Равноценное возмещение при изъятии помещения: что люди получают при расселении аварийного жилья

Разбираемся, кому при расселении аварийных МКД предоставляют другое жилье, а кому — денежную компенсацию.

Как квартиру в аварийном доме могут изъять 

Если межведомственная комиссия признала МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, квартиры изымают не сразу. Этот порядок выглядит следующим образом:

• Межведомственная комиссия предъявляет собственникам помещений требование о сносе или реконструкции МКД. В уведомлении она указывает разумный срок, в течение которого нужно провести работы. Собственники должны оплатить их за счет личных средств, поэтому люди редко соглашаются на подобные мероприятия.
• Если жильцы не снесли дом и не сделали реконструкцию в срок, то орган местного самоуправления принимает решение об изъятии земельного участка и всех квартир в МКД путем выкупа. В результате этой процедуры недвижимость перейдет в государственную или муниципальную собственность.

Помещение могут изъять одним из двух способов ↓

По соглашению с владельцем квартиры. Администрация подписывает такой документ с каждым собственником помещения в МКД. В соглашении указывают сроки изъятия, его порядок, размер выкупной цены квартиры и другие условия.

По решению суда. Если собственник не согласился заключить соглашение, то администрация может изъять квартиру принудительно. Для этого должны выполняться два условия: 

• Суд вынес решение о принудительном изъятии участка и квартир в МКД.
• Администрация предоставила собственнику квартиры равноценное возмещение перед изъятием помещения.

Если помещение изымают принудительно и у собственника нет другой квартиры, за ним временно сохраняется право пользоваться жильем. Обычно этот срок составляет максимум полгода с момента, как человеку предоставили возмещение, но другие условия можно предусмотреть в соглашении.

Что собственникам предоставят взамен изъятой квартиры

Есть два варианта равноценного возмещения: администрация выплатит собственнику денежную компенсацию или предоставит другое жилье взамен изъятой квартиры. В каждом случае стороны заключают соглашение.

В большинстве случаев собственник может выбрать любой вид возмещения. Но есть две категории граждан, которым предоставляют только один вариант ↓

• Собственники квартир в МКД, которые не входят в региональную программу по переселению граждан. Эти жильцы могут получить только денежную компенсацию. Узнать, включен ли дом в программу, можно на сайте Фонда развития территорий.
• Наниматели помещений по договору соцнайма. Администрация может предоставить им только другое жилье на тех же условиях. У новой квартиры должна быть такая же площадь и число комнат, как у старого помещения.

Если помещение изымают через суд, то вид компенсации — другое жилье или деньги — определяет суд.

В России планируют изменить условия расселения аварийных домов. Например, в 2024 году Фонд развития территорий предложил предоставлять другое помещение только тем, у которого изымаемая квартира является единственным жильем. Другие люди смогут получить только деньги. Тем не менее поправки пока не приняли, и действуют прежние правила.

Как рассчитывается денежная компенсация

Размер возмещения — выкупная цена, которую администрация указывает в проекте соглашения об изъятии помещения. Эта стоимость складывается из нескольких частей:

• Рыночной стоимости квартиры. Ее определяют по результатам экспертной оценки, которую делает специализированная организация по договору с администрацией. Для расчета стоимости квартиры берут аналогичное помещение, которое находится не в аварийном состоянии.
• Рыночной стоимости общего имущества в МКД, включая земельный участок. Эта сумма определяется с учетом доли человека в праве общей собственности на такое имущество.
• Всех убытков, с которыми столкнулся собственник при изъятии квартиры. Например, расходы на переезд, съем временного жилья и упущенная выгода, если человеку пришлось досрочно прекратить свои обязательства перед третьими лицами.

Администрация рассчитывает денежную компенсацию самостоятельно, а собственник может с ней согласиться или нет. Если сумма оказалась слишком маленькой, человек вправе сам заказать оценку стоимости имущества. Чаще всего эти споры приходится решать в суде, потому что администрация не готова выплатить больше предложенного.

Например, в Ахтубинске администрация предложила собственнику денежную компенсацию за изымаемую квартиру в размере 1 770 081 рубль. Но человек не согласился с этой рыночной стоимостью и обратился в суд, чтобы взыскать 2 682 463 рублей. Сумма включала:

• Рыночную стоимость квартиры — 2 263 791 рубль.
• Стоимость доли общего имущества — 179 418 рублей.
• Размер убытков, которые процесс изъятия причинил собственнику — 38 776 рублей.
• Компенсацию за непроизведенный капремонт — 200 486 рублей.

Администрация посчитала размер возмещения за квартиру завышенным. По ее мнению, в выкупную цену нельзя включать компенсацию за непроизведенный капремонт: истец оформил право собственности на квартиру в 2008 году, и на тот момент в МКД был проведен капремонт внутридомовых сетей водоснабжения и крыши.

В итоге суды всех инстанций сошлись во мнениях по следующим основаниям:

• В Обзоре судебной практики (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014) сумму компенсации за невыполненный капремонт включают в выкупную цену изымаемой квартиры.
• В 2008 году в доме провели только выборочный капремонт: установили ОДПУ, отремонтировали сети водоснабжения и крышу. Эти работы не являются плановым, или комплексным, капремонтом.
• В 2018 году МКД исключили из региональной программы капремонта. Поэтому компенсация за непроизведенные работы рассчитана за промежуток с 1992 по 2018 год — это минимально установленный период времени, в течение которого капремонт не проводился.

Получается, сроки эксплуатации отдельных элементов здания до проведения капремонта истекли. Комплексный капремонт МКД не делали с момента его строительства, поэтому суды включили компенсацию за непроизведенный капремонт дома в выкупную стоимость помещения (Определение Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 24 июня 2021 г. по делу N 88-12606/2021).

Какое жилье должны предоставить взамен изъятой квартиры

Новое помещение должно соответствовать следующим условиям:

• Квартира благоустроенна. Значит, как минимум в ней есть отопление, электричество, горячая и холодная вода.
• Помещение пригодно для проживания — соответствует санитарным и техническим нормам.
• Новое жилье равноценно площади старой квартиры или превышает ее.
• Квартира находится в том же населенном пункте, что и старое жилье. Администрация может предоставить помещение в другом месте, только если собственник дал согласие.

Если площадь помещения, которое предоставили взамен изъятого, больше старого жилья, то администрация не вправе требовать с собственника доплату за разницу в цене. 

У вас есть вопрос о расселении аварийных МКД, управлении домом или содержании общего имущества? Оставьте заявку на консультацию, и мы найдем решение вашей проблемы.