Решения общего собрания собственников помещений (ОСС) в многоквартирном доме оформляются протоколом. От правильности его подготовки зависит не только возможность реализовать принятое решение, но и подтвердить законность проведения общего собрания при проверке органом государственного жилищного надзора или рассмотрении спора в суде.
Требования к оформлению протокола установлены Жилищным кодексом РФ и приказом Минстроя России от 30.04.2025 № 266/пр. Практика показывает, что большинство нарушений при проведении ОСС возникает именно на стадии оформления протокола.
Так, одной из наиболее распространенных ошибок остается неправильное указание номера протокола. В настоящее время он не присваивается инициатором самостоятельно, а представляет собой уникальный идентификатор, сформированный в ГИС ЖКХ при создании сообщения о проведении общего собрания. Использование собственной системы нумерации требованиям действующего порядка уже не соответствует.
Не меньше вопросов возникает при соблюдении сроков оформления документов. В случае проведения собрания без использования ГИС ЖКХ законодатель ограничил период подготовки письменного протокола десятью календарными днями после окончания голосования, если общим собранием не определен более короткий срок. На практике нередко внимание уделяется только проведению собрания, тогда как оформление протокола откладывается на более поздний период. При этом, если голосование проводилось в системе, протокол формируется в электронном виде в порядке, установленном законодательством.
Ошибки встречаются и при заполнении вводной части протокола. Например, сведения об инициаторе должны соответствовать его статусу. Для физического лица отражаются персональные и контактные данные, предусмотренные требованиями, без указания принадлежащего ему помещения. Для юридического лица перечень обязательных сведений значительно шире и включает информацию об организации, ее адресах и лице, действующем от имени юридического лица.
Отдельного внимания заслуживает содержание повестки дня. До настоящего времени встречаются протоколы, содержащие пункты «Разное», «Другие вопросы» либо объединяющие несколько самостоятельных решений в один вопрос. Подобный подход затрудняет определение предмета голосования и может повлечь сомнения в действительном волеизъявлении собственников, что в соответствии с новыми требованиями не допустимо. Если на утверждение выносится какой-либо документ, необходимо указывать его полное наименование и реквизиты.
Еще одна ошибка связана с оформлением содержательной части протокола. Действующие Требования предусматривают использование единых формулировок «Вопрос, поставленный на голосование», «Предложили», «Решили» либо «Постановили». Несмотря на кажущуюся формальность такого подхода, применение иной терминологии нередко становится предметом замечаний при проверке документов.
Практика показывает, что перед подписанием протокола целесообразно повторно проверить результаты подсчета голосов. Арифметические ошибки, расхождения между письменными решениями собственников и сведениями, внесенными в протокол, а также несоответствие данных о кворуме способны поставить под сомнение достоверность итогов голосования. Исправить подобные неточности до подписания документов значительно проще, чем впоследствии подтверждать правильность подсчета в суде.
Не следует недооценивать и значение приложений к протоколу. При оценке законности общего собрания анализируется весь комплект документов, а не только сам протокол. Поэтому отсутствие обязательных приложений, в том числе сведений об участниках голосования, письменных решений собственников, документов о полномочиях представителей либо иных материалов, указанных в приказе № 266/пр, существенно осложняет подтверждение соблюдения установленной процедуры. При этом следует учитывать, что реестр собственников помещений больше не относится к обязательным приложениям.
Завершающим этапом является передача документов. При традиционной форме проведения ОСС оригиналы решений и протокола передаются инициатором в управляющую организацию, ТСЖ либо кооператив для последующего направления в ГЖИ по акту приема-передачи. При использовании ГИС ЖКХ бумажный экземпляр протокола в инспекцию не направляется, однако письменные решения собственников передаются в сроки, установленные законодательством.
Таким образом, большинство проблем, связанных с оформлением протоколов ОСС, возникает не из-за сложных правовых вопросов, а вследствие невнимательной подготовки и несоответствия документов новым требованиям. Проверка протокола до его подписания, сопоставление всех сведений между собой и контроль комплектности приложений позволяют существенно снизить риск последующего оспаривания решений общего собрания.
Требования к оформлению протокола установлены Жилищным кодексом РФ и приказом Минстроя России от 30.04.2025 № 266/пр. Практика показывает, что большинство нарушений при проведении ОСС возникает именно на стадии оформления протокола.
Так, одной из наиболее распространенных ошибок остается неправильное указание номера протокола. В настоящее время он не присваивается инициатором самостоятельно, а представляет собой уникальный идентификатор, сформированный в ГИС ЖКХ при создании сообщения о проведении общего собрания. Использование собственной системы нумерации требованиям действующего порядка уже не соответствует.
Не меньше вопросов возникает при соблюдении сроков оформления документов. В случае проведения собрания без использования ГИС ЖКХ законодатель ограничил период подготовки письменного протокола десятью календарными днями после окончания голосования, если общим собранием не определен более короткий срок. На практике нередко внимание уделяется только проведению собрания, тогда как оформление протокола откладывается на более поздний период. При этом, если голосование проводилось в системе, протокол формируется в электронном виде в порядке, установленном законодательством.
Ошибки встречаются и при заполнении вводной части протокола. Например, сведения об инициаторе должны соответствовать его статусу. Для физического лица отражаются персональные и контактные данные, предусмотренные требованиями, без указания принадлежащего ему помещения. Для юридического лица перечень обязательных сведений значительно шире и включает информацию об организации, ее адресах и лице, действующем от имени юридического лица.
Отдельного внимания заслуживает содержание повестки дня. До настоящего времени встречаются протоколы, содержащие пункты «Разное», «Другие вопросы» либо объединяющие несколько самостоятельных решений в один вопрос. Подобный подход затрудняет определение предмета голосования и может повлечь сомнения в действительном волеизъявлении собственников, что в соответствии с новыми требованиями не допустимо. Если на утверждение выносится какой-либо документ, необходимо указывать его полное наименование и реквизиты.
Еще одна ошибка связана с оформлением содержательной части протокола. Действующие Требования предусматривают использование единых формулировок «Вопрос, поставленный на голосование», «Предложили», «Решили» либо «Постановили». Несмотря на кажущуюся формальность такого подхода, применение иной терминологии нередко становится предметом замечаний при проверке документов.
Практика показывает, что перед подписанием протокола целесообразно повторно проверить результаты подсчета голосов. Арифметические ошибки, расхождения между письменными решениями собственников и сведениями, внесенными в протокол, а также несоответствие данных о кворуме способны поставить под сомнение достоверность итогов голосования. Исправить подобные неточности до подписания документов значительно проще, чем впоследствии подтверждать правильность подсчета в суде.
Не следует недооценивать и значение приложений к протоколу. При оценке законности общего собрания анализируется весь комплект документов, а не только сам протокол. Поэтому отсутствие обязательных приложений, в том числе сведений об участниках голосования, письменных решений собственников, документов о полномочиях представителей либо иных материалов, указанных в приказе № 266/пр, существенно осложняет подтверждение соблюдения установленной процедуры. При этом следует учитывать, что реестр собственников помещений больше не относится к обязательным приложениям.
Завершающим этапом является передача документов. При традиционной форме проведения ОСС оригиналы решений и протокола передаются инициатором в управляющую организацию, ТСЖ либо кооператив для последующего направления в ГЖИ по акту приема-передачи. При использовании ГИС ЖКХ бумажный экземпляр протокола в инспекцию не направляется, однако письменные решения собственников передаются в сроки, установленные законодательством.
Таким образом, большинство проблем, связанных с оформлением протоколов ОСС, возникает не из-за сложных правовых вопросов, а вследствие невнимательной подготовки и несоответствия документов новым требованиям. Проверка протокола до его подписания, сопоставление всех сведений между собой и контроль комплектности приложений позволяют существенно снизить риск последующего оспаривания решений общего собрания.
Оставить комментарий