Прямые договоры в новостройке: может ли застройщик заключать их, если еще не все квартиры переданы собственникам

Пока застройщик не передал дольщикам квартиры, он оплачивает коммунальные услуги. В многоквартирном доме есть два способа это делать: заключить прямой договор или проводить расчеты через управляющую организацию. Разбираемся, может ли застройщик принимать подобные решения после того, как дом ввели в эксплуатацию, и распространяется ли такой способ оплаты услуг на собственников помещений.

Позиция Минстроя России

Минстрой России высказался в письме от 10.03.2019 N 8127-ОО/04. Ведомство опиралось на ч. 1 ст. 157.2 Жилищного кодекса. Согласно этой норме, есть только три случая, когда можно заключить прямые договоры:

• Общее собрание собственников приняло решение перейти на прямые договоры с РСО.
• РСО в одностороннем порядке расторгла договор с управляющей организацией или ТСЖ, так как у них есть долг. Его размер составляет минимум два среднемесячных платежа по договору.
• В доме изменился способ управления или управляющая организация, и ОСС решило сохранил прежний прямой порядок расчетов с РСО.

В списке нет ситуаций, когда застройщик принимает решение о заключении прямого договора. Поэтому, по мнению Минстроя России, он не может самостоятельно выбрать такой способ расчетов и впоследствии навязать его собственникам квартир.

Читайте также: «Первое ОСС в новостройке: может ли застройщик голосовать на общем собрании»

Позиция, которая следует из Закона «Об участии в долевом строительстве МКД»

Чаще всего строительство МКД идет на средства дольщиков — в таком случае помещения не принадлежат застройщику. По договору долевого строительства организация должна сдать будущему собственнику объект по передаточному акту. Это следует из ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.

После подписания передаточного акта на квартиру можно зарегистрировать право собственности в ЕГРН. Такая возможность есть только у покупателей: застройщик не вправе оформить на себя помещения, которые построены на деньги дольщиков. Значит, организация не может принимать решение о заключении прямых договоров в отношении МКД.

На время, пока застройщик сдает помещения собственникам, он назначает для дома временную управляющую организацию. Она заключает договоры с РСО, чтобы оплачивать коммунальные ресурсы. Когда собственники примут квартиры по передаточному акту, они уже могут провести общее собрание и сами выбрать как способ управления, так и порядок расчетов с РСО.

Читайте также: «Кто выбирает способ управления МКД после сдачи в эксплуатацию»

Некоторые нежилые помещения могут принадлежать застройщику: он вправе оформить на них право собственности. Тогда как владелец объекта недвижимости организация может заключить прямые договоры с РСО в отношении своего помещения. В дальнейшем собственники самостоятельно проведут общее собрание и выберут порядок расчетов.