Разные тарифы в корпусах МКД — законно или нет: обзор судебной практики

Чтобы быстрее сдавать квартиры покупателям, застройщики вводят дома в эксплуатацию секциями. В итоге получаются отдельные корпуса в составе МКД, и когда собственники помещений в одной части утверждают тариф, во второй еще некому участвовать в голосовании. Позже это порождает споры о том, какой размер платы действует в разных секциях: отдельный или одинаковый для всех.

На примере дела из Санкт-Петербурга разбираемся, по какому тарифу управляющая организация должна рассчитывать плату, если застройщик сдавал дом по этапам.

Обстоятельства дела

Многоквартирный дом состоял из пяти жилых и двух нежилых корпусов. Застройщик сдавал их в эксплуатацию поэтапно: первые три — в 2018 году, остальные — в 2023 году.

Когда жители заселились в первые корпуса, в доме прошло общее собрание в 2019 году. Собственники помещений выбрали управляющую организацию и утвердили тарифы на содержание общего имущества.

В 2023 году общее собрание не проводилось. Для обслуживания корпусов второй очереди застройщик заключил договор с управляющей организацией. В нем утверждены другие тарифы на содержание общего имущества — их не согласовывали с собственниками помещений в других секциях.

После того как начал действовать договор с застройщиком, управляющая организация стала выставлять плату по новым тарифам во всех корпусах. Тогда собственник квартиры в секции первой очереди пожаловался в орган ГЖИ. Инспекция провела документарную проверку и зафиксировала нарушение: УО начисляла платежи по размерам, которые установлены договором управления, а не протоколом общего собрания.

Орган ГЖИ выдал управляющей организации предписание, чтобы она сделала перерасчет платы исходя из тарифов, которые утверждены протоколом ОСС. Но УО не согласилась с таким решением и обратилась в суд, чтобы оспорить его.

Решение суда первой инстанции

Первая инстанция поддержала позицию органа ГЖИ. Суд решил, что хоть МКД и вводили в эксплуатацию поэтапно, это все равно единый объект недвижимости. Собственники помещений в разных корпусах должны получать и оплачивать жилищно-коммунальные услуги по одинаковой цене. Она не может зависеть от фактической даты введения части МКД в эксплуатацию.

В 2019 году ОСС выбрало управляющую организацию и утвердило тарифы на содержание общего имущества. Когда застройщик сдал оставшиеся корпуса, площадь дома увеличилась. Но собственники помещений не провели новое собрание и не приняли решение изменить стоимость услуг. Поэтому договор на оказание услуг по временному управлению МКД не может в одностороннем порядке изменить размер платы для части жителей.

Первая инстанция признала предписание ГЖИ законным. Использовать два размера платы для разных секций МКД нельзя, поэтому управляющая организация должна сделать перерасчет платы исходя из тарифов ОСС.

Решение апелляционной инстанции

Апелляционный суд исследовал техническую документацию на МКД. Согласно ей, у всех корпусов был свой ввод по водоснабжению, электричеству и ИТП. Значит, у частей дома обособленные инженерные сети — это дает техническую возможность управлять корпусами отдельно, хоть у квартир сквозная нумерация.

Суд допустил, что для разных корпусов можно утвердить разные тарифы. Поэтому выводы апелляции сводятся к следующему:

• УО может управлять одной частью дома на основании протокола общего собрания, а другой — на основании договора с застройщиком. Это не противоречит законодательству.
• После того как застройщик сдал два последних корпуса, площадь дома увеличилась — а значит, выросло и количество голосов собственников. Поэтому собрание участников только одной части МКД не может иметь необходимого кворума. На тот момент застройщик еще не сдал секции второй очереди, поэтому собственников этих помещений не могли уведомить о проведении ОСС, где будут устанавливать тарифы.
• В собрании участвовали только собственники помещений в секциях первой очереди, и в протоколе ОСС тарифы установлены только для трех корпусов. Этот размер платы нельзя распространять на остальные части МКД, где живут другие граждане и отличаются площади обслуживаемых территорий.

Апелляция встала на сторону управляющей организации. Пока собственники помещений в корпусах второй очереди не проведут ОСС, управляющая организация обслуживает эту часть дома на основании договора с застройщиком. Для остальных секций действует тариф, который утвержден общим собранием их собственников. Суд отменил первое решение и признал предписание ГЖИ недействительным.

Решение кассационной инстанции и Верховного Суда

Суд кассационной инстанции оспорил довод апелляции о том, что части МКД можно обслуживать отдельно. Корпуса дома — это единый комплекс недвижимости, в состав которого входят секции второй очереди. Поэтому тариф на содержание общего имущества должен быть единым для всех собственников помещений.

Кассация напомнила, что установить размер платы за содержание жилого помещения может только общее собрание или орган местного самоуправления. Причем у ОМСУ такое право появляется, если собственники помещений так и не утвердили тариф самостоятельно. Эти положения следуют из ч. 7 ст. 156 и ч. 4 ст. 158 ЖК РФ.

У застройщика и управляющей организации нет полномочий устанавливать размер платы. В 2019 году уже прошло общее собрание, где собственники утвердили тариф. Поэтому договор управления не может изменить его, если ОСС не примет новое решение.

В секциях второй очереди общее собрание прошло позже — в июне 2024 года. На нем собственники выбрали управляющую организацию и утвердили тариф на содержание общего имущества. До этой даты размер платы надо рассчитывать согласно протоколу ОСС от 2019 года.

Суд решил, что орган ГЖИ справедливо выдал управляющей организации предписание, поэтому оставил в силе первое решение. УО должна сделать перерасчет платы по тарифам общего собрания. Верховный Суд поддержал эту позицию.

Дело: А56-27799/2024