Порядок смены способа управления с УО на ТСЖ

Если управляющая организация не проводит работы, на которые жильцы сдали деньги, или делает это некачественно, у собственников есть право сменить способ управления и образовать ТСЖ. Рассказываем, из каких этапов состоит эта процедура.

Особенности ТСЖ и его отличие от УО

На основании ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса собственники помещений могут в любой момент поменять способ управления. Соответственно, они вправе на свое усмотрение отказаться от услуг управляющей организации и создать товарищество собственников жилья.

В отличие от управляющей организации, ТСЖ — это некоммерческое юридическое лицо. Собственники квартир объединяются, чтобы вместе решать вопросы об управлении общим имуществом.

При ТСЖ в доме должны быть следующие органы:

Собрание членов ТСЖ — высший орган управления ТСЖ, который принимает решения о деятельности товарищества. Например, собрание членов может установить размер членских взносов (ст. 145 Жилищного кодекса РФ). При этом некоторые вопросы могут решаться исключительно общим собранием собственников (далее — ОСС).

Правление ТСЖ — группа людей, которая руководит работой товарищества. Например, правление нанимает сотрудников для проведения мероприятий по содержанию дома и составляет сметы доходов и расходов (ст. 147 Жилищного кодекса РФ).

Председатель правления ТСЖ — лицо, которое обеспечивает выполнение решений правления. Его распоряжения являются обязательными для исполнения сотрудниками товарищества (ст. 149 Жилищного кодекса РФ).

Ревизионная комиссия. Она следит за финансовой деятельностью ТСЖ: например проверяет бухгалтерскую отчетность, а также отчитывается перед общим собранием членов ТСЖ (ст. 150 Жилищного кодекса РФ).

В управлении ТСЖ можно выделить следующие преимущества:

• Домом управляют люди, которые заинтересованы в качественном обслуживании здания и благоустройстве территории.
• Жильцы могут контролировать процесс управления общим имуществом и расходование средств.
• В некоторых случаях можно сократить расходы с помощью дополнительных источников финансирования. Например, по закону ТСЖ может вести коммерческую деятельность и использовать эту прибыль для нужд дома.

Порядок перехода от управления УО к образованию ТСЖ

Шаг 1: собрать инициативную группу. Это жильцы, которые разделяют позицию о создании ТСЖ и готовы заниматься вопросами, связанными со сменой способа управления. В будущем они могут войти в правление ТСЖ.

Шаг 2: подготовиться к ОСС. На этом этапе необходимо разработать устав ТСЖ, составить повестку дня, уведомить собственников о проведении ОСС, подготовить бюллетени для голосования.

В повестку дня стоит добавить следующие вопросы:

1. Выбор способа управления МКД;
2. Образование ТСЖ и утверждение его названия;
3. Утверждение устава ТСЖ;
4. Избрание членов правления ТСЖ и определение его количественного состава;
5. Избрание членов ревизионной комиссии и определение ее количественного состава;
6. Утверждение лица, которое уполномочено зарегистрировать ТСЖ как юридическое лицо.

Шаг 3: провести ОСС. Чтобы решение вступило в силу, нужно собрать более 50% голосов.

Шаг 4: зарегистрировать ТСЖ. Эта процедура регулируется положениями Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и ИП» от 08.08.2001 N 129-ФЗ.

Для регистрации юридического лица нужно подать в региональное отделение Федеральной налоговой службы пакет документов — лично в офисе или онлайн на сайте. В налоговую может обратиться лицо, уполномоченное ОСС.

Для регистрации ТСЖ понадобятся следующие документы:

1. Заявление по форме N Р11001 — его образец есть на сайте ФНС. Заявление нужно заверить у нотариуса;
2. Протокол ОСС;
3. Реестр участников голосования и сведения о долях, которые принадлежат им на праве общей собственности;
4. Два экземпляра устава ТСЖ;
5. Квитанция об оплате госпошлины.

Отметим, что в уставе нужно указать «ТСН», а не «ТСЖ», иначе налоговая откажет в регистрации юридического лица. Это правило действует с 2014 года на основании Федерального закона «О внесении изменений в гл. 4 ч. 1 Гражданского кодекса РФ» от 05.05.2014 N 99-ФЗ.

Шаг 5: уведомить ГЖИ о создании ТСЖ. Это необходимо сделать не позднее 5 рабочих дней с того момента, как ФНС вынесла решение о государственной регистрации ТСЖ. Кроме того, надо открыть расчетный счет в банке, уведомить об этом ФНС и сделать печать.

Шаг 6: заключить договоры ресурсоснабжения. Нужно уведомить о создании ТСЖ и направить требование подписать договоры на поставку ресурсов во все РСО, с которыми работала управляющая организация. РСО должны перезаключить договоры с ТСЖ в течение месяца.

Шаг 7: осуществить приемку дома от управляющей организации. Это процесс включает в себя следующие этапы: 

1. Согласовать с управляющей организацией дату передачи документов;
2. Снять показания счетчиков;
3. Осмотреть дом на наличие недостатков и составить дефектную ведомость в присутствии представителя управляющей организации;
4. Получить документы на МКД — управляющая организация должна их передать в течение 3 рабочих дней после того, как договор управления прекратил действовать.

Согласно ч. 10 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, управляющая организация обязана передать:

1. Техническую документацию на дом — ее перечень определен п. 24 и 26 Правил содержания общего имущества в МКД (утв. ПП РФ от 13.08.2006 N 491).
2. Ключи от подвалов, чердаков и других помещений общего пользования;
3. Электронные коды доступа к оборудованию общедомового имущества;
4. Другие технические средства и оборудование, которые нужны ТСЖ для эксплуатации дома и управления им.

Приемка-передача документации и других средств осуществляется на основе соответствующего акта. Также нужно подписать документы с показаниями счетчиков, чтобы управляющая организация выполнила по ним итоговый расчет с жильцами.

Кроме того, у ТСЖ есть право потребовать перевести неизрасходованные средства, которые собственники сдавали на ремонт дома. 

Когда все этапы успешно пройдены, управление общим имуществом многоквартирного дома официально передается ТСЖ.