Подборка писем Минстроя: начало отопительного сезона, договор между ТСЖ и УО и статус крыши пристроенного помещения

Разбираем свежие письма Минстроя:

• перенесут ли дату начала и завершения отопительного сезона;
• как распределяются обязанности ТСЖ и управляющей организации, которые заключили договор управления;
• относятся ли к общему имуществу крыши пристроенных и встроенно-пристроенных помещений;
• кто ставит участок под МКД на кадастровый учет и зачем это делать.

Дату начало отопительного сезона в регионе определяет орган местного самоуправления

Письмо от 25.08.2026 N 52494-ДН/04 

В регионах отопительный сезон начинается в разные даты и зависит от температуры воздуха на улице. Часто коммунальные службы подключают системы с задержками, даже если в квартирах уже холодно. Поэтому в Минстрой поступают обращения о том, что нужно изменить сроки и температурные ограничения старта отопительного сезона.

Минстрой напомнил, что если в доме нет своей котельной, то даты начала и завершения отопительного сезона устанавливает орган местного самоуправления (ОМСУ). Исполнители услуг придерживаются этого графика и не могут отойти от него.

ОМСУ решает, когда начать и закончить отопительный сезон, на основании данных о температуре воздуха. Их ограничения установлены в п. 5 Правил предоставления коммунальных услуг (утв. ПП РФ от 6 мая 2011 г. N 354).

Максимальная дата включения отопления	На 6-й день после того, как среднесуточная температура воздуха опустилась ниже 8°C и держалась на этом уровне
Максимальная дата отключения отопления	На 6-й день после того, как среднесуточная температура воздуха поднялась выше 8°C и держалась на этом уровне

Учитывается именно среднесуточная температура наружного воздуха, а не значение, которое термометр показывает в конкретное время или день. Для расчетов берется сумма показателей температуры за одни или несколько суток и делится на количество этих параметров. Исполнители услуг могут сами определять значения по данным территориальной метеостанции, которые она публикует на сайте и в других источниках. Минстрой дал инструкцию в письме от 07.08.2025 N 46386-ДН/04.

В Правилах N 354 установлены императивные требования к началу и окончанию отопительного периода. Но Минстрой отметил, что ОМСУ вправе запустить и завершить сезон раньше или позже нормативных дат, если это необходимо из-за климатических условий в конкретном регионе. Главное, чтобы такое решение было направлено на защиту прав населения.

В итоге Минстрой пришел к выводу, что вносить изменения в Правила N 354 нецелесообразно. По своему усмотрению, ОМСУ вправе начать отопительный сезон раньше минимального срока, если в регионе похолодало. Для этого органу не нужно дополнительных полномочий.

Если в МКД есть котельная, то даты начала и завершения отопительного сезона устанавливает общее собрание собственников. Если же такого решения нет, тогда применяются сроки, которые ОМСУ определяет для домов с центральным отоплением.

Договор между товариществом и УО не меняет способ управления домом

Письмо от 22.07.2026 N 17353-ОГ/00

В доме можно реализовать только один способ управления: управляющая организация, ТСЖ или непосредственное управление. Но положения ч. 1 ст. 137 Жилищного кодекса позволяют товариществу заключить договор управления и содержания общего имущества. Обычно это создает путаницу в зонах ответственности организаций.

Минстрой отметил, что противоречий нет: юридически выбран только один способ управления домом — ТСЖ. При этом товарищество просто делегирует свои полномочия УО по договору.

Если товарищество заключило договор с УО, способ управления домом не меняется. Во-первых, у ТСЖ нет таких полномочий: принять подобное решение может только общее собрание собственников. Во-вторых, если бы в доме изменился способ управления, товарищество утратило бы право заключить договор с управляющей организацией.

Ведомство выделило ряд особенностей в сотрудничестве ТСЖ и управляющей организации:

• С товарищества снимаются обязанности по выполнению работ и оказанию услуг. Это касается управления МКД, содержания и ремонта общего имущества, предоставления коммунальных услуг, обслуживания внутридомового и внутриквартирного газового оборудования. Такие задачи переходят к управляющей организации.
• Товарищество продолжает нести ответственность за содержание общего имущества. Его освобождают от необходимости выполнять работы самостоятельно, но ТСЖ должно контролировать, как управляющая организация выполняет обязательства по договору. Если качество мероприятий низкое и есть нарушения, отвечать перед собственниками и надзорными органами будет товарищество.
• Собственники вносят плату за ЖКУ не в товарищество, а в управляющую организацию. Она получает право распоряжаться этими средствами, ТСЖ его утрачивает.
• Товариществу не нужно утверждать сметы расходов и доходов и отчеты об их исполнении. ТСЖ не получает оплату за ЖКУ и не распоряжается деньгами, поэтому ему не о чем отчитываться.
• Управляющая организация должна предоставлять собственникам ежегодный отчет о выполнении договора управления.
• ОСС не выбирает, с какой управляющей организацией товариществу заключить договор. Поэтому на собрании утверждать его условия и принимать решение о такой форме сотрудничества не нужно.
• Управляющая организация и ТСЖ самостоятельно согласовывают условия договора, в том числе существенные. Они указаны в ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса: например это состав общего имущества, список работ и услуг, размер платы за содержание жилого помещения.
• Стороной договора могут выступать как сами собственники помещений, так и органы управления ТСЖ. Право заключить соглашение от лица товарищества есть у правления. Но порядок принятия такого решения в Жилищном кодексе не прописан, поэтому его надо предусмотреть в уставе ТСЖ.
• В Жилищном кодексе не указан срок действия договора между ТСЖ и управляющей организацией. Поэтому стороны самостоятельно решают, на какой период они подписывают соглашение.
• Для договора управления между товариществом и УО действует принцип пролонгации: если ни одна из сторон не заявила о его прекращении, срок действия продлевается на тот же период и на прежних же условиях. Такой порядок следует из ч. 6 ст. 162 Жилищного кодекса.

Заключение договора с управляющей организацией не снимает ответственности с ТСЖ. Товарищество делегирует выполнение работ и сбор платежей, но сохраняет за собой контролирующие функции. Если УО будет оказывать услуги некачественно или нарушать требования законодательства, ТСЖ рискует получить штраф.

Принадлежность крыш пристроенных помещений к общему имуществу надо определять по проектной документации

Письмо от 07.09.2026 N 55262-ДН/04

По общему правилу, крыша МКД — это общее имущество. Такой вывод следует из п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса и пп. «б» п. 2 Правил содержания общего имущества (утв. ПП РФ от 13.08.2006 г. N 491). Минстрой отметил, что эти положения могут распространяться на крыши пристроенных и встроенно-пристроенных помещений. Но в таком вопросе все зависит от того, чем они являются: составными частями МКД или самостоятельными объектами капитального строительства.

Чтобы определить статус крыш пристроенных и встроенно-пристроенных помещений, нужно изучить проектную документацию МКД. Минстрой выделил следующие признаки, которые не позволяют отнести конструкции к общему имуществу:

• помещение пристроено к многоквартирному дому;
• у помещения есть индивидуальные инженерные системы;
• помещению присвоен отдельный адрес.

Здание, которое подходит под перечисленные признаки, является самостоятельным объектом капитального строительства. Поэтому собственник такого помещения должен сам ремонтировать и содержать крышу.

Участок под МКД важно поставить на кадастровый учет, чтобы упростить его благоустройство

Письмо от 03.09.2026 N 54647-ДН/04

Когда земельный участок ставят на кадастровый учет, он бесплатно переходит в состав общего имущества. Но на практике территорию под МКД не всегда формируют вовремя, и тогда она остается в собственности публично-правового образования.

Если участок не сформирован, это не освобождает собственников помещений от его содержания. Оплачивать работы все равно придется, но без юридического оформления границ жителям будет сложно благоустроить участок. Потребуется согласовывать все мероприятия с ОМСУ. Поэтому лучше сформировать участок и включить его в состав общего имущества.

Поставить участок на кадастровый учет — это обязанность органа местного самоуправления. Он может сам проявить инициативу, но это происходит редко. Чаще территорию сформировывают на основании заявления — его может подать любой собственник в МКД. Еще такая возможность есть у кадастрового инженера, который проводил кадастровые работы на участке.

Чтобы образовать участок, ОМСУ должен выполнить все необходимые действия, в том числе:

• утвердить проект межевания территории или схему расположения участка на кадастровом плане;
• подготовить межевой план участка;
• подать заявление о кадастровом учете участка в Росреестр;
• устранить причины, которые препятствуют постановке участка на кадастровый учет, если такие есть.

Письма Минстроя — это рекомендации и разъяснения, а не законы. Но позиция ведомства в любом случае основывается на нормативных правовых актах, поэтому важно опираться на такие документы при решении разных вопросов.