Подборка писем Минстроя: несколько ТСЖ в одном доме, проведение текущего ремонта и ничтожность решения ОСС

Собрали подборку свежих писем Минстроя России, где ведомство разбирает актуальные вопросы управления МКД:

• можно ли назначить управляющую организацию, если дом еще не введен в эксплуатацию;
• вправе ли орган ГЖИ признать решение общего собрания ничтожным;
• возможно ли зарегистрировать несколько ТСЖ в одном доме;
• должен ли размер платы отличаться для членов ТСЖ и остальных собственников помещений;
• нужно ли проводить общее собрание перед выполнением работ по текущему ремонту.

Назначить управляющую организацию можно, только если МКД сдали в эксплуатацию

Письмо от 05.03.2026 N 12094-ДН/06

В Жилищном кодексе описан порядок управления МКД только после того, как его ввели в эксплуатацию. Как правило, сдать все помещения собственникам за 1–2 недели невозможно. Поэтому обычно применяется такой порядок:

1. Уже через 5 дней после ввода МКД в эксплуатацию застройщик заключает договор с временной управляющей организацией. Максимальный срок его действия — 3 месяца.
2. Когда договор закончится, есть два пути. В первом случае собственники помещений сами решают, какой способ управления хотят реализовать. Во втором орган местного самоуправления проводит открытый конкурс и назначает УО.

Получается, управление МКД возможно, только если его сдали в эксплуатацию. До этого момента дом считается строительной площадкой — за ее состояние, сохранность и обслуживание отвечает застройщик. Пока разрешение на ввод МКД в эксплуатацию не выдано, оснований для заключения договора управления нет.

Если же в доме некоторые дольщики уже зарегистрировали право собственности на недвижимость, они могут заключить договор для обслуживания МКД. Но эти отношения не регулируются жилищным законодательством, пока дом не введен в эксплуатацию.

Читайте также: «Временная управляющая организация от застройщика: как долго она обслуживает МКД и кто определяет размер платы» 

Орган ГЖИ не вправе признать решение общего собрания ничтожным

Письмо от 11.08.2026 N 49601-ДН/04

После завершения общего собрания инициатор должен направить протокол и решения участников в ГЖИ. Инспекция проверит документы, чтобы в них не было признаков ничтожности. Здесь важно разграничить ее полномочия:

• Орган ГЖИ не определяет юридическую судьбу решения общего собрания, а проверяет, нет ли в документах нарушений. В том числе инспекция смотрит, был ли на ОСС кворум.
• Если во время проверки документов собственник заявил, что его подпись в бюллетене подделана, инспекция может исключить этот голос из подсчета.

Орган ГЖИ не может признать решение собрания ничтожным — для этого инспекция должна подать заявление в суд. Ее полномочия ограничиваются только возможностью проверить документы, выявить в них признаки ничтожности и сообщить об этом. ГЖИ — административный орган, который не вправе подменять следствие.

В одном доме нельзя зарегистрировать несколько ТСЖ

Письмо от 06.08.2026 N 18464-ОГ/04 

Минстрой напомнил, что в доме можно создать только одно ТСЖ — это правило закреплено в ч. 1 ст. 136 Жилищного кодекса. Общее имущество принадлежит всем собственникам помещений: его нельзя разделить между ними в зависимости от подъезда или этажа, где люди живут. Поэтому управлять объектами должна одна организация.

Если орган ГЖИ обнаружит, что товарищество создано с нарушениями, он примет меры. Сначала инспекция выдаст предписание, а затем подаст в суд заявление о ликвидации ТСЖ, если собственники так и не решат проблему сами.

Тем не менее работает обратное правило: можно создать одно ТСЖ для нескольких домов. Это возможно, если у их участков есть общая граница и инфраструктура. Подробнее читайте в статье «Что такое многодомовое ТСЖ: особенности управления, условия создания и способы реорганизации».

Размер платы за обслуживание общего имущества одинаковый для членов ТСЖ и тех, кто в него не вступил

Письмо от 28.05.2026 N 32285-ДН/04

Обязанность содержать общее имущество лежит на всех собственниках помещений — она не зависит от того, вступил человек в ТСЖ или нет. Платить должны обе категории жителей, просто они вносят деньги на разных основаниях:

• Члены ТСЖ платят членские взносы согласно уставу.
• Собственники, которые не состоят в ТСЖ, вносят плату за обслуживание общего имущества. Их отношения с товариществом регулируются гражданско-правовым договором.

Минстрой отмечает, что размер платы для членов ТСЖ и других собственников одинаковый. Он устанавливается в руб./кв. м и определяется соразмерно доле человека в праве на общее имущество. Другой подход приводил бы к неосновательному обогащению некоторых жителей: членам ТСЖ приходилось бы оплачивать расходы за соседей, которые не вступали в товарищество.

Размер членских взносов и платы за содержание общего имущества можно установить только на общем собрании членов товарищества. У ОСС нет таких полномочий. Поэтому если человек не входит в ТСЖ, то не может повлиять на сумму: фактически решение принимают за него.

Даже если собственник не заключил письменный договор с ТСЖ, это не освобождает его от платы за содержание жилого помещения. Обязанность оплачивать такие расходы прямо установлена Жилищным кодексом и зависит не от членства в ТСЖ, а от права собственности на недвижимость.

Читайте также: «В чем разница между членами ТСЖ и остальными собственниками помещений» 

Решение о проведении текущего ремонта не нужно принимать перед выполнением каждого вида работ

Письмо от 04.08.2026 N 48068-ДН/04

Текущий ремонт — это разовые работы. Их выполняют в отношении определенного элемента общего имущества, если нужно восстановить его технические характеристики.

Текущий ремонт проводят по решению ОСС. Но в Жилищном кодексе не конкретизировано, надо ли его принимать перед каждым видом работ или достаточно установить график на определенный срок. Минстрой отметил, что чаще всего собственники утверждают список мероприятий на год.

Позиция ведомства сводится к тому, что общее собрание определяет состав работ по текущему ремонту и согласовывает его с организацией, которая управляет МКД. Если список утвержден, то для выполнения конкретной работы дополнительное решение ОСС не нужно.

Письма Минстроя — это не официальные законы, а позиция ведомства. Но оно подтверждает многие положения практикой, в том числе Верховного Суда. Поэтому на такие письма можно полагаться при решении спорных вопросов.