Приемка работ по текущему ремонту МКД: порядок, акты и ответственные лица

Отвечаем на основные вопросы о проведении приемки работ по текущему ремонту общего имущества.

Как выглядит порядок проведения приемки выполненных работ

Сама процедура приемки работ законом не урегулирована, но в Жилищном кодексе перечислены обязательные условия, которые нужно указать в договоре управления. Так, согласно п. 4 ч. 3 ст. 162, к ним относится порядок осуществления контроля за тем, как УО выполняет свои обязательства. Значит, у собственников помещений есть возможность самостоятельно определить порядок этой процедуры.

Чтобы избежать споров, лучше в договоре управления изначально зафиксировать порядок контроля и приемки работ, которые выполнила УО.

Кто проводит приемку выполненных работ

В законе закреплено право собственников помещений контролировать, как УО содержит общее имущество. Но для приемки работ у жильцов должен быть избран специальный орган — совет МКД во главе с председателем.

В домах, где не образовано ТСЖ/ЖСК, общее собрание должно сформировать совет МКД из числа собственников помещений. Его не нужно регистрировать в государственных органах. 

Деятельностью совета руководит председатель. Согласно пп. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, он контролирует, как управляющая организация выполняет работы по содержанию и ремонту общего имущества.

Если жители не создавали совета дома, в приемке работ участвует собственник, которому ОСС передало такие функции.

Как оформить акты приемки

Рассмотрим основные вопросы, которые возникают, когда УО и собственники оформляют акты приемки работ.

Форма акта приемки

В случае с работами по содержанию и текущему ремонту общего имущества все акты приемки нужно составлять по одной форме. Она утверждена Приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр.

В акте нужно прописать общие сведения о работах, которые УО провела в рамках текущего ремонта:

• Как виды работ организация выполнила;
• С какой периодичностью УО проводила работы;
• Какая получилась стоимость работ.

Подписание актов

Из Приказа № 761/пр следует, что акты приемки подписывают две стороны: исполнитель в лице УО и заказчик. Им выступают все собственники помещений в доме. При этом у них должен быть представитель, которому они передают право подписывать документы.

Совет дома контролирует, как УО выполняет свои обязательства по договору управления. Но право подписывать акты приемки есть только у двух лиц:

• Председателя совета МКД. Права и обязанности такого лица установлены ч.8 ст. 161.1 ЖК РФ.
• Собственника, которому ОСС дало право подписывать акты. Это должно подтверждаться протоколом собрания или доверенностью.

Соответственно, члены совета дома и другие собственники не могут поставить свою подпись на актах приемки работ, если у них нет доверенности или решения ОСС.

Если представитель собственников не хочет подписывать акт приемки без оснований, то документ признается подписанным в одностороннем порядке. Главное — сделать отметку, что заказчик отказался от подписания.

Сроки составления и подписания актов

В законодательстве не указаны сроки, в которые нужно оформлять акты приемки. Этот порядок стороны могут прописать в договоре управления на свое усмотрение. Например, они вправе установить, что акты нужно подписывать раз в месяц, квартал или год.

Если в договоре управления не указаны сроки составления и подписания актов приемки, то можно ориентироваться на ч. 11 ст. 162 ЖК РФ. Эта норма устанавливает, что каждый год в период с января по март УО должна отчитаться перед собственниками о том, какие обязательства она выполнила по договору управления за предыдущий период. А значит, оформлять акты приемки нужно до составления отчета.

Хранение актов приемки 

Акт приемки оформляется в двух экземплярах. Один получает заказчик, а второй — исполнитель. Затем акт приемки становится частью техдокументации на дом, согласно п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ (утв. ПП РФ от 03.04.2013 № 290). Это значит, что УО обязана хранить акты и при необходимости передавать их другой управляющей организации или ТСЖ/ЖСК.

Что делать, если УО выполнила работы некачественно

Если при приемке работ представитель собственников нашел недостатки, их нужно сразу указать в отдельном документе — акте нарушения качества выполненных работ. Он составляется согласно разделу 10 Правил предоставления коммунальных услуг (утв. ПП РФ от 06.05.2011 N 354). Подробнее можно прочитать в статье «Какова процедура получения перерасчёта за ненадлежащее содержание общего имущества УК?».

На основе акта собственники могут потребовать от УО устранить недостатки и сделать перерасчет платы за содержание жилого помещения. Для этого надо обратиться в управляющую организацию с заявлением.

Если управляющая организация отказывается делать перерасчет платы или жители МКД выставляют УО незаконные требования, оставьте заявку на консультацию на нашем сайте. Специалист свяжется с вами, узнает детали и предложит возможные пути решения проблемы.