Продавцы недвижимости часто удивляются, почему на одну квартиру покупатель нашелся за несколько недель, а объявление с другим помещением месяцами держится на рекламной площадке. Скорость продажи объекта и его стоимость во многом зависят от такого понятия, как ликвидность недвижимости. Рассказываем, что это такое и как ее можно оценить.
Что такое ликвидность недвижимости
У любого объекта недвижимости есть такая характеристика, как ликвидность. Она показывает, насколько конкретная квартира, офис или дом могут конкурировать с другими объектами на рынке. Соответственно, под термином подразумевается совокупность характеристик, которые влияют на то, как быстро можно продать недвижимость по рыночной цене.Ликвидность бывает высокая и низкая: чем проще и быстрее можно продать недвижимость по рыночной цене, тем выше ее степень ликвидности.
Как правило, оценивать ликвидность нужно при инвестировании в недвижимость, но обычным покупателям квартиры или дома тоже важно учитывать этот показатель, чтобы в дальнейшем продать объект быстро и по рыночной цене.
При этом нужно учитывать, что ликвидность недвижимости определяется, в том числе, ее кадастровой стоимостью.
На практике существует еще одна характеристика объектов недвижимости — доходность. Это понятие отличается от ликвидности и обозначает прибыль, которую владелец квартиры, офиса или дома получает в процессе владения недвижимостью. Термины доходности и ликвидности прямо пропорциональны: например, если собственник хочет сдавать жилье в аренду, то с ростом потенциального дохода ликвидность квартиры будет снижаться.
Что влияет на ликвидность недвижимости
При оценке ликвидности недвижимости учитываются разные факторы:- Характеристики квартиры — например ее местоположение, этаж и ремонт;
- Отсутствие юридических препятствий, которые замедляют заключение сделки. Чем быстрее стороны подпишут договор купли-продажи объекта, тем выше ликвидность недвижимости.
- Расходы сторон при заключении сделки. При оценке ликвидности по этому параметру нужно учитывать все траты: например государственные пошлины, налоги на прибыль и оплату услуг юриста и оценщика.
- Сезонность. Как правило, покупательская активность возрастает весной и осенью, соответственно, и ликвидность зависит от этого показателя.
- Доступность информации об объекте. Если покупатели могут найти сведения о квартире в свободном доступе и получить ответы на интересующие их вопросы, тогда выше вероятность, что объект купят быстро и по цене, которую предложил собственник.
Какие факторы повышают ликвидность
На ликвидность объекта недвижимости влияют разные факторы. На одни из них собственник может повлиять, а на другие — нет. Тем не менее, их нужно учитывать при оценке ликвидности. Например, к таким факторам относятся:Расположение объекта. Недвижимость с высокой ликвидностью есть и в маленьких населенных пунктах, и в крупных городах. Но во втором случае продать квартиру проще, чем в первом. При этом ликвидность квартиры зависит от района, в котором она находится. Например, недвижимость в центре города будет ликвиднее, чем на окраине.
Инфраструктура и транспорт. При покупке жилья многим людям важно, чтобы рядом были поликлиники, школы, детские сады или до них можно было быстро добраться на общественном транспорте. Соответственно, у объектов с развитой социальной и транспортной инфраструктурой выше спрос и ликвидность.
Срок эксплуатации здания. Если сравнивать две квартиры в соседних домах, это не значит, что у них будет одинаковая ликвидность. Этот показатель также зависит от периода постройки. Например, собственник квартиры в новостройке, скорее всего, продаст ее быстрее, чем владелец помещения в хрущевке.
Этаж. Как правило, на жилье, которое располагается на первых и последних этажах, меньше спрос, поэтому такие квартиры стоят дешевле.
Планировка. Если в квартире не было перепланировок, выше шанс продать ее быстрее и дороже. На «исходную» планировку спрос выше, потому что дизайнерские решения собственника могут не понравиться будущему жильцу.
Юридическая чистота. От этого фактора зависит, насколько быстро стороны смогут оформить сделку по продаже объекта недвижимости. Если на квартире есть обременения, возможно, собственнику придется долго искать покупателя.
Хороший ремонт. Его наличие влияет на спрос на квартиру: если будущим жильцам надо сменить обои, полы, сантехнику и проводку, то меньше покупателей захотят приобрести этот объект. А значит, его ликвидность тоже будет низкая.
На некоторые факторы, которые повышают ликвидность объекта недвижимости, собственник может повлиять. Например, обновить ремонт или благоустроить земельный участок вокруг частного дома.
Как рассчитать ликвидность недвижимости
Покупатель недвижимости может воспользоваться двумя способами для оценки ее ликвидности.Обратиться в оценочную компанию. Специалисты проведут оценку объекта и составят отчет.
Рассчитать ликвидность самостоятельно. Для этого можно использовать сравнительный метод оценки:
- Найти несколько похожих объектов на площадках с объявлениями о продаже недвижимости. Важно подобрать квартиры с аналогичными характеристиками: например местоположение, тип здания, класс отделки, площадь, этаж, количество комнат и наличие балкона.
- Суммировать цены всех объектов и разделить на их количество. В итоге получится средняя рыночная стоимость квартиры или дома — это станет показателем ликвидности.
Оставить комментарий