Суть вопроса
Приобретаю дом в собственность и узнал что он объявлен историческим и культурным наследием архитектуры Тверской области. Стоит ли приобретать такое наследие и что эта покупка повлечет за собой? (Орфография и пунктуация автора сохранены. - Прим. ред.)Позиция «МКДЭКСПЕРТ»
Приобретение объекта культурного наследия требует более тщательной юридической проверки, чем покупка обычного жилого дома. Это связано с тем, что вместе с правом собственности новый владелец принимает на себя обязанности по сохранению объекта и должен соблюдать специальные требования, установленные Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».Прежде всего необходимо установить, действительно ли дом включен в Единый государственный реестр объектов культурного наследия и какой именно статус он имеет. Объект может являться выявленным объектом культурного наследия либо объектом культурного наследия федерального, регионального или местного значения. От этого зависит объем ограничений, полномочия органа охраны объектов культурного наследия и порядок проведения работ.
При этом объем ограничений напрямую зависит от предмета охраны конкретного объекта. Например, в одном случае под охраной может находиться только внешний архитектурный облик здания, а в другом — также планировка, отдельные помещения, лестницы, декоративные элементы, печи, лепнина или иные исторические конструкции. Поэтому перед покупкой необходимо обязательно ознакомиться не только со сведениями о включении дома в реестр объектов культурного наследия, но и с документом, определяющим предмет охраны.
Если дом является объектом культурного наследия, собственник обязан обеспечивать его сохранность, содержать в надлежащем техническом состоянии и не допускать ухудшения его состояния (статьи 47.2 и 47.3 Федерального закона № 73-ФЗ). Одновременно новый собственник принимает на себя обязанности, предусмотренные охранным обязательством.
Главное ограничение заключается в том, что собственник уже не сможет свободно распоряжаться своим домом. Возможность выполнения ремонтных, реставрационных и иных работ зависит от того, затрагивают ли они предмет охраны объекта культурного наследия.
Следует учитывать и финансовую сторону вопроса. Ремонт объекта культурного наследия зачастую обходится значительно дороже обычного, поскольку использование современных материалов, изменение архитектурного облика здания или выполнение отдельных видов работ могут быть ограничены законодательством и потребовать дополнительных согласований.
С 1 марта 2026 года (Федеральный закон от 07.06.2025 № 142-ФЗ) введен упрощенный порядок проведения отдельных работ по содержанию объектов культурного наследия. Если работы не затрагивают предмет охраны, внешний облик здания, его объемно-планировочные и конструктивные характеристики, они могут выполняться в уведомительном порядке — без разработки проектной документации, проведения государственной историко-культурной экспертизы, получения разрешения органа охраны объектов культурного наследия и без привлечения организации, имеющей лицензию на проведение работ по сохранению объектов культурного наследия.
Однако такой порядок распространяется только на работы, включенные в закрытый перечень, установленный законодательством. После получения уведомления орган охраны объектов культурного наследия вправе в течение семи рабочих дней запретить проведение заявленных работ.
Если же планируемые работы затрагивают предмет охраны объекта культурного наследия, его внешний архитектурный облик, интерьер либо объемно-планировочные и конструктивные характеристики, по-прежнему применяется общий порядок, предусмотренный статьей 45 Федерального закона № 73-ФЗ. В этом случае потребуется разработка проектной документации, получение необходимых согласований и разрешений, а также соблюдение иных требований законодательства об объектах культурного наследия.
За нарушение требований законодательства предусмотрена административная ответственность по статье 7.13 КоАП РФ. Для граждан размер административного штрафа составляет от 15 000 до 200 000 рублей. Кроме того, в случае проведения незаконных работ собственника могут обязать за свой счет устранить допущенные нарушения и восстановить объект культурного наследия в первоначальном состоянии.
Перед покупкой рекомендуется запросить у продавца:
- выписку из Единого государственного реестра объектов культурного наследия;
- охранное обязательство;
- документы, определяющие предмет охраны объекта;
- сведения о ранее выполненных согласованных работах;
- информацию о наличии неисполненных предписаний органа охраны объектов культурного наследия.
Таким образом, сам по себе статус объекта культурного наследия регионального значения не является основанием для отказа от покупки дома. Однако перед заключением сделки необходимо оценить объем обязанностей будущего собственника, содержание охранного обязательства, предмет охраны и возможные ограничения на проведение ремонтных и строительных работ. Если дом приобретается для проживания без существенной реконструкции, статус объекта культурного наследия не всегда создает серьезные сложности. Однако если планируется капитальный ремонт, пристройка или изменение внешнего облика здания, статус объекта культурного наследия может значительно увеличить сроки согласования работ, стоимость их выполнения и объем обязанностей собственника.
Планируете приобрести объект культурного наследия? До подписания договора купли-продажи целесообразно провести юридическую проверку объекта. Наши специалисты помогут определить правовой статус дома, изучат предмет охраны и охранное обязательство, оценят возможные ограничения и риски, а также подготовят правовое заключение о том, какие обязанности и расходы могут возникнуть у нового собственника.
Оставить комментарий