Принудительная ликвидация ТСЖ и ЖСК: инициаторы, основания и порядок процедуры

Собственники помещений могут самостоятельно принять решение о ликвидации ТСЖ или ЖСК, если они хотят перейти на другой способ управления. Но иногда жителей МКД заставляют прекратить работу юрлица независимо от их желания. Рассказываем, кто может вынести такое решение и при каких условиях.

Кто вправе ликвидировать ТСЖ и ЖСК и на каких основаниях

За работой товариществ и кооперативов следят надзорные органы и орган местного самоуправления. Если они выявят нарушения в деятельности организаций, то могут поднять вопрос об их ликвидации. Такое право есть у следующих лиц ↓

Орган ГЖИ. Он может подать иск о ликвидации товарищества и кооператива на основании ч. 12 ст. 20 ЖК РФ и ч. 3 ст. 61 ГК РФ. Обычно инспекция прибегает к таким мерам в следующих случаях:

• ТСЖ и ЖСК не устранили нарушения в уставе в срок, который инспекция указала в предписании.
• Орган ГЖИ выявил грубые нарушения в порядке создания товарищества и кооператива, и их невозможно устранить.
• Товарищество и кооператив допустили неоднократные или грубые нарушения закона и других правовых актов.

Например, в определении Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 23.11.2021 по делу N 88-24400/2021 собственники помещений решили отказаться от услуг управляющей организации и создать ТСЖ. В доме состоялось общее собрание, и участники проголосовали по этим вопросам повестки, после чего инициатор передал протокол в орган ГЖИ. 

Инспекция проверила документы ОСС и выявила нарушения, которые инициатор и собственники допустили при принятии решений на общем собрании. Например, в протоколе нет подписей участников, которые проголосовали за создание ТСЖ, отсутствуют бюллетени, а в регистрационном листе не указана дата ОСС. Поэтому инспекция подала иск о признании решения общего собрания недействительным и о ликвидации юрлица.

Три инстанции удовлетворили требования инспекции: инициатор не соблюдал процедуру проведения ОСС и оформления протокола. Без бюллетеней не подтвердить наличие кворума, а по регистрационным листам нельзя установить волеизъявление собственников о создании ТСЖ. Это существенные нарушения, и их нельзя устранить: надо проводить новое собрание.

Орган местного самоуправления (ОМСУ). Он осуществляет жилищный контроль. Поэтому у него тоже есть полномочия подать иск о ликвидации ТСЖ и ЖСК, если они допустили грубые, неустранимые нарушения в своей работе или при создании юрлица.

ОМСУ может самостоятельно обратиться в суд для ликвидации товарищества или кооператива. Но обычно орган действует на основании заявления собственников помещений в МКД. Например, подобная ситуация произошла в апелляционном определении Ставропольского краевого суда от 15.07.2014 по делу N 33-3838/2014.

Жители МКД несколько лет жаловались в администрацию города на деятельность товарищества. Оно не проводило никаких работ по обслуживанию дома, и собственникам приходилось обращаться в управляющую организацию, чтобы она выполняла аварийные и другие мероприятия. В итоге домом фактически управляли две организации.

Кроме того, жители жаловались на самоуправство председателя правления. Он не принимал заявления от собственников о выходе из ТСЖ, хотя число членов товарищества уже составляло менее 50%. Общее собрание приняло решение о ликвидации ТСЖ и создании ликвидационной комиссии, но председатель уклонялся от проведения процедуры.

Собственник одной из квартир собрал документы с доказательствами и обратился в ОМСУ. На основании его заявления администрация города решила подать иск о ликвидации ТСЖ. Две инстанции подтвердили, что для этого есть основания и их доказательства содержатся в материалах дела:

• Есть заявления 28-ми членов ТСЖ о выходе из состава товарищества. У оставшихся участников было только 35,4% голосов от общего числа собственников помещений в доме. Поэтому согласно уставу и ст. 141 ЖК РФ общее собрание должно проголосовать за ликвидацию ТСЖ, и такой протокол есть в материалах дела.
• Управляющая организация проводила все текущие ремонтные работы в доме. Значит, ТСЖ не выполняло свои функции.
• Прокуратура направила администрации представление, в котором указано, что домом управляют две организации. Это противоречит нормам жилищного законодательства.

Прокуратура. Она может действовать в интересах граждан и неопределенного круга лиц, а также государства, субъектов РФ и муниципальных образований. Прокуратура тоже подает иск о ликвидации ТСЖ и ЖСК, если ей поступили жалобы о нарушениях в их работе.

Например, в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2010 года (утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 16.06.2010 года) есть дело, в котором прокурор действовал в интересах государства. Более половины помещений в доме принадлежали Росимуществу. Инициатор не уведомил его о запланированном общем собрании, на котором другие собственники проголосовали за создание ТСЖ. Поэтому прокурор подал иск о ликвидации в интересах РФ, и суды его удовлетворили.

Иногда собственники помещений подают иски о ликвидации ТСЖ и ЖСК. Но обычно суды не удовлетворяют такие заявления, как, например, произошло в апелляционном определении Московского городского суда от 30.01.2019 по делу № 33 – 3611/2019. Если жители МКД хотят добиться ликвидации товарищества или кооператива, лучше обратиться в прокуратуру, орган ГЖИ или ОМСУ. Органы самостоятельно подадут иск.

Как проходит принудительная ликвидация ТСЖ и ЖСК

Орган местного самоуправления, ГЖИ и прокуратура могут лишь подать иск о ликвидации товарищества и кооператива. Право принять финальное решение, которое ТСЖ и ЖСК должны исполнить, есть только у суда.

Обычно суды назначают председателя правления ответственным за ликвидацию ТСЖ и ЖСК. Например, такое решение есть в определении Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 23.11.2021 по делу N 88-24400/2021. При этом такие обязанности могут возложить и на другие лица — к примеру, на администрацию города, как было в апелляционном определении Ставропольского краевого суда от 15.07.2014 по делу N 33-3838/2014.

Принудительная ликвидация ТСЖ и ЖСК проходит по тому же сценарию, что и прекращение их деятельности по желанию собственников помещений. Общий порядок процедуры ищите в статье «Как ликвидировать ЖСК и сменить способ управления МКД, если у кооператива есть долги».

После того как процедура будет завершена, собственникам помещений надо выбрать новый способ управления. Если они не примут такое решение, то ОМСУ должен провести открытый конкурс и самостоятельно назначить управляющую организацию.

Когда можно избежать ликвидации ТСЖ и ЖСК

В каждом случае суд исследует характер нарушений и последствия, которые те вызвали. Они должны быть существенными и неустранимыми, чтобы законность можно было восстановить только посредством ликвидации ТСЖ и ЖСК. Если же нарушения являются малозначительными или организация устранила последствия, то ее нельзя закрыть.

Например, в апелляционном определении Московского городского суда от 16.06.2021 по делу N 33-23588/2021 инспекция подала иск о ликвидации товарищества, потому что согласно реестру члены ТСЖ обладали менее 50% голосов от всего числа собственников в доме. Но суд отказал в удовлетворении требований, так как товарищество предоставило инспекции новый реестр: исправило ошибки в площади МКД и включило в список новых членов ТСЖ. Теперь их количество голосов составляло более 50%. Значит, товарищество устранило нарушения, и у суда нет оснований ликвидировать юрлицо в качестве крайней меры наказания.

В определении Второго кассационного суда общей юрисдикции от 21.05.2024 по делу N 88-12351/2024 уже прокурор требовал ликвидировать ТСЖ. Поводом для иска стали систематические грубые нарушения и неоднократное привлечение товарищества к административной ответственности.

Например, ТСЖ не оформляло платежные документы, не публиковало обязательную информацию в ГИС ЖКХ и не проводило уборку в подъездах. В доме было много дефектов и нарушений: мусор, грязь, следы протечек, отслоение штукатурно­-окрасочного слоя на потолке, трещины на стенах и другие. К тому же товарищество самовольно сделало перепланировку общего имущества, а также нарушило требования пожарной безопасности в МКД.

Тем не менее суды решили, что в материалах дела недостаточно доказательств, которые могли бы стать основанием для ликвидации ТСЖ:

• Большинство нарушений возможно устранить: например информацию можно опубликовать в ГИС ЖКХ, а дефекты и неисправности в доме — отремонтировать. Эти нарушения несоразмерны требованиям прокуратуры о ликвидации товарищества.
• В иске указано, что позже ТСЖ все-таки исполнило большинство требований прокурора. Это не основание для ликвидации товарищества.

Если органы пытаются ликвидировать ваш кооператив или товарищество, важно собрать доказательную базу и подтвердить, что допущенных нарушений недостаточно для применения этой меры. По возможности их лучше устранить, пока суд рассматривает иск. Если вам нужна консультация или помощь в подготовке правовой позиции, оставьте заявку, и мы подключимся к делу на любом этапе.