Особенности правового статуса таунхауса

Особенность таунхауса заключается в том, что его правовой статус четко не урегулирован законом. Мы можем опираться только на единичные нормативно-правовые акты и судебную практику – сегодня рассмотрим, на какие именно.

Как жилищное законодательство определяет понятие «таунхаус»

В Жилищном кодексе РФ содержатся два основных понятия:

1. Жилой дом – это индивидуально-определенное здание. Оно состоит из помещений двух типов: комнат и помещений, которые граждане используют, чтобы удовлетворять бытовые и другие нужды, связанные с их проживанием в таком доме.
2. Многоквартирный дом – это здание, в котором есть две и более квартир и общее имущество.

Более близкое к таунхаусу понятие содержится в п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ –  дом блокированной застройки. Это жилое здание, которое соответствует двум признакам: оно блокировано с другим жилым домом в одном ряду общей боковой стеной без проемов и у него есть отдельный выход на земельный участок.

В основном определение таунхауса опирается на отдельные нормативно-правовые акты и судебную практику. Рассмотрим ключевые примеры:

Федеральный уровень: таунхаусы – это малоэтажные блокированные дома и жилые дома блокированной застройки. Это следует из Приложения N 2 к Методическим указаниям о государственной кадастровой оценке (утв. Приказом Росреестра от 04.08.2021 N П/0336).

Региональный уровень: положения п. 19 Приложения 5 к Распоряжению Правительства Тверской области от 12.10.2021 N 1000-рп определяют таунхаус как малоэтажную жилую блокированную застройку.

Определение Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 2894-О: таунхаус рассматривается как многоквартирный дом, который расположен на территории жилого комплекса малоэтажной застройки.

Практика судов нижестоящих инстанций: таунхаусы – это блокированные дома, которые входят в состав комплекса малоэтажной застройки жилого массива и являются частью сблокированного комплекса домов, объединенных единой сетью городского водоотведения, водо- и электроснабжения (см, например, Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 10.12.2019 по делу N 88-1270/2019).

Соответственно, по смыслу положений Жилищного кодекса РФ таунхаус не является ни жилым, ни многоквартирным домом. Исходя из судебной практики, его можно определить как дом блокированной застройки, который имеет объекты общего имущества с соседними зданиями, например общие стены, проезды и коммуникации.

Какие нормы регулируют вопросы управления общим имуществом в таунхаусах

Основные нюансы правового статуса таунхаусов и управления общим имуществом раскрыты в Определении Конституционного Суда РФ от 28.12.2021 N 2894-О. На практике в состав такого имущества входят земельные участки общего пользования и объекты инфраструктуры, которые используются для обслуживания домов, участков и всего комплекса.

Как правило, жильцы пользуются не только объектами инфраструктуры таких комплексов, но и различными услугами – например по охране и уборке территории, твердых бытовых отходов. Исходя из этого, можно опираться на ст. 249 Гражданского кодекса РФ, которая возлагает на участников общей долевой собственности обязанность вносить свою часть при уплате налогов и других платежей, которые связаны с ее содержанием.

При этом имущество общего пользования в таких комплексах принципиально отличается от аналогичного имущества в многоквартирном доме. Его основная характеристика заключается в том, что объекты общего пользования стоят обособленно от жилых домов.

Обычно вопросы, которые связаны с управлением и содержанием общего имущества, решаются на общем собрании собственников земельных участков и жилых домов в жилищно-земельных комплексах.