое помещение, где люди временно проживают — не только квартиры, но и гостиницы, санатории, больницы и другие учреждения. Министерство собирается дополнить это определение и добавить в него нежилые помещения, в которых условия жизни совпадают с квартирами. Главное, чтобы апартаменты не относились к гостинице и другим подобным местам.

Как зарегистрироваться в апартаментах, если вы временно в них проживаете

Если апартаменты не являются гостиницей, оформить временную регистрацию могут собственники, члены их семьи и близкие родственники. Например, к ним относятся супруги, дети, бабушки и дедушки. Насчет регистрации нанимателей и арендаторов в Постановлении КС РФ ничего не указано.

Для регистрации надо подать заявление напрямую в МВД, через МФЦ или «Госуслуги». Его надо оформить по форме №1 — она утверждена Приказом МВД России от 06.08.2025 N 553. К заявлению необходимо приложить следующие документы:

Кто подает заявление	Какие документы надо предоставить
Собственник апартаментов	Паспорт; для детей до 14 лет — свидетельство о рождении
	Документ, который подтверждает право собственности на недвижимость — например выписка из ЕГРН. Если документ находится в госорганах или ОМСУ, его можно не предоставлять
	Копии документов, которые подтверждают, что здание построено для пребывания граждан
	Копии документов, которые подтверждают, что апартаменты пригодны для проживания и имеют схожие характеристики с квартирами в МКД
Члены семьи и близкие родственники	Паспорт; для детей до 14 лет — свидетельство о рождении
	Письменное согласие собственника на регистрацию в его апартаментах
	Документ, который подтверждает право собственности на недвижимость. Если он находится в госорганах или ОМСУ, его можно не предоставлять
	Документы, которые подтверждают семейные отношения или близкое родство с собственником
	Копии документов, которые подтверждают, что здание построено для пребывания граждан
	Копии документов, которые подтверждают, что апартаменты пригодны для проживания и имеют схожие характеристики с квартирами в МКД

Конституционный Суд и МВД пока не уточняли, какие документы могут доказать, что здание предназначено для пребывания людей, а помещение пригодно для проживания. «Российская газета» допускает, что достаточно предоставить копию разрешительной документации на строительство и эксплуатацию дома, если в ней указано его назначение.