Работы по капремонту: порядок оплаты и возможность вносить платежи поэтапно

Иногда отдельным частям МКД требуется срочный капремонт, а денег на оплату всей стоимости работ не хватает. Разбираемся, как происходят расчеты с подрядчиком и можно ли вносить платежи поэтапно, если собственники формируют фонд капремонта на спецсчете.

Как проходит оплата работ по капремонту со спецсчета 

Если собственники решили копить деньги на капремонт отдельно для своего МКД, то владелец спецсчета открывает его в банке, который выбрало общее собрание. При этом жильцы и УО/ТСЖ/ЖСК не могут распоряжаться средствами на свое усмотрение: операции по спецсчету контролирует кредитная организация.

Если владелец спецсчета хочет перевести деньги подрядчику, он должен направить в банк распоряжение о совершении операции. Прежде чем ее одобрить, кредитная организация проверит законность списания средств на основании ч. 3 ст. 177 Жилищного кодекса. 

Главные требования к проведению операции сводятся к следующему ↓

Есть решение ОСС о проведении капремонта. Согласно п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ, это компетенция только общего собрания собственников. Без такого решения проводить работы и списывать средства со спецсчета нельзя.

Владелец спецсчета хочет оплатить работы, связанные с капремонтом. Деньги на спецсчете можно использовать только на цели, которые указаны в ч. 1 ст. 174 ЖК РФ. Например, собственники вправе оплатить этими средствами следующие расходы:

• Работы по капремонту;
• Составление проектной документации;
• Погашение кредитов и займов, которые собственники брали, чтобы оплатить работы по капремонту, материалы и оборудование.

Запрос на списание средств относится к операциям, которые можно проводить через спецсчет. Их список содержится в ч. 1 ст. 177 ЖК РФ. К примеру, к таким операциям относятся: 

• расчеты с подрядчиками за работы по капремонту, которые они выполнили;
• оплата кредитов и займов, которые собственники получали на оплату мероприятий по капремонту; 
• начисление процентов за пользование деньгами на спецсчете;
• зачисление денег со спецсчета на спецдепозит.

Читайте также: «Как заработать на спецсчете: что такое специальный депозит капремонта»

Владелец предоставил необходимые документы. Согласно ч. 4 ст. 177 ЖК РФ, чтобы банк мог перевести оплату подрядчику, заявил должен направить:

• протокол ОСС, в котором отражено решение собственников о проведении капремонта;
• договор с подрядчиком. Соглашение должно предусматривать гарантию на срок не менее 5 лет с момента, как стороны подписали акт приемки, а также обязательства подрядчика по устранению выявленных нарушений;
• акт приемки работ и услуг. Этот документ не нужно предоставлять, если владелец спецсчета выплачивает подрядчику аванс в размере до 30% от стоимости мероприятий.

Если владелец спецсчета не выполнил одно из перечисленных условий — например, не предоставил протокол ОСС или операция не входит в список из ч. 1 ст. 177 ЖК РФ, банк может отказать в переводе денег на счет подрядчика. 

Когда можно оплатить работы по капремонту поэтапно

Банк не может ограничивать право клиента распоряжаться деньгами на свое усмотрение теми способами, которые не предусмотрены законом и договором банковского счета. Это следует из п. 3 ст. 845 Гражданского кодекса.

Следовательно, в законодательстве нет прямого запрета на поэтапную оплату работ по капремонту. Главное, чтобы владелец спецсчета соблюдал следующие условия ↓ 

ОСС утвердило обязательный список вопросов. Согласно ч. 5.1 ст. 189 ЖК РФ, если собственники копят деньги на капремонт на спецсчете, общее собрание должно принять решение по следующим вопросам: 

• какие работы и услуги по капремонту нужно провести;
• какая предельно допустимая стоимость мероприятий;
• в какие сроки нужно провести капремонт;
• за счет каких средств будут финансироваться работы;
• кто может заключить договор с подрядчиком от лица всех собственников помещений в МКД;
• кто вправе участвовать в приемке выполненных работ и подписывать акты от имени собственников.

Перечисленные пункты — это обязательное содержание решения ОСС о проведении капремонта. Если жильцы хотят оплачивать работы частями, сроки каждого этапа мероприятий и их стоимость нужно отразить в протоколе.

В договоре указаны промежуточные сроки проведения капремонта. В соглашении с подрядчиком нужно прописать, когда исполнитель начнет и закончит выполнять работы. Но стороны договора могут предусмотреть также промежуточные сроки, то есть даты, когда завершатся отдельные этапы работ. Это следует из ч. 1 ст. 708 ГК РФ.

Сроки исполнения обязательств, в том числе промежуточные, по договору подряда — одно из существенных условий договора. Поэтому если собственники хотят оплачивать работы поэтапно, то такие даты нужно указать в соглашении.

Главное — провести все работы по капремонту до окончания предельного срока, который установлен региональной программой. Иначе органы власти могут перевести МКД на систему «общего котла».

Владелец представил банку весь пакет документов. Чтобы оплатить промежуточный результат работ, нужно направить кредитной организации протокол ОСС, договор с подрядчиком и акт сдачи-приемки соответствующей части работ.

У конкретного банка, в котором собственники открыли спецсчет, могут быть свои условия проведения операций. Поэтому лучше ознакомиться с договором, прежде чем направлять в кредитную организацию запрос на оплату работ частями.

Кроме того, собственники могут разделить работы по капремонту на этапы и заключить несколько договоров с подрядчиком. Тогда по каждому соглашению нужно оформить отдельный акт приемки выполненных работ, и списать средства со спецсчета можно разными платежами.