Плесень в квартире: почему появляется и кто должен оплатить восстановительные работы

Плесень может образоваться в квартире по разным причинам: от бытовых проблем по типу протечек в санузле до строительных недостатков, как, например, трещины в стенах МКД. Зачастую определить, что на самом деле привело к развитию грибка, можно только по результатам экспертизы. Но установить эти факторы важно, чтобы понять, кому предъявлять счет на оплату работ по устранению плесени.

Разбираемся, в каких случаях восстановительные работы должны оплатить УО/ТСЖ/ЖСК, в каких — застройщик, а в каких — сам собственник квартиры.

Почему в квартире появляется плесень

Плесень появляется в квартире из-за теплых и влажных условий. Они могут образоваться по разным причинам. Некоторые возникают внутри квартиры, другие — в МКД, например:

• Вентиляционная система работает неисправно: она не отводит влагу, и в квартиру не поступает свежий воздух в достаточном объеме.
• В помещении повышенная влажность воздуха — например, собственник сушит белье в комнате.
• В квартире неправильно установлены окна, например нарушена герметичность стеклопакетов, и это ухудшает микроклимат в комнате.
• В стенах МКД есть трещины или повреждения на крыше — в итоге влага попадает в помещения.
• Стена МКД промокают или промерзают из-за состояния фасада.
• В доме происходят перепады температурно-влажностного режима.
• В квартире слабо работают радиаторы отопления, из-за чего накапливается конденсат.

Кто должен оплачивать работы по устранению плесени в квартире

В зависимости от причин, которые способствовали развитию плесени, ответственность могут нести следующие лица.

Собственник помещения

Собственник квартиры отвечает за образование плесени, если она возникла по его вине. Например, в помещении была повышенная влажность из-за того, что жилец сушил мокрое белье в комнате. В таком случае собственник должен сам оплатить расходы на устранение плесени.

Если проблема в оконных конструкциях, то ее надо решать с организацией, которая их устанавливала. Но в этом случае возможность взыскать компенсацию будет зависеть от того, истек ли гарантийный срок.

Организация, которая управляет МКД

УО/ТСЖ/ЖСК отвечают за появление плесени, если грибок образовался из-за того, что организация некачественно содержала общее имущество. К таким ситуациям, например, относятся нарушения в работе вентиляции, проблемы с отоплением и наличие трещин на фасаде МКД.

Организации должны поддерживать состояние общего имущества в ходе работ по содержанию и текущему ремонт. Например, вот какие мероприятия указаны в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда
(утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170):

• обеспечивать заданный температурно-влажностный режим внутри МКД (п. 4.2.1.1);
• поддерживать стены в исправном состоянии, чтобы они выдерживали нагрузки (п. 4.2.1.1);
• устранять повреждения стен, если выявлены дефекты (п. 4.2.1.1);
• обеспечивать тепло- и влагозащиту наружных стен МКД  (п. 4.2.1.1);
• обеспечивать исправное состояние чердака, кровли и системы водоотвода (п. 4.6.1.1);
• устранять неисправности в герметизации стыков (п. 4.10.2.8).

Если плесень образовалась в квартире из-за плохого состояния конструкций МКД или неисправной работы общедомовых инженерных систем, то можно говорить о причинении ущерба имуществу. Организация, которая управляет МКД, должна компенсировать собственнику стоимость восстановительных работ.

Пример из практики: Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 18.09.2024 N 88-27354/2024

На кухне, в ванной комнате и туалете стены стали холодные и сырые, местами отходили обои, а под ними образовалась плесень. Она повредила также имущество — кухонный гарнитур. Собственники неоднократно просили управляющую организацию устранить причины промерзания стен, но она бездействовала.

Собственники квартиры обратились в суд, чтобы он взыскал с УО средства для проведения восстановительных работ. Также истцы потребовали, чтобы организацию обязали утеплить наружную стену дома.

Все инстанции встали на сторону собственников: плесень появилась из-за того, что управляющая организация содержала общее имущество ненадлежащим образом. Вот какие документы помогли это подтвердить:

• Акт осмотра квартиры. Он установил, что на кухне, в санузле и комнате по торцевой стене есть влажные следы черноты.
• Результаты тепловизионного обследования внутренних ограждающих конструкций МКД. Эксперт выявил, что в стыках ограждающих конструкций дома есть места, через которые холодный воздух с улицы проникает в здание. В итоге это создает условия для выпадения конденсата внутри помещения.
• Заключение судебной строительно-технической экспертизы. Специалисты пришли к выводу, что плесень образовалась из-за скрытого технологического дефекта теплозащиты. Он проявился, так как закончился срок полезной эксплуатации теплоизоляции МКД, и привел к повышенной влажности.

Управляющая организация считала, что плесень появилась не по ее вине. Недавно в доме прошел капремонт фасада. По мнению УО, регоператор некачественно выполнил работы, поэтому в квартире образовалась плесень. Но экспертиза подтвердила, что следы не могли появиться на торцевой стороне дома из-за того, что регоператор нарушил технологию производства работ или использовал некачественные материалы. 

Работы по ремонту фасада соответствуют требованиям СНиП, проектно-сметной документации и условиям договора. Поэтому плесень возникла в квартире по вине управляющей организации.

Застройщик

С застройщика можно взыскать компенсацию восстановительных работ при двух условиях:

• Плесень появилась из-за дефектов, которые застройщик допустил при строительстве дома.
• Недостатки выявлены в период действия гарантийного срока. Для МКД и инженерного оборудования он составляет минимум три года. Точный срок стороны согласовывают и указывают в договоре долевого участия.

Читайте также: «Какое время застройщик отвечает за дефекты в МКД»

Пример из практики: Определение Третьего кассационного суда общей юрисдикции от 11.12.2023 N 88-24557/2023

Собственник приобрел квартиру по договору долевого участия. Спустя один-два года в разных местах появилась плесень: на потолке в гостиной и на внешней стене комнаты, смежной с кухней. Тогда собственник обратился с претензией к застройщику, но он отказался устранять недостатки, и дело дошло до суда.
 
Чтобы определить, почему в квартире появилась плесень, провели судебную строительно-техническую экспертизу. Она установила главную причину — повышенная влажность воздуха в помещении, которая образовалась из-за двух равнозначных факторов:

• Система приточно-вытяжной вентиляции в квартире не обеспечивала воздухообмен в полном объеме, то есть находилась в нерабочем состоянии. 
• В смежной квартире никто не проживал, в том числе зимой. Но в помещении было постоянно открыто окно, что нарушало межквартирный температурный баланс. В итоге образовывался конденсат, стены намокали в самой холодной точке межкомнатной перегородки.

Несмотря на результаты экспертизы, первая инстанция не взыскала деньги с застройщика, потому что собственник заявил требования за пределами гарантийного срока. Зато признал вину владельцев смежной квартиры и взыскал с них 50% от стоимости восстановительного ремонта, который требовался, чтобы устранить последствия развития плесени.

Апелляция и кассация не согласились с первым решением и провели повторную и дополнительную экспертизы. Они показали другие результаты:

• Система вентиляции находилась в работоспособном состоянии.
• Открытые окна в соседней квартире не оказали влияние на температуру смежной стены.
• В квартире не было конструктивных и других дефектов — например в стенах и потолке, которые могли бы повлиять на появление плесени.
• Причина образования плесени — попадание влаги под кровельное покрытие. На крыше МКД были заплатки из-за пробоин и механических повреждений гидроизоляционного слоя, из-за чего нижний слой утеплителя и пароизоляции намок. В итоге влага попала в квартиру, и появилась плесень.

Апелляция и кассация посчитали, что вина собственников соседней квартиры не доказана. Поэтому суды взыскали стоимость восстановительных работ только с застройщика.

Как получить компенсацию, если в квартире плесень появилась по вине УО/ТСЖ/ЖСК или застройщика

В первую очередь следует направить заявление в УО/ТСЖ/ЖСК. В нем надо сообщить о появлении плесени и попросить определить причину ее образования. Организация проведет осмотр квартиры и зафиксирует результаты в акте.

Если организация не подтвердила, что плесень появилась из-за ненадлежащего содержания общего имущества, можно подать иск в суд. Он назначит строительно-техническую экспертизу, чтобы установить причины образования грибка.

Как взыскивать компенсацию за ущерб от появления плесени, если дом еще находится на гарантии — рассказывали в статье «Какое время застройщик отвечает за дефекты в МКД».

Хотите компенсировать стоимость восстановительных работ или, наоборот, оспорить взыскание этих средств? Оставьте заявку, мы ознакомимся с материалами дела и разработаем стратегию защиты под вашу ситуацию.