Почему МКД могут исключить из региональной программы капремонта

Разбираемся, почему дом пропал из программы капремонта и что делать, если оснований для его исключения нет.

Какие МКД могут исключить из региональной программы капремонта

Согласно ч. 2 ст. 168 ЖК, есть пять случаев, когда орган местного самоуправления (ОМСУ) может исключить дом из программы капремонта:

• Основные конструктивные элементы МКД износились более чем на 70%. Это касается крыши, стен и фундамента дома. Степень износа определяется специализированной организацией, которая проводит осмотр, составляет заключение и передает его в Фонд капремонта.
• Общая стоимость работ по капремонту общего имущества — конструктивных элементов и инженерных систем МКД — в расчете на 1 кв.м площади всех квартир больше предельной стоимости работ. Ее устанавливает субъект РФ.
• В доме до пяти квартир. Такие МКД часто находятся на непосредственном управлении, и собственники самостоятельно проводят ремонт общего имущества. Депутаты Госдумы считают, что дома с маленьким количеством квартир невыгодно включать в региональную программу: стоимость обслуживания спецсчета равна размеру взносов на капремонт, а при распределении средств со счета регоператора на ремонт МКД с 5 помещениями уходит больше денег, чем на большой дом.
• МКД признали подлежащим сносу или реконструкции. Собственники квартир в аварийных домах освобождаются от оплаты взносов на капремонт.
• Многоквартирный дом находится на территории закрывающегося населенного пункта. Это поселки и города, которые подлежат расселению по экономическим причинам. Такое решение принимают госорганы субъекта РФ по согласованию с Правительством.

Задолженность собственников помещений по оплате взносов на капремонт не может стать причиной исключения МКД из региональной программы. Регоператоры и владельцы спецсчетов должны вести претензионно-исковую работу по взысканию долгов, поэтому их наличие не влияет на проведение капремонта.

В разных регионах список оснований для исключения МКД из программы капремонта может отличаться. Субъекты РФ сами выбирают, какие пункты включить в перечень, и утверждают их в местных нормативно-правовых актах. 

Что будет со взносами собственников на капремонт, если МКД исключили из региональной программы

Если дом больше не входит в региональную программу, то собственникам помещений перестают начислять взносы на капремонт. Деньги, которые жильцы уже заплатили регоператору или владельцу спецсчета, можно использовать двумя способами: профинансировать снос или реконструкцию МКД или вернуть собственникам.

В каждом регионе органы власти утверждают свой порядок выплаты средств на случай, если МКД исключили из региональной программы капремонта. Поэтому условия этой процедуры могут отличаться в разных субъектах РФ.

Например, в Ленинградской области действует Постановление Правительства от 14.10.2019 № 469. На примере этого документа рассмотрим порядок выплаты средств для двух целей ↓

Оплатить снос или реконструкцию МКД. Если дом признали аварийным, органы не могут просто убрать здание из программы. В течение полугода после принятия такого решения надо утвердить:

• порядок проведения реконструкции, сноса МКД или других мероприятий, которые помогут обеспечить жильцам благоприятные условия;
• сроки проведения этих мероприятий;
• источники финансирования работ.

Направить деньги из фонда капремонта на снос или реконструкцию МКД можно только по решению общего собрания собственников. Они должны проголосовать по вопросу о проведении одного из мероприятий, а также об использовании средств фонда каремонта на эти цели.

Чтобы получить выплату, представитель собственников должен направить регоператору или владельцу спецсчета следующие документы:

• заявление в произвольной форме об использовании средств фонда капремонта для сноса или реконструкции МКД;
• копию протокола ОСС, который содержит решение о сносе или реконструкции дома и об использовании средств фонда капремонта на цели сноса или реконструкции МКД;
• копии договоров на проведение работ и документов на их оплату;
• копию решения о признании МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

В течение 10 рабочих дней после подачи заявления владелец спецсчета или регоператор должны принять письменное решение о выплате средств или об отказе. Положительный ответ должен содержать такую информацию: адрес МКД, сумма, которую выплатят подрядчику из фонда капремонта, и реквизиты счета, куда перечислят деньги.

Деньги с фонда капремонта выплачиваются напрямую подрядчику, с которым заключен договор на проведение работ. В течение 5 рабочих дней с момента, как было принято решение, владелец спецсчета или регоператор направляют его и платежное поручение в банк, где открыт счет.

Вернуть собственникам помещений. Если после выполненных работ в фонде остались средства, жильцы могут обратиться к регоператору или владельцу спецсчета с требованием вернуть их. Каждый собственник должен предоставить следующие документы: 

• заявление в произвольной форме о выплате за счет средств фонда капремонта;
• копию документа, который удостоверяет личность собственника квартиры — для физлиц, выписку из ЕГРЮЛ — для юрлиц;
• выписку из ЕГРН — она должна быть выдана максимум за 30 календарных дней до дня подачи заявления;
• реквизиты банковского счета, на который нужно перечислить средства из фонда капремонта;
• копию правового акта ОМСУ об исключении МКД из реестра многоквартирных домов в связи со сносом — в случае сноса здания.

У владельца спецсчета или регоператора есть 30 календарных дней со дня получения заявления, чтобы принять письменное решение. Положительный ответ должен включать информацию о собственнике и его помещении, сумму выплаты и реквизиты счета, на который надо перечислить деньги.

Владелец спецсчета или регоператор должен в течение 5 рабочих дней после принятия решения направить его и платежное поручение в банк. Деньги распределяются между собственниками квартир пропорционально размеру уплаченных ими взносов и взносов, которые внесли предыдущие владельцы их помещений.

Что делать, если МКД исключили из программы капремонта без оснований

Узнать, включен ли дом в программу капремонта, можно двумя способами:

• На сайте ГИС ЖКХ. Надо ввести адрес дома, и сервис покажет наименование программы, сроки реализации и виды работ.
• На сайте фонда капремонта вашего региона. На странице должен быть раздел для поиска дома в программе.

Если собственники помещений или УО/ТСЖ/ЖСК обнаружили, что дом исключен из программы капремонта, они могут направить заявление в фонд капремонта с требованием разъяснить причину. В качестве шаблона документа можете использовать наш образец.

Кроме того, собственники могут направить губернатору региона коллективную жалобу, если фонд капремонта бездействует. При наличии нарушений должностное лицо примет меры в отношении организации.

Важно учитывать, что иногда МКД могут исключить из программы капремонта по технической ошибке. В таких случаях собственники помещений не освобождаются от обязанности платить взносы.

Пример из судебной практики: Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 10 марта 2023 г. N 88-7782/2023

Многоквартирный дом исключили из региональной программы капремонта согласно Постановлению Правительства Московской области от 30 мая 2014 года. Управляющая организация прекратила начислять жильцам взносы с 1 ноября 2016 года. 

Один из собственников решил, что на стороне фонда капремонта возникло неосновательное обогащение: человек уплачивал взносы в период с 1 мая 2014 года по 1 декабря 2020 года. Общая сумма составила более 26 тысяч рублей. Фонд не вернул собственнику эти средства, поэтому тот обратился в суд, чтобы взыскать деньги.

Однако все инстанции проверили материалы дела и установили, что:

• Многоквартирный дом включен в региональную программу, которую утвердило Правительство Московской области официально опубликовало 30 января 2014 года.
• Министерство ЖКХ не получало из администрации городского округа обращений об исключении МКД из региональной программы капремонта.
• Заместитель главы администрации городского округа в своем письме пояснил, что в новых редакциях региональной программы информация о МКД отсутствовала из-за технической ошибки. Ее допустили при актуализации документа и уже устранили, когда Правительство Московской области издало новое постановление в 2019 году.
• У собственника возникла обязанность оплачивать взносы на капремонт через три месяца после публикации региональной программы — с 1 мая 2014 года.

Суды отказали собственнику в удовлетворении требований. Фонд капремонта не должен возвращать ему средства, потому что МКД входит в программу капремонта и житель МКД обязан вносить взносы ежемесячно.

Ваш дом исключили из региональной программы, хотя он не подходит ни под одно из оснований? Оставьте заявку, и мы поможем подготовить заявление в фонд капремонта, чтобы установить причину и включить МКД в план работ.