Попадают ли отношения между собственниками помещений и УО под действие Закона «О защите прав потребителей»

Иногда собственники пытаются взыскать с управляющей организации штрафы, компенсацию морального вреда и неустойку, если она плохо содержит общее имущество. Но не всем жильцам удается получить положительное решение суда. Разбираемся:

• Попадают ли отношения по договору управления под Закон N 2300-1
• Действует ли Закон N 2300-1 на отношения между УО и собственниками нежилых помещений 
• Какие правовые последствия для организации предполагает Закон N 2300-1
• Когда можно взыскать с УО неустойку за причинение ущерба

Попадают ли отношения между собственниками помещений и УО под Закон N 2300-1

Закон от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» регулирует отношения, которые возникают между потребителями и исполнителями услуг. К последним лицам относятся любые организации и ИП, если они работают по возмездному договору.

Положения Закона от 07.02.1992 N 2300-1 можно переложить на отношения между собственниками помещений и управляющей организацией, потому что договор управления предполагает такие обязанности сторон:

• Управляющая организация выполняет работы и оказывает услуги по управлению МКД и обслуживанию общего имущества. Значит, УО — это исполнитель услуг, который работает по возмездному договору.
• Собственники оплачивают организации проведенные работы и услуги, поэтому они являются потребителями.

Получается, отношения между собственниками помещений и УО попадают под действие Закона N 2300-1. Такая позиция содержится в обзоре судебной практики Верховного Суда N 3 (2017), утв. Президиумом ВС РФ 12.07.2017 г.

Действует ли Закон N 2300-1 на отношения между УО и собственниками нежилых помещений 

Согласно Закону N 2300-1, потребитель — это гражданин, который хочет заказать или купить товары, работы и услуги только для личных, семейных, домашних или других нужд. Главное, чтобы они не были связаны с предпринимательством. Тогда на отношения этого человека с исполнителем услуг будут действовать положения Закона N 2300-1.

Значит, чтобы определить, попадают ли отношения между управляющей организацией и собственником нежилого помещения под Закон N 2300-1, нужно установить два обстоятельства: 

• Статус собственника нежилого помещения: физическое или юридическое лицо.
• Цель, ради которой собственник использует помещение: для предпринимательской деятельности или других нужд. В первом случае владелец объекта точно не имеет статус потребителя.

Само по себе назначение нежилого помещения не предполагает, что собственник будет вести на объекте только предпринимательскую деятельность. Владелец может использовать эту недвижимость также для личных, семейных, домашних, бытовых и других целей.

Например, человек купил нежилое помещение и просто хранил в нем личные вещи. Тогда на отношения между собственником и УО действует Закон N 2300-1. А если владелец как ИП получал прибыль с аренды помещения, тогда применить эти положения уже нельзя (см, например, Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 12.10.2023 N 88-29705/2023).

Какие правовые последствия для управляющей организации предполагает Закон N 2300-1

Закон N 2300-1 защищает права собственников в тех случаях, когда управляющая организация плохо справляется со своей работой. Например, не проводит уборку подъездов или не ремонтирует крышу. В таких ситуациях жильцы могут сначала обратиться к УО с требованиями устранить нарушения, а потом подать иск о защите прав потребителей.

Вот что собственники могут требовать от управляющей организации ↓

Устранение недостатков работ. Согласно ч. 1 ст. 29 Закона N 2300-1, если собственники обнаружили дефекты в обслуживании общего имущества, они могут требовать от организации одну из следующих форм компенсации:

• Безвозмездно устранить дефекты;
• Уменьшить стоимость работ на сумму выявленных недостатков; 
• Возместить собственникам расходы, которые они понесли, когда исправляли дефекты самостоятельно или с привлечением подрядчика;
• Изготовить новую вещь или выполнить работы повторно.

Например, управляющая организация отремонтировала водопроводные трубы, но жильцы обнаружили, что подвал все равно затапливает. Собственники могут потребовать, чтобы УО переделала работы за свой счет или оплатила им расходы на подрядчика, который исправит проблему сам.

Возмещение убытков. Если действия или бездействие организации привело к причинению ущерба, то она должна возместить его в полном объеме. Например, в случае, когда квартиры собственников затопило из-за повреждений крыши, которые УО вовремя не устранила. Это следует из ст. 13 Закона N 2300-1.

Штраф. Его взыскивают с организации, если суд удовлетворил иск о возмещении ущерба. По сути, это выплата за отказ выполнить требования потребителя добровольно, согласно ч. 6 ст. 13 Закона N 2300-1.

Размер штрафа составляет 50% от суммы, которую суд присудил в пользу потребителя. Допустим, квартиру затопило из-за того, что УО не обслуживала систему отопления. Собственник подал иск о возмещении материального вреда в размере 150 000 рублей. Суд удовлетворил требования, а также взыскал с УО штраф 50% — 75 000 рублей. Тогда общая сумма выплаты составит 225 000 рублей.

Компенсация морального вреда. Чтобы суд взыскал ее с управляющей организации, потребителю достаточно подтвердить факт нарушения его прав. Значит, если суд удовлетворил основные требования собственника, то удовлетворит и требование о компенсации морального вреда. Это следует из п. 45 Постановления Пленума ВС РФ от 28.06.2012 N 17.

Согласно ст. 15 Закона N 2300-1, собственник вправе указать желаемую сумму компенсации, но только суд может определить ее итоговый размер в каждом конкретном случае. Величина выплаты не зависит от суммы возмещения имущественного вреда.

Когда можно взыскать с управляющей организации неустойку за причинение ущерба

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойка — это средства, которые должник выплачивает кредитору, если не выполняет свои обязательства или делает это ненадлежащим образом. Размер неустойки определяется законом или договором.

Значит, неустойку нельзя взыскать только за то, что управляющая организация плохо исполняла свои обязанность и это привело к возникновению убытков. В таком случае собственники вправе взыскать возмещение ущерба, а для выплаты неустойки оснований нет (см, например, Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 25 мая 2022 г. N 88-13989/2022).

Взыскать неустойку с управляющей организации можно только в следующих случаях:

• УО нарушила сроки выполнения работы или оказания услуги (ч. 5 ст. 28 Закона N 2300-1);
• Собственники потребовали устранить недостатки, и организация нарушила срок, в течение которого должна была их исправить (ст. 30 Закона N 2300-1);
• Управляющая организация нарушила сроки удовлетворения отдельных требований потребителя (ч. 3 ст. 31 Закона N 2300-1).

Получается, собственники могут взыскать с управляющей организации неустойку, только если убытки возникли из-за того, что УО отказалась исполнять договор или нарушила срок выполнения работ.

Собственники взыскивают с вашей организации штрафы и компенсации морального вреда? Мы помогаем УО решать потребительские споры, в том числе в досудебном порядке. Оставьте заявку на сайте, и наши специалисты найдут решение вашей проблемы.