Посуточный наем и аренда квартир в МКД: запреты, согласие соседей и способы борьбы с шумом от гостей

Посуточная сдача квартир — это бизнес, но для соседей он часто оборачивается шумом по ночам, грязью в подъезде и большим количеством незнакомцев в МКД. Собственник может распоряжаться своим помещением как хочет, но эта свобода заканчивается там, где начинаются права остальных жителей.

Разбираемся:

• Запрещен ли в МКД посуточный наем и аренда квартир
• Нужно ли согласие соседей, чтобы сдавать квартиру посуточно
• Когда квартиру нельзя сдавать посуточно
• Что делать, если наниматели и арендаторы мешают соседям

Запрещен ли в МКД посуточный наем и аренда квартир

В многоквартирном доме можно сдавать квартиры посуточно. Главное — заключать договор и платить налоги с дохода. 

Запрет действует, если собственник организовал в жилом помещении гостиницу или хостел: такие услуги можно оказывать только в нежилой недвижимости. Кроме того, такие объекты должны быть оборудованы, например, звукоизоляцией, средствами противопожарной безопасности и охранной сигнализацией.

Читайте также: «Бизнес в МКД: какие коммерческие объекты можно открыть в жилых и нежилых помещениях» 

Долгое время собственники вели гостиничную деятельность под видом посуточной сдачи квартир. Это создавало проблемы для соседей: наниматели и арендаторы часто шумели, оставляли мусор и грязь в подъездах. Жители МКД жаловались в надзорные органы, что собственники скрывали гостиничные услуги.

Ситуация с посуточной сдачей квартир начала меняться в 2023 году, когда Конституционный Суд вынес Постановление от 23.03.2023 N 9-П. Это решение затронуло вопрос о том, всегда ли краткосрочный наем и аренда жилых помещений попадает под услуги гостиницы.

Собственник как ИП сдавал квартиру посуточно. Гости часто шумели по ночам, и соседям не нравилось, что в доме был постоянный поток незнакомцев. Жители МКД пожаловались в надзорные органы, а затем дело дошло до суда.

Три инстанции и Верховный Суд запретили оказывать гостиничные услуги в квартире, то есть заселять гостей посуточно. Такое решение основывалось на таких аргументах:

• В интернете опубликованы объявления о посуточной сдаче квартиры. В них указано описание, которое относится к номерам в гостиницах: в помещении есть мебель, удобства, еда и напитки. Жители могут воспользоваться трансфером и обратиться на стойку регистрации. На месте работает персонал, который говорит на двух языках.
• У квартиры не было признаков гостиницы, помещение не признано нежилым. При этом собственник временно размещал в нем гостей, чтобы оказывать гостиничные услуги, а не сдавать внаем для проживания.

Конституционный Суд не отменил ч. 3 ст. 17 Жилищного кодекса, которая запрещает устраивать гостиницы в жилых помещениях. Но разъяснил вопрос о том, как разграничить два вида услуг.

Признаки сдачи квартиры посуточно

Признаки гостиничных услуг

короткий срок сдачи квартиры: от одних до нескольких суток; использование в объявлениях терминологии, которая относится к гостиничной сфере; присутствие собственника или его представителя при заселении и выселении гостей; оказание нанимателям и арендаторам транспортных услуг или услуг общественного питания, если это не создает дополнительную нагрузку на инфраструктуру мест общего пользования МКД.

оснащение квартиры позволяет одновременно размещать в ней большее количество людей, чем при обычном проживании; срок сдачи квартиры — менее одних суток; собственник сдает квартиру не для проживания, а для иных целей: например для организации встреч, праздников и других мероприятий; в местах общего пользования МКД есть люди, которые оказывают нанимателям и арендаторам услуги гостиниц; один собственник посуточно сдает несколько помещений в доме.

Конституционный Суд отметил, что списком не исчерпываются все возможные критерии, по которым можно выявить гостиничные услуги. Даже при наличии некоторых признаков суд вправе установить, являются ли они формальными или бизнес собственника создает неудобства для соседей. Поэтому посуточную аренду нельзя всегда приравнивать к гостиничным услугам.

Нужно ли согласие соседей, чтобы сдавать квартиру посуточно

Постановление Конституционного Суда запустило цепочку дискуссий. Например, Госдума рассматривала законопроект № 900934-8. Авторы инициативы предлагали ввести правило, чтобы собственники получали согласие соседей на посуточную сдачу квартир. Но законопроект отклонили в первом чтении.

Вместо законопроекта № 900934-8 приняли Федеральный закон от 23.03.2024 N 55-ФЗ. Он официально узаконил право собственников сдавать свои квартиры посуточно. Но это возможно только при соблюдении пяти требований:

• прав и законных интересов соседей — например, жильцы не должны шуметь и оставлять мусор в подъезде;
• правил пользования жилыми помещениями — утверждены Приказом Минстроя России от 14.05.2021 N 292/пр;
• правил содержания общего имущества — утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491;
• требования энергетической эффективности и оснащенности помещений ИПУ энергоресурсов — утверждены Федеральным законом № 261 от 23.11.2009;
• требования к предоставлению коммунальных услуг — утверждены Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354. 

Вывод. Чтобы сдавать квартиру посуточно, не нужно получать разрешение общего собрания и письменное согласие соседей. Главное — не мешать жителям МКД, не портить общее имущество и не пользоваться им для личных целей.

Когда квартиру нельзя сдавать посуточно

Главное условие, при котором в квартиру нельзя заселять нанимателей и арендаторов посуточно — отсутствие ИПУ. Это касается всех коммунальных услуг: электроэнергии, газо-, водо- и теплоснабжения.

Если в квартире нет ИПУ, то плату рассчитывают по нормативу потребления и учитывают количество людей, которые зарегистрированы в помещении. При посуточной аренде число проживающих обычно не ограничивается и постоянно меняется. 

Гости расходуют воду, газ, электро- теплоэнергию в объеме, который превышает нормативы. В итоге эту разницу приходится оплачивать всем собственникам помещений как расходы на коммунальные ресурсы на содержание общего имущества. Поэтому в квартире, которую сдают посуточно, должны быть ИПУ — тогда владелец будет оплачивать то, что потребили его гости.

Что делать, если наниматели и арендаторы мешают соседям

Когда Федеральный закон от 23.03.2024 N 55-ФЗ вступил в силу, в Жилищном кодексе изменилось содержание ч. 2 ст. 30. В нее добавили меры, к которым соседи могут прибегнуть, если посуточная сдача квартиры доставляет им неудобства.

Жители МКД могут подать в суд иск в отношении собственника, который сдает квартиру посуточно. Это возможно, если такая деятельность нарушает их жилищные права. Например, гости шумят ночью, мусорят или оставляют личные вещи в подъезде.

Нарушение прав надо документально зафиксировать. Если жители нарушают Закон о тишине, можно вызвать полицию, и сотрудники составят протокол. Чтобы подтвердить порчу общего имущества или другое нарушение в местах общего пользования, необходимо обратиться в организацию, которая управляет МКД. 

Соседи не могут запретить сдавать квартиру посуточно, но вправе защищать свои права на тишину, безопасность и порядок в МКД. Поэтому лучше заранее обозначить правила проживания в договоре с гостями, чтобы сократить риски нарушений и конфликтов.